Tania Ellerbeck, Author at Tania Ellerbeck

Que faire avant de déménager

Posted on juin 19, 2023juin 20, 2023 by Tania Ellerbeck

Vous avez une offre ferme acceptée sur votre maison. Félicitations! Après des semaines passées à garder votre maison impeccable et prête à visiter, vous êtes prêt à commencer à faire vos boites. Il est facile de se laisser emporter par l’excitation de déménager dans votre nouvelle maison, mais vous avez toujours des responsabilités envers les acheteurs de votre maison actuelle.

La clause 10.2 de la promesse d’achat, que vous avez signée lorsque vous avez accepté l’offre de l’acheteur, se lit comme suit :

Le VENDEUR s’engage à vendre l’IMMEUBLE à l’ACHETEUR et, sauf stipulation contraire à la clause 12.1, à livrer l’IMMEUBLE dans l’état où il se trouvait lors de sa visite par l’ACHETEUR.

Vous êtes tenu de livrer la maison dans l’état où elle se trouvait lorsque les acheteurs l’ont visitée. Vous êtes responsable des soins et de l’entretien de la maison jusqu’à la date d’occupation. Si quelque chose cesse de fonctionner ou est endommagé entre le moment où les acheteurs l’ont visité et le moment où ils en ont pris possession, vous êtes tenu de le réparer.

Cela signifie que vous devez toujours tondre la pelouse, nettoyer la piscine et ramasser les feuilles. Si un arbre tombe dans la cour, vous devez le faire enlever. Si le système de gicleurs tombe en panne, vous devez le faire réparer. Si vous endommagez accidentellement un mur en déplaçant vos meubles, vous devez le réparer et le repeindre.

Dans le cas de dommages majeurs – disons que l’arbre est tombé sur la maison au lieu de dans la cour – vous devez aviser votre courtier immobilier qui avisera à son tour les acheteurs et leur courtier. En fonction de l’ampleur des dommages, les acheteurs peuvent souhaiter être consultés sur les réparations effectuées, par exemple sur le choix des finitions ou des couleurs de peinture.

Faire le ménage

En plus de remettre la propriété aux acheteurs dans l’état où ils l’ont vue, vous êtes également tenu d’enlever TOUS vos effets personnels.

La clause 11.2 de la promesse d’achat se lit comme suit :

OCCUPATION DES LIEUX – Le VENDEUR s’engage à rendre l’immeuble disponible pour occupation par l’ACHETEUR à compter du (date & heure), et à le laisser libre de tout bien non inclus dans la présente promesse d’achat ou non assumé par l’ACHETEUR, à défaut de quoi le L’ACHETEUR pourra le faire enlever aux frais du VENDEUR.

À moins qu’il ne soit intégré ou que vous en ayez convenu autrement avec les acheteurs, vous devez tout retirer de la maison lorsque vous déménagez – chaque meuble, chaque outil de jardin dans le cabanon, chaque pot de peinture au sous-sol.

Tout ce que vous laissez derrière et qui doit être enlevé par les nouveaux propriétaires vous sera facturé. Soyez averti que cela pourrait finir par coûter très cher car les acheteurs ne sont pas tenus de trouver le meilleur prix pour le dégagement [Consultez notre guide sur la réduction des effectifs pour quelques idées sur ce qu’il faut faire avec vos possessions supplémentaires].

Une fois votre maison vide, nettoyez-la soigneusement. Un service de nettoyage professionnel peut faire le travail rapidement et efficacement, à un coût raisonnable.

Informez les services publics (électricité, gaz/pétrole, Internet, etc.) de la date à laquelle vous allez transférer la propriété afin que les nouveaux propriétaires puissent configurer leurs services.

Enfin, récupérez toutes les clés et les ouvre-portes et fournissez les codes d’accès, s’il y a lieu. Laissez-les dans un endroit facile à trouver ou remettez-les au notaire le jour de la signature.

Pas obligatoire, mais agréable à faire

Afin de maintenir une relation amicale avec les acheteurs, vous pouvez faire certaines choses supplémentaires pour faciliter leur installation dans leur nouvelle maison :

Rassemblez tous les manuels d’utilisateur et informations de garantie pour les appareils et les systèmes.

Partagez la documentation et les informations de l’entrepreneur pour toutes les rénovations, mises à jour et réparations effectuées, si vous en avez. Partagez les coordonnées d’équipes de services fiables (ex plombier, électricien).

Partagez les horaires d’entretien et d’aménagement paysager, fournissez des conseils sur l’entretien saisonnier et les fournisseurs de services préférés. Transmettez des informations sur les horaires d’arrosage ou des instructions d’entretien spécifiques pour les plantes ou les jardins.

Partagez des informations sur le quartier (horaires de ramassage des ordures, commodités locales, associations de quartier, etc.). Proposer des recommandations de services à proximité (restaurants, établissements de santé, etc.).

Déménager peut être extrêmement stressant, donc vous assurer que vous avez rempli vos obligations envers les acheteurs – tout comme les vendeurs de la maison dans laquelle vous déménagez le feront pour vous – aidera à faciliter le déménagement de tous.

NB Ce qui précède ne donne qu’un aperçu et ne constitue pas un avis juridique. Les lecteurs sont avertis de ne prendre aucune décision basée uniquement sur ce matériel. Au contraire, des conseils juridiques spécifiques devraient être obtenus.

Les Vices cachés

Posted on mai 22, 2023mai 22, 2023 by Tania Ellerbeck

(Veuillez noter que ce qui suit est basé sur mon opinion éclairée en tant que courtier immobilier et ne doit pas être considéré comme un avis juridique.)

Vous avez acheté la maison de vos rêves, mais maintenant que vous avez emménagé, vous pensez qu’elle a peut-être un défaut. Que faites-vous??

La première chose à faire est de déterminer si vous avez acheté la propriété AVEC garantie légale ou SANS garantie légale. Aux fins de cet article, nous examinerons les propriétés AVEC une garantie légale. Pour plus d’informations sur les propriétés vendues SANS garantie légale, veuillez consulter notre article de mars 2023 .

Sauf convention contraire dans votre contrat de vente, une propriété vendue au Québec est présumée avoir été vendue avec une Garantie Légale de Qualité. Selon l’article 1726 du Code civil du Québec, « Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés ».

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Selon le Code civil du Québec, un vice caché est un problème avec une propriété (l’immeuble) qui est

Présent au moment de l’achat mais inconnu de l’acheteur, du vendeur ou de l’inspecteur en bâtiment ;
Non apparent au moment de l’achat ;
Est suffisamment grave pour que, s’il l’avait su, l’acheteur n’aurait pas acheté la propriété OU n’en aurait pas payé un prix aussi élevé.

En tant qu’acheteur de maison ayant découvert ce qui pourrait être un vice caché, vous devrez prouver que le problème existait au moment de l’achat, ce qui n’est pas toujours facile. Vous devrez très probablement faire appel à un expert pour fournir une analyse du problème – y compris sa gravité et sa durée (par exemple, une petite fuite dans un tuyau de salle de bain qui a causé de la pourrtiure sur les solives du plancher pendant plusieurs années, affectant la structure et la sécurité).

De plus, un vice caché est un vice qui n’aurait pas été apparent au moment de l’achat. Cependant, la loi oblige les acheteurs à prendre des précautions lors de l’achat d’une maison – un vendeur ne peut être tenu responsable si le problème a pu être découvert par un acheteur prudent effectuant une inspection de la propriété.

Enfin, un vice caché doit être suffisamment grave pour diminuer la valeur de l’immeuble, le rendre impropre à l’usage pour lequel il a été acheté ou que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou payé le prix qu’il a offert .

Au moment de la vente, le courtier inscripteur demandera au vendeur de remplir une Déclaration du vendeur, qui est un formulaire requis utilisé pour divulguer des informations sur la maison, telles que l’année de construction, les rénovations effectuées et s’il y a eu des problèmes. Il est important que le vendeur remplisse la Déclaration du vendeur avec le plus de détails possible, sans rien oublier. L’omission d’informations peut avoir de graves répercussions par la suite.

Pour un acheteur, les démarches pour découvrir un vice caché, le faire réparer et obtenir une indemnisation peuvent être longues et coûteuses, surtout s’il faut aller en court. Il n’est donc pas surprenant que ce soit l’une des préoccupations les plus courantes que les acheteurs de maison m’expriment en tant que courtier immobilier.

Vous ne pouvez pas garantir que vous ne rencontrerez jamais de problème, mais il existe des mesures que vous pouvez prendre pour les éviter :

Lisez attentivement la Déclaration du vendeur et posez des questions si vous n’êtes pas certain de quelque chose.
Faites faire une inspection par un inspecteur en bâtiment de bonne réputation. Bien qu’ils ne puissent pas ouvrir les murs ou soulever les sols pour rechercher des défauts, les inspecteurs sont formés pour rechercher des signes qui pourraient indiquer qu’il existe un problème sous-jacent. S’ils voient quelque chose d’inquiétant, ils vous recommanderont d’engager un expert pour venir regarder de plus près le problème et ce avant d’acheter la propriété.

