Catégorie : acheter un maison

Que faire avant de déménager

Posted on by Tania Ellerbeck

Vous avez une offre ferme acceptée sur votre maison. Félicitations! Après des semaines passées à garder votre maison impeccable et prête à visiter, vous êtes prêt à commencer à faire vos boites. Il est facile de se laisser emporter par l’excitation de déménager dans votre nouvelle maison, mais vous avez toujours des responsabilités envers les acheteurs de votre maison actuelle.

La clause 10.2 de la promesse d’achat, que vous avez signée lorsque vous avez accepté l’offre de l’acheteur, se lit comme suit :

Le VENDEUR s’engage à vendre l’IMMEUBLE à l’ACHETEUR et, sauf stipulation contraire à la clause 12.1, à livrer l’IMMEUBLE dans l’état où il se trouvait lors de sa visite par l’ACHETEUR.

Vous êtes tenu de livrer la maison dans l’état où elle se trouvait lorsque les acheteurs l’ont visitée. Vous êtes responsable des soins et de l’entretien de la maison jusqu’à la date d’occupation. Si quelque chose cesse de fonctionner ou est endommagé entre le moment où les acheteurs l’ont visité et le moment où ils en ont pris possession, vous êtes tenu de le réparer.

Cela signifie que vous devez toujours tondre la pelouse, nettoyer la piscine et ramasser les feuilles. Si un arbre tombe dans la cour, vous devez le faire enlever. Si le système de gicleurs tombe en panne, vous devez le faire réparer. Si vous endommagez accidentellement un mur en déplaçant vos meubles, vous devez le réparer et le repeindre.

Dans le cas de dommages majeurs – disons que l’arbre est tombé sur la maison au lieu de dans la cour – vous devez aviser votre courtier immobilier qui avisera à son tour les acheteurs et leur courtier. En fonction de l’ampleur des dommages, les acheteurs peuvent souhaiter être consultés sur les réparations effectuées, par exemple sur le choix des finitions ou des couleurs de peinture.

 

Faire le ménage

En plus de remettre la propriété aux acheteurs dans l’état où ils l’ont vue, vous êtes également tenu d’enlever TOUS vos effets personnels.

La clause 11.2 de la promesse d’achat se lit comme suit :

OCCUPATION DES LIEUX – Le VENDEUR s’engage à rendre l’immeuble disponible pour occupation par l’ACHETEUR à compter du (date & heure), et à le laisser libre de tout bien non inclus dans la présente promesse d’achat ou non assumé par l’ACHETEUR, à défaut de quoi le L’ACHETEUR pourra le faire enlever aux frais du VENDEUR.

À moins qu’il ne soit intégré ou que vous en ayez convenu autrement avec les acheteurs, vous devez tout retirer de la maison lorsque vous déménagez – chaque meuble, chaque outil de jardin dans le cabanon, chaque pot de peinture au sous-sol.

Tout ce que vous laissez derrière et qui doit être enlevé par les nouveaux propriétaires vous sera facturé. Soyez averti que cela pourrait finir par coûter très cher car les acheteurs ne sont pas tenus de trouver le meilleur prix pour le dégagement [Consultez notre guide sur la réduction des effectifs pour quelques idées sur ce qu’il faut faire avec vos possessions supplémentaires].

Une fois votre maison vide, nettoyez-la soigneusement. Un service de nettoyage professionnel peut faire le travail rapidement et efficacement, à un coût raisonnable.

Informez les services publics (électricité, gaz/pétrole, Internet, etc.) de la date à laquelle vous allez transférer la propriété afin que les nouveaux propriétaires puissent configurer leurs services.

Enfin, récupérez toutes les clés et les ouvre-portes et fournissez les codes d’accès, s’il y a lieu. Laissez-les dans un endroit facile à trouver ou remettez-les au notaire le jour de la signature.

 

Pas obligatoire, mais agréable à faire

Afin de maintenir une relation amicale avec les acheteurs, vous pouvez faire certaines choses supplémentaires pour faciliter leur installation dans leur nouvelle maison :

Rassemblez tous les manuels d’utilisateur et informations de garantie pour les appareils et les systèmes.

Partagez la documentation et les informations de l’entrepreneur pour toutes les rénovations, mises à jour et réparations effectuées, si vous en avez. Partagez les coordonnées d’équipes de services fiables (ex plombier, électricien).

Partagez les horaires d’entretien et d’aménagement paysager, fournissez des conseils sur l’entretien saisonnier et les fournisseurs de services préférés. Transmettez des informations sur les horaires d’arrosage ou des instructions d’entretien spécifiques pour les plantes ou les jardins.