Que faites-vous lorsque vous découvrez un vice caché?

Tout d’abord, documentez tout. Prenez des photos et/ou des vidéos du défaut et des dommages associés. Si vous devez aller au tribunal, cela aidera le juge à prendre sa décision.

Ensuite, engagez un expert pour faire une analyse approfondie et vous donner une estimation du coût de réparation du défaut.

Envoyer au propriétaire précédent une lettre recommandée l’avisant du défaut dans un délai raisonnable après avoir constaté le défaut (article 1739 du Code civil du Québec) et lui donnant la possibilité de faire inspecter le défaut. Je recommande toujours de consulter un avocat pour vous aider à rédiger la lettre.

C’est aussi une bonne idée de vérifier auprès de votre courtier immobilier pour déterminer s’il a un programme d’assurance qui pourrait être en mesure de vous aider. J’offre aux clients admissibles la Protection Royale de Royal LePage, qui fournit une assurance et des conseils juridiques relatifs aux vices cachés pendant un an après l’achat.

Idéalement, vous pourrez vous entendre avec le vendeur pour faire réparer le défaut. A défaut, vous devrez engager une action en justice et présenter votre dossier devant un juge. Sachez cependant que poursuivre une action en justice peut prendre du temps et être coûteux, alors assurez-vous d’avoir un dossier solide.

Il est à noter que si vous gagnez votre procès contre l’ancien propriétaire de votre maison, s’il peut prouver que le défaut existait lors de son achat, il pourra poursuivre l’ancien vendeur en dommages-intérêts. Et il n’y a pas de limite à la distance que les propriétaires précédents peuvent remonter, à condition qu’il y ait des preuves de l’existence du défaut.

Votre courtier immobilier est là pour vous guider dans le processus d’achat d’une maison, alors n’hésitez pas à le questionner sur les vices cachés et comment atténuer les risques.

Sources:

OACIQ

Legallogik

Code civil du Québec

Garanties légales au Québec – Guide de l’acheteur

Posted on mars 12, 2023 by Tania Ellerbeck

ATTENTION : Je ne suis pas avocate. Cet article contient mon opinion éclairée en tant que courtier immobilier professionnel. Il ne s’agit pas d’un avis juridique.

Si vous avez été à la recherche d’une maison récemment, vous aurez sans doute remarqué que plusieurs inscriptions comportent la clause « vendu sans garantie légale ». Qu’est-ce qu’une garantie légale et qu’est-ce que cela signifie pour vous, l’acheteur ?

Au Québec, il existe deux types de garanties légales applicables à la vente d’une maison :

1.Garantie légale de titre/propriété.

La propriété est libre de tous droits sauf ceux déclarés par le vendeur ;

Le vendeur a libéré les biens de toutes les hypothèques, à l’exception de celles assumées par l’acheteur ;

La propriété ne fait l’objet d’aucun empiétement de la part du vendeur ou d’un tiers ; et

La propriété ne viole aucune restriction de droit public, à l’exception de celles déclarées par le vendeur ou de celles que l’acheteur aurait dû découvrir.*

2.Garantie légale de qualité, c’est-à-dire bon état de fonctionnement.

Le vendeur garantit à l’acheteur que le bien est exempt de défauts, existant lors de la vente, qui le rendraient impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminueraient tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou payé un prix si élevé s’il en avait eu connaissance.*

Vous ne pouvez pas vendre une maison sans une garantie légale de titre – vous devez posséder le titre pour vendre la maison.

Cependant, il est possible de retirer la garantie légale de qualité et de vendre la maison « telle quelle ». La clause pertinente de la Déclaration du vendeur se lira comme suit : “Cette vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur.” Essentiellement, cela signifie que le vendeur ne garantira pas l’état de la propriété.

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles un vendeur peut vendre une propriété sans garantie légale de qualité. Les entreprises, les propriétaires qui louent leurs maisons, les successions et les banques vendent généralement leurs propriétés sans garantie légale de qualité car ils n’y ont jamais vécu et ne peuvent garantir leurs états. Les propriétaires de maisons plus anciennes peuvent choisir de les vendre sans garantie car une vieille maison peut avoir des surprises cachées derrière les murs. Une maison avec des problèmes récurrents sera également vendue sans garantie. Par exemple, si le sous-sol est inondé une fois par an, aucun vendeur n’offrira de garantie. Enfin, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) suggère aux personnes âgées de vendre sans garantie en cas de perte de mémoire future.

Alors qu’est-ce que cela signifie pour l’acheteur?

La garantie légale protège l’acheteur contre ce qui est inconnu au moment de la vente, c’est-à-dire le vice caché qui ne peut se révéler qu’après l’emménagement de l’acheteur.

Lorsqu’une propriété est vendue AVEC une garantie, l’acheteur peut légalement poursuivre le vendeur pour de l’argent afin de réparer le problème qui existait lors de l’achat de la propriété, même si personne n’était au courant au moment de la vente. La charge de la preuve incombe à l’acheteur, ou maintenant au nouveau propriétaire, de prouver que le problème existait lorsqu’il a acheté la propriété, peu importe depuis combien de temps. Les demandeurs peuvent également retourner auprès des anciens propriétaires, jusqu’à ce qu’il ne soit plus possible de prouver que le problème existait lorsque l’ancien propriétaire a acheté la maison.

Dans un effort pour freiner les poursuites judiciaires sans fin qui peuvent potentiellement coûter aux parties impliquées des milliers de dollars en frais juridiques sans résolution satisfaisante, les maisons sont plus souvent répertoriées sans garantie légale. En acceptant cette condition dans le contrat d’achat, l’acheteur reconnaît qu’il renonce à la possibilité de poursuivre le vendeur pour vices cachés de la maison.

Cependant, il y a une grande différence entre une maison vendue de bonne foi qui présente des problèmes inattendus et une maison dont les problèmes ont été intentionnellement cachés afin de vendre ou d’obtenir un prix de vente plus élevé. Les vendeurs ne peuvent pas se cacher derrière le voile de l’absence de garantie dans cette situation. L’acheteur/nouveau propriétaire a toujours un recours contre l’ancien propriétaire s’il ne déclare pas un problème dont il a connaissance, même s’il vend sans garantie légale.

En tant qu’acheteur qui envisage de faire une offre sur une maison sans garantie légale de qualité, il est important de faire faire une inspection approfondie. De plus, vérifiez auprès de la ville pour tout problème potentiel de zonage ou de délimitation. Plus vous avez d’informations sur l’état actuel de la maison et les problèmes potentiels qu’elle pourrait avoir, mieux vous serez protégé.

Travailler avec un courtier immobilier expérimenté qui connaît la région et connaît certains des problèmes potentiels les plus courants que vous pourriez rencontrer, tels que l’ocre ferreuse ou les inondations saisonnières, peut également être extrêmement utile.

Une fois que vous avez fait tout cela et que vous êtes satisfait des résultats, vous pouvez négocier le prix pour compenser le risque supplémentaire d’acheter une maison sans garantie. Aucune maison ne sera parfaite, mais faire preuve de diligence raisonnable peut vous aider à éviter de gros problèmes.

*Source : OACIQ

NB Ce qui précède ne fournit qu’un aperçu et ne constitue pas un avis juridique. Les lecteurs sont avertis de ne prendre aucune décision basée uniquement sur ce matériel. Au contraire, des conseils juridiques spécifiques devraient être obtenus.

N’oubliez pas la Taxe de Bienvenue !

Posted on février 12, 2023 by Tania Ellerbeck

Lorsque vous achetez une maison au Québec, vous devez payer une taxe de cession immobilière, aussi appelée « taxe de bienvenue » grâce à l’ancien ministre des Affaires municipales du Québec, Jean Bienvenue, qui était responsable pour sa création. La municipalité vous enverra une facture dans les semaines suivant la signature de l’acte de vente.

La Taxe de Bienvenue est basée sur :

le prix de vente OU

le prix d’évaluation d’une propriété OU

le montant de la contrepartie stipulée dans l’acte de vente, s’il est différent du prix payé (par exemple en cas de don).

La Municipalité prendra le plus élevé des trois prix comme base de ses calculs. De plus, de nombreuses municipalités multiplient également le nombre de base par un montant supplémentaire, le facteur comparatif, qui change chaque année. En 2023, le facteur comparatif à Vaudreuil et Hudson est de 1,28 %, donc la taxe de bienvenue sur une maison de 500 000 $, par exemple, serait calculée sur une base de 506 400 $ (500 000 $ x 1,28 % = 506 400 $). À Saint-Lazare, le facteur comparatif est de 1,33 %, donc une maison de 500 000 $ aurait une valeur de base de 506 650 $ (500 000 $ x 1,33 % = 506 650 $).