Partagez des informations sur le quartier (horaires de ramassage des ordures, commodités locales, associations de quartier, etc.). Proposer des recommandations de services à proximité (restaurants, établissements de santé, etc.).

 

Déménager peut être extrêmement stressant, donc vous assurer que vous avez rempli vos obligations envers les acheteurs – tout comme les vendeurs de la maison dans laquelle vous déménagez le feront pour vous – aidera à faciliter le déménagement de tous.

 

NB Ce qui précède ne donne qu’un aperçu et ne constitue pas un avis juridique. Les lecteurs sont avertis de ne prendre aucune décision basée uniquement sur ce matériel. Au contraire, des conseils juridiques spécifiques devraient être obtenus.

Les Vices cachés

Posted on by Tania Ellerbeck

(Veuillez noter que ce qui suit est basé sur mon opinion éclairée en tant que courtier immobilier et ne doit pas être considéré comme un avis juridique.)

Vous avez acheté la maison de vos rêves, mais maintenant que vous avez emménagé, vous pensez qu’elle a peut-être un défaut. Que faites-vous??

La première chose à faire est de déterminer si vous avez acheté la propriété AVEC garantie légale ou SANS garantie légale. Aux fins de cet article, nous examinerons les propriétés AVEC une garantie légale. Pour plus d’informations sur les propriétés vendues SANS garantie légale, veuillez consulter notre  article de mars 2023 .

Sauf convention contraire dans votre contrat de vente, une propriété vendue au Québec est présumée avoir été vendue avec une Garantie Légale de Qualité. Selon l’article 1726 du Code civil du Québec, « Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés ».

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Selon le Code civil du Québec, un vice caché est un problème avec une propriété (l’immeuble) qui est

  1. Présent au moment de l’achat mais inconnu de l’acheteur, du vendeur ou de l’inspecteur en bâtiment ;

  2. Non apparent au moment de l’achat ;

  3. Est suffisamment grave pour que, s’il l’avait su, l’acheteur n’aurait pas acheté la propriété OU n’en aurait pas payé un prix aussi élevé.

En tant qu’acheteur de maison ayant découvert ce qui pourrait être un vice caché, vous devrez prouver que le problème existait au moment de l’achat, ce qui n’est pas toujours facile. Vous devrez très probablement faire appel à un expert pour fournir une analyse du problème – y compris sa gravité et sa durée (par exemple, une petite fuite dans un tuyau de salle de bain qui a causé de la pourrtiure sur les solives du plancher pendant plusieurs années, affectant la structure et la sécurité).

De plus, un vice caché est un vice qui n’aurait pas été apparent au moment de l’achat. Cependant, la loi oblige les acheteurs à prendre des précautions lors de l’achat d’une maison – un vendeur ne peut être tenu responsable si le problème a pu être découvert par un acheteur prudent effectuant une inspection de la propriété.

Enfin, un vice caché doit être suffisamment grave pour diminuer la valeur de l’immeuble, le rendre impropre à l’usage pour lequel il a été acheté ou que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou payé le prix qu’il a offert .

Au moment de la vente, le courtier inscripteur demandera au vendeur de remplir une Déclaration du vendeur, qui est un formulaire requis utilisé pour divulguer des informations sur la maison, telles que l’année de construction, les rénovations effectuées et s’il y a eu des problèmes. Il est important que le vendeur remplisse la Déclaration du vendeur avec le plus de détails possible, sans rien oublier. L’omission d’informations peut avoir de graves répercussions par la suite.

Pour un acheteur, les démarches pour découvrir un vice caché, le faire réparer et obtenir une indemnisation peuvent être longues et coûteuses, surtout s’il faut aller en court. Il n’est donc pas surprenant que ce soit l’une des préoccupations les plus courantes que les acheteurs de maison m’expriment en tant que courtier immobilier.

Vous ne pouvez pas garantir que vous ne rencontrerez jamais de problème, mais il existe des mesures que vous pouvez prendre pour les éviter :

  • Lisez attentivement la Déclaration du vendeur et posez des questions si vous n’êtes pas certain de quelque chose.

  • Faites faire une inspection par un inspecteur en bâtiment de bonne réputation. Bien qu’ils ne puissent pas ouvrir les murs ou soulever les sols pour rechercher des défauts, les inspecteurs sont formés pour rechercher des signes qui pourraient indiquer qu’il existe un problème sous-jacent. S’ils voient quelque chose d’inquiétant, ils vous recommanderont d’engager un expert pour venir regarder de plus près le problème et ce avant d’acheter la propriété.