Une fois la valeur de vase est déterminée, elle est décomposée en tranches qui peuvent varier selon les communes.

La répartition pour Vaudreuil, St Lazare et Hudson est :

Les premiers 55 200 $ 55 200 $ x 0,5 % = 276 $

55 200 $ à 276 200 $ (221 000 $ x 1 %) 2 210 $

276 200 $ à 500 000 $ (223 800 $ x 1,5 %) 3 357 $

500 000 $ à 759 600 $ (259 600 $ x 3 %) 7 788 $

et votre taxe de bienvenue totale à payer serait de 13 631 $

En comparaison, la Ville de Montréal a des augmentations supplémentaires avec des valeurs légèrement différentes et en 2023, le facteur comparatif est de 1 %.

Jusqu’à 53 200 $ 0,5 %

53 200 $ à 266 200 $ 1 %

266 200 $ à 532 300 $ 1,5 %

532 300 à 1 164 600 2 %

1 164 600 à 2 059 000 2,5 %

2 059 000 à 3 000 000 3,5 %

Plus de 3 000 000 $ 4 %

Comme vous pouvez le constater, le montant total de la taxe de bienvenue peut être assez élevé. Cela devrait absolument être un montant qui est à considérer lors de votre offre ainsi qu’à ajouter dans votre budget de déménagement avec les autres frais tel que installation publics, assurances, déménagement, etc. L’achat d’une maison est une étape importante dans une vie et devrait être un moment heureux!

*Veuillez noter que ces chiffres sont sujets à changement et peuvent être différents d’une municipalité à l’autre. Vérifiez toujours sur le site Web de la ville pour les dernières mises à jour. Votre notaire vous donnera la valeur finale. Les chiffres ci-dessus ne sont pas garantis par nous, ils sont donnés à titre indicatif.

**Les chiffres ci-dessus proviennent du site Web de chaque municipalité mentionnée.

Ville de Hudson

Ville de St-Lazare

Ville de Vaudreuil-Dorion

Contrat de courtage achat

Posted on octobre 31, 2022 by Tania Ellerbeck

Le Contrat de courtage achat est un contrat légal qui permet à un courtier immobilier de représenter un acheteur dans une transaction immobilière résidentielle.

Jusqu’à récemment, un accord verbal entre le courtier et l’acheteur était tout ce qui était nécessaire pour qu’un courtier représente un acheteur, bien que les courtiers pouvaient – et utilisaient – des contrats signés dans certaines situations. En juin 2022, une modification à la Loi sur le courtage immobilier du Québec rend obligatoire pour un courtier d’avoir un contrat de courtage signé afin de représenter un acheteur. Parallèlement aux modifications apportées aux règles concernant la fin de la double représentation, les mises à jour de la Loi visent à clarifier les obligations et les responsabilités des courtiers envers leurs clients, assurant ainsi une transaction sans souci (Nous avons discuté de ces modifications à la Loi dans un article de blog précédent).

Le contrat courtage achat identifie clairement ce que les clients cherchent à acheter. Il identifie également clairement les obligations du courtier envers l’acheteur, notamment :

le courtier est tenu de promouvoir vos intérêts et de protéger vos droits
le contrat énonce clairement vos droits et les termes de votre relation avec le courtier
des objectifs clients clairement définis
l’accès aux propriétés à vendre par le propriétaire
avis sur le prix de l’offre + soumission de l’offre
négociation en votre nom
la confirmation que le courtier représente vos besoins
l’OACIQ est très strict quant à l’application de la Loi immobilière afin que vous puissiez avoir plus confiance en votre courtier et votre transaction

En signant un contrat de courtage, les acheteurs donnent au courtier le contrat exclusif de les représenter dans le processus d’achat d’une maison dans la région et de respecter les stipulations spécifiées dans le contrat. Les acheteurs peuvent assister aux visites libres sans leur courtier, mais ils doivent informer le courtier inscripteur qu’ils ont un contrat signé.

Le contrat courtage représente certaines des meilleures pratiques que les courtiers appliquaient déja dans leurs pratiques – représentant les meilleurs intérêts de leurs clients et énonçant clairement leurs obligations envers leurs clients. Clarifier les attentes et les obligations aide à établir des relations plus solides et à garantir de meilleurs résultats pour tout le monde

D’après notre expérience, il y a une clause dans le contrat avec laquelle les acheteurs potentiels ont tendance à être mal à l’aise, et c’est la clause de rémunération. La Clause 6 décrit les conditions de rémunération du courtier. Avec les contrats verbaux, il était entendu que le courtier de l’acheteur recevrait une partie des commissions payées par le vendeur, mais il n’y avait généralement pas beaucoup de discussions sur le montant exact. Avec le contrat d’acheteur écrit, la commission du courtier est clairement indiquée – avant même qu’une offre d’achat soit rédigée. Les commissions à payer proviennent toujours du vendeur dans la plupart des cas. Cependant, si cette commission est inférieure à la commission indiquée dans le contrat, l’acheteur pourrait être tenu de payer la différence. Chez le Groupe Ellerbeck, nous avons résolu ce problème en ajoutant une clause dans la section 10 du contrat indiquant que la compensation en 6.1 ne s’applique qu’aux maisons non inscrites sur MLS et, en outre, le courtier s’engage à accepter la compensation offerte sur l’inscription MLS, assurant ainsi aucun frais d’indemnisation surprise.

Il est toujours possible de faire appel à un courtier pour acheter une maison sans signer de contrat MAIS vous perdez vos protections légales. Si vous choisissez de ne pas être représenté par un courtier, vous pouvez signer une renonciation à cet effet. Mais puisque le but du contrat est de vous fournir une transaction sans souci, renoncer à ce droit pourrait ne pas être dans votre meilleur intérêt.

Si vous avez des questions sur la façon dont le Contrat de courtage achat affectera votre recherche de propriété, il nous fera plaisir d’en discuter avec vous.

Source: https://www.oaciq.com/fr/pages/modifications-recentes-al-la-lci

Avis de non-responsabilité : les informations mises à disposition dans ce blog sous quelque forme que ce soit sont uniquement à des fins d’information. Il ne s’agit pas et ne doit pas être considéré comme un avis juridique. Il ne se substitue en aucun cas aux conseils ou aux services d’un notaire ou d’un avocat. Vous ne devez pas vous fier à, prendre ou ne pas prendre de mesures basées sur ces informations. Ne négligez jamais les conseils juridiques professionnels ou ne tardez pas à demander des conseils juridiques à cause de quelque chose que vous avez lu sur ce site Web.

La Fin de la double représentation

Posted on juillet 4, 2022 by Tania Ellerbeck

La double représentation fait référence à une situation où un seul courtier immobilier représente à la fois le vendeur et l’acheteur dans une transaction immobilière résidentielle. C’est une pratique qui suscite depuis longtemps des inquiétudes quant à la capacité du courtier à agir dans le meilleur intérêt des deux groupes de clients.

Des modifications à la Loi sur le courtage immobilier du Québec mettent effectivement fin à la pratique de la double representation afin d’éviter d’éventuels conflits d’intérêts. À compter de juin 2022, les courtiers immobiliers doivent représenter soit l’acheteur, soit le vendeur dans une transaction particulière – pas les deux. L’objectif de cet amendement est de protéger davantage les acheteurs et les vendeurs et de promouvoir la confiance dans la relation client/courtier.

Le Contrat de courtage pour l’acheteur

La Modification à la Loi sur le courtage immobilier introduit un autre changement dans la conduite de l’immobilier au Québec avec le Contrat de courtage d’achat. Les courtiers sont désormais tenus d’avoir un contrat de courtage signé lorsqu’ils représentent des acheteurs. Il est depuis longtemps courant d’avoir un contrat signé avec les vendeurs, mais les contrats avec les acheteurs sont moins courants.

Dans le passé, les courtiers signaient des contrats avec les vendeurs pour les représenter dans la vente de leur propriété. Mais pour la plupart, les accords avec les acheteurs étaient verbaux, avec des exceptions dans des cas comme les transactions vendus directement par le propriétaire, voir sans courtier inscripteur. De plus en plus de courtiers ont mis en œuvre des contrats de courtage signés avec des acheteurs ces dernières années, mais ce n’était pas la norme. À l’avenir, les acheteurs devront signer un Contrat de courtage pour l’achat avec le courtier de leur choix avant de rédiger une promesse d’achat sur une maison.

(Il existe un moyen pour l’acheteur d’acheter une maison sans signer un contrat de courtage pour l’achat, mais il devrait renoncer à son droit d’être représenté légalement et il perdrait toute protection offerte par le contrat. Nous expliquerons cela plus en détail dans un prochain article.)

Avantage pour les clients

La modification de la loi sur l’immobilier réduira les conflits d’intérêts potentiels et protégera les meilleurs intérêts des clients. Cela contribuera également à accroître la confiance dans la relation courtier-client, ce qui est une bonne chose.

Les courtiers réputés ont toujours fait de leur mieux pour représenter les intérêts de leurs clients, même en cas de double representation . Chez Groupe Ellerbeck, nous le faisons déjà avec nos clients. L’une de nous représente le vendeur tandis que l’autre agi au nom de l’acheteur, toutes deux travaillant de façon à nous assurer que nos clients assignés obtiennent le meilleur résultat possible. Il y a même eu des situations où nous avons fait appel à un autre courtier expérimenté de notre bureau, pour assurer le plus haut niveau d’équité. Nous continuerons de veiller à ce que les intérêts de chaque client soient représentés de la meilleure façon possible, comme nous l’avons toujours fait.

Nous aborderons plus en détail les spécificités du contrat d’achat de courtage dans un prochain article, mais si vous avez des questions sur les nouvelles réglementations et sur la manière dont elles pourraient vous affecter, nous serons heureuses d’y répondre pour vous.

Source : OACIQ

Dois-je vendre ma maison ?

Posted on octobre 5, 2021octobre 5, 2021 by Tania Ellerbeck

Dans notre région les offres multiples, souvent supérieures au prix de vente demandé, deviennent de plus en plus courantes, amenant les clients à se demander : « Si je reçois une offre à plein prix, dois-je l’accepter ? »

Bref, la réponse est non. La feuille d’inscription comprend une clause indiquant que « Ceci n’est pas une offre ou une promesse de vente qui pourrait lier le vendeur à l’acheteur, mais une invitation à soumettre de telles offres ou promesses ». Le vendeur peut même contrer une offre à plein prix et demander plus d’argent. Dans un marché vendeur, le vendeur a l’avantage et peut demander le prix qu’il veut.

Récemment, nous avons vu des courtiers et des vendeurs inscrire des propriétés en dessous de la valeur marchande pour encourager les situations d’offres multiples et déclencher des guerres d’enchères. Cette pratique est contraire à l’éthique et est loin d’être encouragée par la chambre immobilière.

Je conseille à mes clients de fixer le prix de vente de leur maison à leur prix de vente idéal. Je réalise une analyse approfondie du marché concurrentiel et propose un prix d’inscription qui suscitera un fort intérêt et attirera des acheteurs financièrement qualifiés. Le risque de fixer le prix d’inscription en dessous de la valeur marchande est que les acheteurs qualifiés à un niveau de prix moins élevé visitent et présentent des offres lorsque le propriétaire sait qu’il ne vendra pas à ce prix, ce qui fait perdre du temps à l’acheteur, au vendeur et au courtier.

Le marché immobilier a beaucoup changé dans notre région au cours de la dernière année et demie. Auparavant, les courtiers inscrivaient les propriétés légèrement au-dessus de la valeur marchande, s’attendant à ce que les acheteurs potentiels présentent des offres initiales légèrement inférieures à la valeur marchande. Les négociations auraient alors lieu au moyen de contre-offres jusqu’à ce qu’un prix mutuellement acceptable soit atteint. Il n’était pas inhabituel de voir jusqu’à 7 contre-offres. Maintenant, les contre-offres sont rares. Les situations d’offres multiples sont désormais la norme, les acheteurs potentiels proposant leur meilleure offre dès la première offre. Si le vendeur revenait avec un prix plus élevé, les acheteurs se retireraient.

La surenchère

Une autre tendance que nous observons est la surenchère. Les acheteurs désirent faire tout ce qui est en leur pouvoir pour que leur offre soit acceptée face à la concurrence. Le risque dont l’acheteur et son courtier doivent être conscients est de ne pas obtenir de financement pour l’achat. Les banques exigent une évaluation de la propriété avant d’assurer le financement. Si l’évaluateur bancaire évalue la propriété en dessous du prix de vente, la banque peut demander un acompte plus important à l’acheteur ou ne fournir une hypothèque qu’à son prix évalué, ce qui peut être un problème pour les acheteurs potentiels qui repoussent déjà les limites de leur budget avec leurs offres.

Les prêts hypothécaires à ratios élevés, entre 5% et 19% de mise de fonds, peuvent sembler moins souhaitables sur une offre, mais valent la peine d’être envisagés si le prix de vente est bien supérieur à la valeur marchande. La SCHL, qui garantit ces hypothèques, est moins susceptible d’envoyer un évaluateur, donc une offre au-dessus de la valeur marchande est moins problématique en termes de financement.

Devriez-vous prendre l’offre la plus élevée ?

À mon avis, les conditions peuvent être plus importantes que le prix dans une offre. Nous voyons de plus en plus d’acheteurs faire des offres très élevées, pour demander des réductions de prix importantes après l’inspection en bâtiment. J’encourage mes clients à réaliser une inspection pré-inscription qu’ils peuvent montrer aux acheteurs avant de faire une offre, afin d’éviter les surprises et les demandes de réduction de prix exagérées.

Revenons donc à la question initiale, « dois-je vendre au plus offrant ? » Vous n’êtes absolument pas obligé d’accepter l’offre la plus élevée. Vous pouvez prendre une décision en considérant d’autres conditions de l’offre, comme la source des fonds et l’inspection du bâtiment, avant de prendre votre décision. Sachez toutefois que vous avez signé un contrat avec votre courtier immobilier. La clause 7.1 (2) du contrat de courtage stipule que, si votre courtier vous présente une offre qui répond à tous les critères que vous avez énoncés (prix, dates, inclusions, exclusions) et que vous refusez cette offre, il peut exiger une compensation. Je n’ai pas encore vu un courtier exercer cette clause, mais en tant que vendeur, vous devez garder à l’esprit que c’est une possibilité.

Si vous avez besoin de conseils pour décider du prix de vente de votre propriété, n’hésitez pas à nous contacter. Nous serions heureuses de discuter de la meilleure stratégie pour vous.

Les zones inondables

Posted on juin 18, 2021 by Tania Ellerbeck

Nous venons de vivre un hiver très peu enneigé suivi d’un printemps très sec. Nous sommes confrontés à de faibles niveaux d’eau dans toute la région et face à la perspective d’un été plus sec que la normale. Cependant, pour de nombreux propriétaires et acheteurs potentiels, la menace d’inondations saisonnières est une préoccupation constante.

Fini le temps où un propriétaire pouvait construire une maison n’importe où sur son terrain. En même temps que le développement s’intensifie, les gouvernements municipaux et provinciaux adoptent des lois visant à protéger les propriétaires, leurs voisins et l’environnement. Il s’agit notamment des règles régissant la construction dans les zones inondables.

Les zones inondables ont beaucoup retenu l’attention des médias au cours des dernières années, mais notre région a toujours connu des inondations – cela fait partie de la vie au bord du lac. Les inondations majeures ne se produisent habituellement que tous les 20 ans environ, mais ceux d’entre nous qui vivaient à Hudson, Rigaud et Vaudreuil en 2017 et 2019 savent très bien qu’elles peuvent se produire plus souvent. Je me souviens que la rue Main près du ferry a été inondée à quelques reprises pendant mon enfance. Mon père a même dû secourir nos voisins en chaloupe dans les années 90 lorsque l’eau entourait leur maison. Se rassembler à travers les inondations est devenu une partie de notre identité communautaire.

La plupart des municipalités ont cartographié leurs berges et ont produit des cartes illustrant les lignes d’inondations de 20 ans et de 100 ans. Selon la loi, les propriétaires ne peuvent pas modifier le rivage, enlever des arbres ou ajouter des éléments structurels tels que du sable, de la terre ou des murs de soutènement et ce de la rive à la ligne d’inondation de 20 ans.

Avant les crues de 2019, il était possible de construire entre les lignes d’inondations de 20 ans et de 100 ans à condition de respecter certaines limites. Cependant, depuis 2019, la plupart des municipalités ont créé de nouveaux règlements pour empêcher la construction dans toute la zone se situant entre la rive et la ligne de 100 ans. En 2019, le gouvernement du Québec a produit une carte d’inondation d’aménagement particulier (Zone Intervention Spéciale-ZIS) imposant une réglementation stricte et un moratoire sur les constructions en aval des lignes d’inondations.

Vous ne pouvez pas construire une nouvelle maison dans une zone inondable, mais qu’en est-il des maisons qui sont déjà construites dans ces zones ? Ces maisons ont acquis des droits d’y être mais sont soumises à des restrictions lorsqu’il s’agit de les rénover ou de reconstruire. Par exemple, vous ne pouvez pas ajouter une extension à une maison existante et vous ne pouvez pas démolir une maison avec l’intention de reconstruire au même endroit.

Il y a certainement des risques associés à la possession d’une maison dans la zone inondable. Car si lors d’une inondation la maison est endommagée et que les coûts de réparations sont supérieur à 50 % de la valeur de la maison, le gouvernement forcera le propriétaire à la démolir et la reconstruction ne sera pas autorisée.

À la suite d’une inondation, les propriétaires doivent faire évaluer leur maison pour déterminer le degré de dommage. La ville fournira aux propriétaires les noms de trois évaluateurs locaux parmi lesquels choisir. Si l’évaluateur détermine que le niveau des dommages est inférieur à 50 % de la valeur du bâtiment, la ville peut accorder au propriétaire un permis de rénovation majeure pour réparer la maison. Sinon, la maison devra être démolie.

À Hudson, vous pouvez obtenir un permis de rénovations majeures pour rénover jusqu’à 49 % d’une maison, ce qui peut inclure la mise en œuvre de mesures préventives comme l’élévation des fondations au-dessus du niveau des hautes eaux ou le renforcement des fondations pour résister aux inondations. Selon la taille de la maison, ces mesures peuvent coûter 50 000 $ et plus, mais elles peuvent aider à garantir que l’intérieur de la maison reste sec. Si vous souhaitez rénover plus que les 49% de la maison, vous devrez peut-être le faire par étapes, en demandant un deuxième permis de rénovation une fois que vous avez terminé la première phase de rénovation.

En plus du coût potentiel de la prévention ou de la réparation des dommages causés par les inondations, il est important d’examiner la disponibilité des prêts hypothécaires et des assurances lorsque l’on envisage d’acheter une maison dans une zone inondable. Certaines banques n’accorderont pas d’hypothèque pour une maison dans ces zones tandis que d’autres exigeront une évaluation des risques. Les compagnies d’assurance factureront des primes plus élevées pour la protection contre les inondations ou, de plus en plus, refuseront complètement la couverture contre les inondations.

Pourquoi acheter en zone inondable ?

Une maison plus âgée et bien construite qui a subi des inondations précédentes avec des dommages minimes peut être un risque acceptable pour certains acheteurs. Si les fondations sont solides et la surface habitable bien au-dessus de la ligne d’eau, les inondations peuvent être un inconvénient occasionnel plutôt qu’une catastrophe. De nouveaux produits conçus pour protéger les maisons contre les inondations peuvent également aider à minimiser les dommages et les coûts de réparations ultérieurs.

Gardez-la au sec et profitez de la vue !

*Les informations contenues dans cet article sont à titre informatif seulement. Ce n’est pas et ne doit pas être considéré comme un avis juridique. Il ne remplace pas les conseils ou les services d’un notaire ou d’un avocat.

Déménager pour plus petit

Posted on mai 18, 2021 by Tania Ellerbeck

Le marché immobilier est en plein expansion. Les prix montent à des niveaux jamais vus auparavant à Hudson, Saint-Lazare, Rigaud, Vaudreuil et les environs. C’est un excellent moment pour les propriétaires qui envisagent de réduire la taille de leur résidence pour profiter des conditions actuelles du marché, empocher de l’argent et profiter de la vie!

Où vais-je aller?

Compte tenu du marché immobilier actuel, la grande préoccupation lorsque vous envisagez de vendre votre maison est de savoir où aller. Bien qu’un marché fort puisse rendre plus difficile la recherche d’une nouvelle maison, il existe des opportunités pour ceux qui souhaitent rester dans la région. Si vous souhaitez plus de renseignements sur les inscriptions a venir, veuillez nous contacter. Il nous ferai plaisir de vous parler des options de logement qui seront bientôt disponibles.

Que dois-je faire avec tout mon ménage?

Si vous avez vécu longtemps dans votre maison, vous aurez accumulé beaucoup de souvenirs – et tout ce qui les accompagne. La première chose à faire est de décider ce que vous souhaitez déménager avec vous. Je recommande d’acheter des autocollants de vente de garage en vert, jaune et rouge. Utilisez-les pour marquer tout ce qui se trouve dans votre maison: en vert les articles que vous souhaitez conserver, en rouge ceux que vous ne souhaitez pas conserver et en jaune ceux dont vous êtes indécis.

Une fois que vous avez trié vos biens, vous pouvez alors décider si vous souhaitez vendre ce que vous ne conserverez pas ou si vous souhaitez en faire don.

Vendre vos possessions

Aux enchères. C’est une option que plus de vendeurs devraient envisager. Une maison d’enchères évaluera les articles que vous avez à vendre. Ils peuvent ensuite les vendre à la maison d’encan au plus offrant ou organiser une vente d’étiquettes chez vous. Je travaille souvent avec Robin Pridham de Pridham Auction House. Robin et son équipe ont l’expérience et l’expertise nécessaires pour vendre vos effets non désirés avec un minimum de stress de votre part.

Faites-le vous-même. Si c’est quelque chose que vous aimez faire, vous pouvez essayer de vendre vos biens vous-même, que ce soit en organisant une vente de garage ou en utilisant des sites tels que Kijiji, VarageSale ou Facebook Market Place. Sachez simplement que le faire vous-même peut être extrêmement long et stressant.

(NOTEZ: Au moment de la publication, il y a une interdiction des ventes de garage dans les zones COVID rouges et oranges au Québec. Assurez-vous de vérifier les règles si vous prévoyez d’organiser une vente de garage).

Redonner à la communauté

Une autre option qui s’offre à vous est de faire don de vos meubles, articles ménagers et vêtements indésirables à l’un des nombreux organismes de bienfaisance de la région.

Maison NOVA / La Boutique NOVA. Ces deux magasins – Maison NOVA pour les meubles et articles ménagers et Boutique NOVA pour les vêtements – me sont très chers car ils ont été fondés par ma mère, Janet. Elle y travaille tous les jours! Tous les profits de vos articles donnés soutiennent NOVA Hudson, qui fournit des soins de santé et un soutien communautaire. La Boutique NOVA / Maison Nova (450) 202-6682

La boutique du mémorial de la guerre d’Hudson. Connue localement sous le nom de «Bunker», la boutique accepte les dons de vêtements et de petits articles ménagers. Les profits sont utilisés pour financer la bibliothèque et pour soutenir des organismes de bienfaisance comme la Mission Old Brewery et Chez Doris à Montréal. Le Bunker (450) 458-4814

La Source d’entraide Saint-Lazare. La Source accepte des dons de vêtements, petits articles de maisons et de la nourriture non périssable. Les profits de la boutique et de l’atelier de couture vont à la banque de nourriture de Saint-Lazare. La Source d’Entraide (450) 455-8000

La vente aux enchères des pompiers d’Hudson. La vente aux enchères annuelle des pompiers de Royal LePage est toujours à la recherche de trésors spéciaux comme des tableaux, des antiquités et des objets de collection à vendre aux enchères. Tous les profits vont au financement de la campagne de paniers de Noël des pompiers d’Hudson, qui distribue de la nourriture et des cadeaux aux familles locales dans le besoin. Vous pouvez me contacter directement pour faire un don.

Les églises locales, le théâtre du Village de Hudson, Le Nichoir et de nombreuses autres organisations locales organisent également des collectes de fonds tout au long de l’année et apprécient toute forme de dons. Les garderies accepteront les fournitures d’artisanat ; les vieilles lunettes peuvent être déposées chez l’optométriste pour être données aux habitants des pays en développement et les vieux vélos peuvent être donnés à Cyclo Nord-Sud.

Et le reste?

Une fois que vous avez tout trié, vous vous retrouverez sans doute avec des choses qui ne peuvent pas être vendues ou données. Les vieux appareils électroniques, la vielle peinture, les matériaux de construction, etc. peuvent être apportés à l’écocentre de Rigaud ou de Vaudreuil pour être recyclés. Il y a des entrepreneurs locaux qui peuvent apporter vos matières recyclables à l’écocentre pour une somme modique. Il me ferait plaisir de vous recommander quelqu’un. Une autre option consiste à engager une entreprise comme 1-800-GOT-JUNK pour les enlever. En tant que courtier immobilier, je peux vous aider à obtenir un tarif réduit sur leurs services si vous choisissez de les engager.

Pour le reste, vous pouvez vous faciliter la vie et louer un conteneur à ordures chez Robert Daoust & Fils pour moins de 500 $. Honnêtement, chaque fois que je fais des rénovations dans ma maison, j’en commande un. Pendant que les entrepreneurs travaillent, je trie et jette mes affaires.

Encore trop compliqué?

Si la coordination avec les différentes organisations est plus que ce que vous pouvez gérer, nous pouvons vous aider. Récemment on a tout orchestré afin que des clients quittent avec seulement ce qu’ils souhaitaient garder. Nous avons donc coordonné les différents organismes de bienfaisance et l’entreprise de déménagement pour vider leur ancienne maison.

Trier toute une vie de choses peut sembler accablant, mais ce n’est pas forcément le cas. Un bon plan peut faciliter la transition vers une maison plus petite. Vous apprécierez votre nouvelle vie avant même de vous en rendre compte!

Cause et effet en droit immobilier

Posted on avril 7, 2021 by Tania Ellerbeck

Le marché immobilier local est dynamique et les acheteurs ressentent la pression d’agir rapidement lorsqu’une nouvelle inscription s’annonce. En conséquence, certains acheteurs appellent le courtier inscripteur pour prendre un rendez-vous au lieu d’attendre que leur courtier – qui cherche avec diligence une maison pour eux – passe l’appel. Après avoir visité la maison avec le courtier inscripteur, les acheteurs appellent leur courtier pour rédiger leur offre, pensant avoir gagné du temps. Ce qu’ils ne réalisent pas, c’est qu’en vertu de la loi immobilière québécoise, de cette façon, leur courtier n’a plus droit à sa commission, même s’il fait tout le travail de rédaction pour l’offre.

En droit immobilier, la cause et effet signifie que c’est le courtier qui a fait visiter la maison qui est celui qui reçoit la commission, et non le courtier qui a préparé les documents. Le courtier inscripteur avec lequel vous avez visité la maison sera considéré comme la «cause» de votre achat. Votre courtier, qui passera des jours à rédiger l’offre, à superviser l’inspection du bâtiment et à effectuer les recherches pour s’assurer que vous êtes protégés, ne sera malheureusement pas payé pour ses efforts.

Les visites libres

Qu’en est-il des visites libres? Il est fortement recommandé d’expliquer au courtier, lors d’une visite libre, que vous travaillez avec un autre courtier immobilier, la plupart des autres courtiers respecteront cette relation. Si non mentionné, selon la loi c’est comme si vous aviez visité avec le courtier inscripteur.

Juste une petite question

“Je vais simplement appeler le courtier inscripteur pour lui demander une question rapide, puis j’appellerai mon courtier si je veux visiter la maison.” Encore une fois, cela peut causer des problèmes à votre courtier. Dites toujours au courtier inscripteur que vous travaillez déjà avec quelqu’un si vous lui posez des questions. Mieux encore, demandez à votre courtier de le faire pour vous. Il connaît peut-être même déjà les réponses!

La plupart des acheteurs présument que s’ils visitent avec le courtier inscripteur, ils ne sont pas représentés. En réalité, selon le droit immobilier, le courtier inscripteur devient automatiquement leur courtier officiel pour cette maison en particulier.

Si vous aimez votre courtier et entretenez de bonnes relations de travail avec lui, vous devriez le laisser travailler pour vous. Après tout, il est le mieux placé pour connaître vos besoins et vos désirs et est plus susceptible de bien vous représenter dans le processus de négociation.

Drains français et pompes de puisard.

Posted on mars 10, 2021mars 10, 2021 by Tania Ellerbeck

Pour avoir grandi autour des chevaux, nous avions une expression ‘pas de sabot pas de chevaux’. Qui voulait dire que nous devions prendre grand soins des sabots de nos chevaux afin de pouvoir les monter. La même chose s’applique pour les maisons : les fondations doivent être solides et protégées sinon vous pourriez exposer votre maison à certains risques.

L’eau est le plus gros ennemi des fondations de maisons. L’eau provenant du sol et de la pluie cherchent à descendre donc sera attirée vers le grand trou dans la terre qu’est votre sous-sol. L’eau exerce même une pression contre votre fondation et trouvera éventuellement son chemin à travers les craques dans le béton. Si possible, il est souhaité de faire installer des drains français autour de la maison.

Les drains français sont des tuyaux de vidange qui entourent l’extérieur des fondations d’une demeure. Ils sont perforés afin de laisser passer l’eau qui par la gravité se verse dans le puisard au sous-sol. Lorsque l’eau atteint un certain niveau, la pompe du puisard s’active et renvoie cette eau hors de la maison vers le fossé.

En réalité on amène l’eau à l’intérieur de la maison pour la ressortir ensuite : vous pensez alors pourquoi la faire entrer dans la maison ? Pourquoi ne pas utiliser plutôt une fosse extérieure ? Premièrement c’est beaucoup plus dispendieux à faire installer et son accès est plus difficile pour la maintenance qu’un puisard intérieur. Les fosses extérieures doivent aussi être très profondes donc seront favorisées pour des terrains où la nappe phréatique est haute ou comme solution secondaire pour les maisons qui ont des problèmes récurrents d’eau.

Ne soyez pas surpris si vous entendez régulièrement votre pompe s’activer, surtout au printemps ou lors de pluies abondantes. La fréquence dépend de chaque propriété. Certaines pompes de puisards fonctionnent toute la journée et d’autres très rarement. Au final l’important est que votre pompe fasse son travail et éloigne l’eau de votre maison.

Pourquoi mon puisard est sec?

Certaines maisons ont un puit sec et ce même au printemps. Peut-être parce qu’elles sont construites sur du sable ou en haut d’une colline où l’eau est moins problématique. On retrouve aussi chez les maisons nouvellement construites des drains français, qui par gravité, détournent l’eau directement vers le fossé. Il faut alors examiner une fois de temps en temps les tuyaux de sorties pour vous assurer que l’eau circule bien. Les maisons plus anciennes n’ont peut-être pas de drains ou s’ils sont installés depuis longtemps peuvent être bloqués ou endommagés.

C’est dans votre meilleur intérêt de vous assurer que vos drains français et votre pompe de puisard fonctionnent bien. Nous vivons dans une région où la nappe phréatique est haute, il y a donc des compagnies d’assurances qui ne couvrent plus les dommages causés par les infiltrations d’eau, ce qui pourrait occasionner des frais élevés de réparations advenant des problèmes reliés à l’eau.

Se protéger lors de l’achat d’une maison avec pompe à puisard.

Sur la déclaration du vendeur, une des questions que le vendeur doit répondre est : À qu’elle fréquence la pompe de puisard fonctionne-t-elle? Si la réponse est surtout au dégel du printemps et lors de pluies abondantes, vous pouvez déduire que le système de drainage fonctionne probablement de façon efficace. Par contre si la réponse est qu’elle fonctionne quotidiennement, vous savez que la maison se trouve dans une zone ou la nappe est haute. Est-ce que cette information freinerait mon ardeur à me procurer cette maison? Non, s’il n’y a pas de signes de fissures à la fondation ou d’humidité élevée! Au fait j’ai acheté ma maison sachant que la pompe opère à tous les jours. Je me suis muni d’une batterie de secours ainsi que d’une génératrice en cas de panne d’électricité. Mon sous-sol est complément rénové et sec et je fais des vérifications lors de pannes de courants pour m’assurer que tout fonctionne bien.

Par contre si l’eau est orangée dans le puisard je mettrais un frein à l’achat et je ferais des recherches plus poussées. L’eau rougeâtre, orangée, dans le puisard et dans le fossé démontre la présence d’ocre ferreuse qui est un minéral qui durcit lorsqu’il sèche et qui peut bloquer les drains français. J’écrirai un article plus détaillé sur le sujet car l’ocre peut devenir problématique si les drains français ne sont pas entretenus de façon régulières. Rassurez-vous par contre que si les drains sont bien entretenues l’ocre peut être contrôlée.

Selon le code du bâtiment au Québec, chaque maison devrait avoir un puisard de 0.25m2 de large par 750mm de haut. De plus le puisard devrait avoir un couvercle étanche et sécuritaire pour les enfants.

Vous remarquerez que la plus part des puisards n’ont pas de couverts car cette règle est assez récente. Cette nouvelle règle fait du sens pour éviter l’humidité mais rend son accès pour vérification un peu plus difficile.

Alors lors de vos visites de maison, vérifiez bien les réponses sur la déclaration du vendeur aux questions: À quelle fréquence votre pompe de puisard fonctionne-t-elle et avez-vous eu connaissance de la présence d’eau rouillée ou de dépôt jaunâtre ou rougeâtre dans le puisard ou la fosse . Et si possible regardez le puisard pour vérifier sa grandeur et si il y a présence d’eau colorée!

En conclusion, n’oubliez pas que votre cheval a besoin de bons sabots!!!

Pour plus d’informations;

https://www.rbq.gouv.qc.ca/fileadmin/medias/pdf/Publications/francais/fiche-bonnes-pratiques-puisards-fosses-retenue.pdf

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

L’inspection pré-inscription, fortement recommandée !

Posted on février 11, 2021février 11, 2021 by Tania Ellerbeck

Récemment, une cliente a témoigné qu’elle comprenait maintenant à quel point le courtier immobilier a beaucoup à faire après l’acceptation de l’offre d’achat. Obtenir une offre signée n’est qu’une partie du processus de vente. Passer de l’offre signée jusqu’au bureau du notaire est tout aussi important vous en conviendrez – et parfois tout aussi difficile.

L’Inspection du bâtiment

L’inspection du bâtiment est une étape qui peut entraîner le retard ou même l’annulation d’une transaction. Elle est une condition fréquemment incluse dans la Promesse d’achat. L’inspection a pour but de protéger les acheteurs et de vérifier que la propriété ne présente pas des défauts majeurs susceptibles d’affecter sa valeur ou sa sécurité, tel que des fissures dans les fondations, des fuites de toit, des problèmes de moisissure, etc. Bien que l’inspection du bâtiment ait ses limites, elle donne aux acheteurs une meilleure idée de l’état général de la propriété.

Si l’inspection du bâtiment découvre des problèmes importants, les acheteurs potentiels peuvent demander au vendeur de les résoudre avant que les deux parties signent chez le notaire. Les acheteurs ont également la possibilité d’annuler complètement leur achat, laissant le vendeur à la case départ.

Divulgation des résultats de l’inspection du bâtiment

Ce que les vendeurs ne savent peut-être pas, c’est que si un acheteur s’éloigne d’une vente en raison d’une mauvaise inspection du bâtiment, le vendeur doit alors déclarer les problèmes découverts, à chaque futur acheteur intéressé à faire une offre. La transparence est importante afin d’éviter de futures poursuites ! Parfois les opinions des inspecteurs divergent, certains inspecteurs sont inexpérimentés, surestiment le problème ou ont tout simplement tort! Malheureusement ça arrive.

Si l’inspection révèle des problèmes, nous conseillons aux propriétaires de faire appel à des experts dans le domaine concerné afin de valider les conclusions de l’inspecteur en bâtiment. Cela peut prendre du temps et de l’argent, surtout si l’inspecteur a signalé plusieurs problèmes. Par exemple, un expert en fondation facturera des centaines de dollars pour simplement venir donner son avis, et pendant qu’il procède à sa propre évaluation, le vendeur risque de perdre de nouveaux acheteurs potentiels.

L’inspection du bâtiment pré-inscription

Alors, comment un vendeur peut-il garantir qu’une inspection négative ne compromettra pas sa vente ? Au cours de mes plus de 20 ans de courtage en immobilier, j’ai vu de nombreuses transactions tomber à l’eau à cause de problèmes d’inspection de bâtiments. Je dois dire que la majorité aurait pu être évitée si les propriétaires avaient investi les 500 $ – 700 $ sur une inspection pré-inscription. Tout le chagrin et le stress d’un accord échoué auraient pu être évités aussi.

Une inspection pré-inscription permet au propriétaire de déceler tout problème, grand ou petit, qui pourrait faire hésiter un acheteur potentiel. Il peut alors choisir ce qu’il faut réparer. S’il y a une réparation coûteuse que le propriétaire ne souhaite pas traiter à l’avance, il peut simplement la déclarer dans la Déclaration du vendeur et l’acheteur fera son offre en conséquence. De cette façon, il n’y aura pas de surprises après les négociations d’offres.

Le vendeur devrait choisir un inspecteur en bâtiment local très respecté, dont son courtier immobilier a idéalement déjà retenu ses services dans le passé et à qui il fait confiance.

L’acheteur lui peut décider de faire de l’inspection en bâtiment une condition à son offre ou de plutôt simplement prendre connaissance de celle du vendeur. Pour le vendeur, cela signifie une offre plus forte et un taux de probabilité beaucoup plus élevé de conclure la vente. N’oubliez pas, les clauses d’inspection en bâtiment peuvent retarder la réalisation de l’offre de deux semaines en moyenne.

Le seul petit inconvénient à l’inspection pré-inscription est le coût de 500 à 700 $ pour le vendeur, mais si c’est pour gagner des milliers de dollars de plus au moment de la vente de leur maison, cela n’en vaut-il pas la peine ? Je recommande à tous mes vendeurs de faire une inspection pré-inscription. Tous ceux qui l’ont fait, ne l’ont pas regretté !

Les rapports d’inspection pré-inscription permettent d’économiser du temps, du stress et de l’argent!

Déclaration du vendeur

Posted on novembre 16, 2020novembre 16, 2020 by Tania Ellerbeck

La déclaration du vendeur est le meilleur outil pour vous protéger de ce que j’appelle « l’effet boomerang ».

C’est un formulaire ou le vendeur déclare, au meilleur de sa connaissance et en toute transparence, tout ce qu’il connait de la propriété qu’il désire vendre. Ce document protège à la fois le vendeur, l’acheteur et le courtier immobilier.

Cette déclaration a aussi pour but de permettre au vendeur de déclarer tous les défauts connus de sa propriété, par exemple, y-a-t-il (ou y-a-t-il eu) des fourmis charpentières, une inondation, des réparations à la fondation, des problèmes d’équipement (ex : fournaise), une culture de cannabis, un suicide ou une mort dans la maison ?

La déclaration du vendeur est obligatoire depuis juillet 2012 pour toutes les ventes de propriétés résidentielles de 5 logements et moins, y compris les immeubles détenus en copropriété divise ou indivise (Condos). Elle doit être remplie et signé en même temps que le contrat de courtage.

Voici quelques exemples de questions à répondre sur ce formulaire. L’âge de la fournaise ? La propriété est-elle conforme avec les règlements municipaux ? Est-elle dotée d’une fosse septique ?

Les réponses doivent être données de bonne foi et au meilleur de la connaissance des vendeurs. Lorsqu’un vendeur ne connait pas la réponse à une question, il n’a qu’à la sauter ou, le cas échéant, à cocher la case « ne sais pas ».

Le vendeur doit être précis dans ses réponses et fournir la documentation/factures à l’appui dont il dispose. Par exemple, s’il y a eu des fuites à une fenêtre, qu’est-ce qui a été fait pour corriger ? La fenêtre a été remplacée ? Si oui, alors il doit fournir la facture.

La déclaration minimise le risque de poursuite judiciaire pour le vendeur en faisant en sorte que l’acheteur soit bien informé de l’état de la propriété. Après signature, elle devient une force légale et elle devient partie intégrante de toute offre d’achat ; il convient donc de la remplir avec soin !

Voici un exemple :

La question suivante peut sembler ridicule mais il y a de bonnes raisons qu’elle soit au questionnaire.

D7.3 À votre connaissance, y-a-t-il ou y-a-t-il déjà eu accumulation de glace ou de glaçons en bordure du toit l’hiver ?

Cette question a pour but de vérifier si la ventilation du toit est déficiente. Personnellement, je crois qu’aucun vendeur ne peut répondre « non » à cette question. Qui n’a pas eu de glaçons en bordure du toit à un certain moment ? Je conseille donc à mes vendeurs de répondre « oui » et le cas échéant, de spécifier qu’il s’agissait uniquement de petits glaçons. Par ailleurs, ils peuvent préférer répondre « non » et ajouter dans la marge la mention « pas de gros glaçons ».

Les acheteurs intéressés par la propriété reçoivent une copie de la déclaration du vendeur, ils ont ainsi toute l’information nécessaire pour prendre une décision à faire une promesse d’achat. S’ils déposent une offre, ils signeront une copie de la déclaration, ce qui confirme qu’ils l’ont bien reçue et qu’ils en ont pris connaissance. Les banques reçoivent également leur copie.

En conclusion je conseille donc fortement à mes vendeurs de remplir le formulaire de façon détaillée et de s’assurer qu’ils n’ont rien oublié. Qu’en est-il de ce fameux lave-vaisselle qui a coulé il y a 5 ans ? La fuite a peut-être causé des dommages plus importants que ce que vous aviez pu constater. Les acheteurs et leurs inspecteurs auront donc été prévenus et ils pourront porter plus d’attention aux surfaces à proximité du lave-vaisselle pendant l’inspection.

Vous serez d’accord qu’il est toujours préférable de régler un problème avant la vente que plus tard devant une cour de justice.

Évitez l’effet boomerang !

Les risques de demander plus cher!

Posted on juillet 13, 2020 by Tania Ellerbeck

‘’Essayons de vendre la maison à un plus haut prix, juste pour voir au cas, et si on ne vend pas, nous changerons le prix à la baisse soit le prix suggéré par le courtier au départ!’’

Savez-vous combien de fois j’ai entendu ces paroles de la part des clients?

Malgré le fait que plusieurs emploient cette stratégie, selon mon expérience ce n’est pas souvent la bonne.

Disons que votre courtier d’expérience vous suggère un prix de vente à 349 000$ mais vous aimeriez essayer un prix plus élevé, par exemple 399 000$.

Les acheteurs qui cherchent une demeure se dépêchent à venir visiter votre maison les deux premières semaines après sa sortie sur le marché. Ces acheteurs sont au courant de ce qui se présente pour 399 000$. Mais la vôtre est plus petite ou n’a pas subi autant de rénovations. Le résultat sera que vous ne recevrez pas d’offres. Pendant ce temps, les acheteurs avec un budget de 350 000$ n’iront pas la visiter, même si elle aurait peut-être été parfaite pour ces acheteurs.

Les vendeurs vont même jusqu’à dire ‘’ vous direz aux acheteurs qu’ils ont juste à faire une offre’’. Oui mais premièrement ces acheteurs ne sont pas au rendez-vous en se disant ‘’ça ne vaut pas la peine d’aller visiter, elle est trop dispendieuse pour nous’’. Imaginez comment ça peut être frustrant pour les vendeurs de préparer leur maison pour chaque visite qui ne résultera probablement pas en offre. Quand le courtier convint enfin de baisser le prix, les acheteurs potentiels à cette gamme de prix doutent de la propriété car elle est sur le marché depuis un moment déjà et parce qu’elle a subie une réduction de prix.

J’ai malheureusement été témoin de clients qui ont beaucoup trop attendu avant de réagir et ont manqué le marché important du printemps. Les acheteurs veulent déménager après la fin des classes. Sans oublier tous les premiers acheteurs qui quittent leur loyer pour le 1^er juillet. Au Québec les locataires doivent avertir leur locateur, qu’ils quitteront, 3 mois avant la fin du bail soit la plus part du temps le 31 mars. Pourquoi pensez-vous que certains déménageurs augment leurs tarifs jusqu’à 3 fois plus à la fin du mois de Juin.

Si vous demandez plus cher pour votre maison que sa valeur réelle, et manquez le trafic du printemps, attendez-vous à avoir peu de visite pour l’été. Par contre cet été sera peut-être différent dû aux restrictions de voyage que nous vivons.

Si on regarde le marché d’aujourd’hui, plusieurs vendeurs et courtiers déterminent le prix parfaitement juste ou légèrement dessous afin de créer une frénésie dès sa sortie sur le marché. Ce qui occasionnera des offres multiples qui par conséquent aura comme résultat une offre au-dessus du prix demandé. Dernièrement, de voir 2-3 offres pour une propriété après seulement 2-3 jours sur le marché est assez courant. Seulement dans les deux dernières semaines j’ai été témoin de vente de 2000$ à 30 000$ de plus que le prix demandé. Des vendeurs contents d’avoir eu à nettoyer la maison que pendant 2-3 jours et non pas eu à préparer des mois de visites.

Donc si votre propriété est sur le marché depuis plusieurs mois maintenant et attendez le parfait acheteur, dites-vous qu’il y a 3 raisons pourquoi une maison ne se vend pas. Son emplacement, sa condition ou son prix. Et le prix règle les deux autres raisons!

En conclusion ne demandez pas plus cher que la valeur réelle de votre propriété en espérant recevoir une offre. Travaillez avec un courtier expérimenté de votre région qui a une bonne stratégie marketing, choisissez le juste prix et vous vendrez plus facilement!

Le Certificat de Localisation: Qu’est-ce que c’est?

Posted on mars 23, 2020mai 6, 2020 by Tania Ellerbeck

Le certificat de localisation est un document préparé par un arpenteur-géomètre (l’arpenteur) qui comprend un plan et un rapport sur la situation présente et l’état du bien immobilier. On y retrouve un plan de la propriété (le lot et tout ce qui s’y trouve : la maison, le hangar, les servitudes, etc.) ainsi qu’un rapport sur les titres de propriété, les règlements relatifs au lot, le zonage et les règlements municipaux.

Dans le contrat de courtage immobilier et le formulaire de promesse d’achat (offre) en vigueur au Québec, le vendeur a la responsabilité de fournir au courtier et à l’acheteur un certificat de localisation qui décrit la propriété dans son état actuel. Ce document démontre qu’aucun changement matériel, aucun changement de zonage ou de cadastre (au Québec, la réforme cadastrale a débuté en 1994), n’y ont été effectués. Par exemple, aucune piscine, clôture ou fenêtre n’ont été ajoutées ou enlevées, aucun agrandissement de la maison n’a été effectué, aucun bâtiment n’a été retiré ou rapetissé et aucun règlement municipal concernant les glissements de terrain et les zones inondables n’a été changé.

À l’étape de la vente de la propriété, le notaire ainsi que la banque doivent être en possession du certificat. Le notaire en a besoin pour effectuer la recherche de titres et pour s’assurer qu’il n’y a aucune divergence dans les mesures, les empiètements ou les vues illégales sur la propriété voisine. La Chambre des notaires et l’OACIQ (l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec), quant à eux, exigent que le certificat ait été dressé au cours des 10 dernières années, car les règlements municipaux sont fréquemment modifiés et que l’article 2910 du Code civil du Québec prévoit une prescription acquisitive de 10 ans qui permet d’acquérir un droit de propriété par l’effet de la possession. Pour de plus amples informations, visitez le https://www.bernierbeaudry.com/publications_la-prescription-acquisitive_162.html

Le courtier inscripteur a la responsabilité de vérifier le certificat de localisation et de demander au vendeur d’en faire préparer un nouveau, lorsque c’est nécessaire. Il est profitable de faire affaire avec un courtier de votre localité car ce dernier sera plus au fait des changements de règlements municipaux que vous pourriez ignorer. L’arpenteur peut demander un délai de 3 à 6 semaines pour émettre un nouveau certificat, selon la période de l’année! Par ailleurs, la loi permet au notaire d’exiger que le certificat lui soit remis au moins 20 jours avant la date de la signature de l’acte de vente. Ceci dit, il ne m’est arrivé qu’une fois de voir cette loi appliquée. Je conseille néammoins fortement aux vendeurs de commander leur nouveau certificat avant de mettre leur propriété sur le marché!

L’émission d’un nouveau certificat de localisation, le cas échéant, se fait aux frais du vendeur. Dans le cas d’une maison unifamiliale qui n’est pas sur le bord d’un cours d’eau, une entreprise locale pourra demander entre 750 $ et 1 200 $ pour le préparer. Le certificat d’une propriété riveraine est plus coûteux car l’arpenteur doit cartographier les lignes de crues de 20 ans et de 100 ans (le niveau d’eau le plus élevé dans les 20 ou 100 dernières années). Quant aux maisons à proximité de crêtes, de ravins ou de pentes, le coût du certificat peut s’avérer encore plus élevé car l’arpenteur doit alors faire le relevé de l’élévation de la pente, identifier les zones à risque de glissement de terrain et calculer la distance de tous milieux humides.

Par le passé, lors de la vente d’un lot vacant et dans la mesure où on n’y trouvait aucun bâtiment, un arpenteur en faisait simplement le relevé (avec ou sans installation de bornes), au lieu de préparer un certificat de localisation. L’arpentage de terrains de grande surface peut s’avérer dispendieux et j’ai récemment reçu un estimé de 5 000 $ pour un terrain de 100 arpents. Heureusement pour les vendeurs d’un lot vacant, ils ne sont pas tenus de fournir un relevé d’arpentage, à moins que ce ne soit convenu entre les deux parties dans la promesse d’achat. Ceci dit, de nos jours, les arpenteurs offrent de préparer un certificat de localisation pour la parcelle de terrain en bordure de la route. Ils y mentionneront tout problème lié à des servitudes, les empiètements de lots voisins et, s’il y a présence d’un ruisseau sur la propriété, ils localiseront la zone de protection aux abords du cours d’eau (voir l’exemple sur le diagramme ci-dessus). Dans la mesure où l’arpenteur ne mesure qu’une petite partie du lot, le coût du certificat est le même que celui pour une maison unifamiliale.

En votre qualité de vendeur, il est essentiel de bien comprendre l’importance de détenir un certificat de localisation à jour avant de recevoir une offre ferme pour votre propriété. Si vous recevez une promesse d’achat comportant un délai de 30 jours pour la vente notariée et que votre certificat n’est pas valide, vous pourriez devoir retarder la signature de l’acte de vente, encourir des frais supplémentaires liés à la production du certificat à l’intérieur de délais raccourcis ou encore avoir à acquérir une police d’assurance titres à votre bénéfice et à celui de l’acheteur. En effet, si le certificat de localisation démontre la présence d’un empiètement, la signature devant notaire en sera retardée jusqu’au moment où les titres de propriété auront été éclaircis. Votre acheteur pourrait alors ne pas vouloir, ou ne pas pouvoir vous attendre et rendre son offre nulle et non avenue, ou encore vous demander de lui rembourser les frais relatifs au report de la signature.

Ne laissez pas un certificat de localisation périmé transformer la vente de votre propriété de rêve en cauchemar!