 

 

Que faites-vous lorsque vous découvrez un vice caché?

Tout d’abord, documentez tout. Prenez des photos et/ou des vidéos du défaut et des dommages associés. Si vous devez aller au tribunal, cela aidera le juge à prendre sa décision.

Ensuite, engagez un expert pour faire une analyse approfondie et vous donner une estimation du coût de réparation du défaut.

Envoyer au propriétaire précédent une lettre recommandée l’avisant du défaut dans un délai raisonnable après avoir constaté le défaut (article 1739 du Code civil du Québec) et lui donnant la possibilité de faire inspecter le défaut. Je recommande toujours de consulter un avocat pour vous aider à rédiger la lettre.

C’est aussi une bonne idée de vérifier auprès de votre courtier immobilier pour déterminer s’il a un programme d’assurance qui pourrait être en mesure de vous aider. J’offre aux clients admissibles la Protection Royale de Royal LePage, qui fournit une assurance et des conseils juridiques relatifs aux vices cachés pendant un an après l’achat.

Idéalement, vous pourrez vous entendre avec le vendeur pour faire réparer le défaut. A défaut, vous devrez engager une action en justice et présenter votre dossier devant un juge. Sachez cependant que poursuivre une action en justice peut prendre du temps et être coûteux, alors assurez-vous d’avoir un dossier solide.

Il est à noter que si vous gagnez votre procès contre l’ancien propriétaire de votre maison, s’il peut prouver que le défaut existait lors de son achat, il pourra poursuivre l’ancien vendeur en dommages-intérêts. Et il n’y a pas de limite à la distance que les propriétaires précédents peuvent remonter, à condition qu’il y ait des preuves de l’existence du défaut.

Votre courtier immobilier est là pour vous guider dans le processus d’achat d’une maison, alors n’hésitez pas à le questionner sur les vices cachés et comment atténuer les risques.

Sources:

OACIQ

Legallogik

Code civil du Québec

Garanties légales au Québec – Guide de l’acheteur

Posted on by Tania Ellerbeck

ATTENTION : Je ne suis pas avocate. Cet article contient mon opinion éclairée en tant que courtier immobilier professionnel. Il ne s’agit pas d’un avis juridique.

 

Si vous avez été à la recherche d’une maison récemment, vous aurez sans doute remarqué que plusieurs inscriptions comportent la clause « vendu sans garantie légale ». Qu’est-ce qu’une garantie légale et qu’est-ce que cela signifie pour vous, l’acheteur ?

Au Québec, il existe deux types de garanties légales applicables à la vente d’une maison :

1.Garantie légale de titre/propriété.

La propriété est libre de tous droits sauf ceux déclarés par le vendeur ;

Le vendeur a libéré les biens de toutes les hypothèques, à l’exception de celles assumées par l’acheteur ;

La propriété ne fait l’objet d’aucun empiétement de la part du vendeur ou d’un tiers ; et

La propriété ne viole aucune restriction de droit public, à l’exception de celles déclarées par le vendeur ou de celles que l’acheteur aurait dû découvrir.*

2.Garantie légale de qualité, c’est-à-dire bon état de fonctionnement.

Le vendeur garantit à l’acheteur que le bien est exempt de défauts, existant lors de la vente, qui le rendraient impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminueraient tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou payé un prix si élevé s’il en avait eu connaissance.*

Vous ne pouvez pas vendre une maison sans une garantie légale de titre – vous devez posséder le titre pour vendre la maison.

Cependant, il est possible de retirer la garantie légale de qualité et de vendre la maison « telle quelle ». La clause pertinente de la Déclaration du vendeur se lira comme suit : « Cette vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur. » Essentiellement, cela signifie que le vendeur ne garantira pas l’état de la propriété.

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles un vendeur peut vendre une propriété sans garantie légale de qualité. Les entreprises, les propriétaires qui louent leurs maisons, les successions et les banques vendent généralement leurs propriétés sans garantie légale de qualité car ils n’y ont jamais vécu et ne peuvent garantir leurs états. Les propriétaires de maisons plus anciennes peuvent choisir de les vendre sans garantie car une vieille maison peut avoir des surprises cachées derrière les murs. Une maison avec des problèmes récurrents sera également vendue sans garantie. Par exemple, si le sous-sol est inondé une fois par an, aucun vendeur n’offrira de garantie. Enfin, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) suggère aux personnes âgées de vendre sans garantie en cas de perte de mémoire future.

Alors qu’est-ce que cela signifie pour l’acheteur?

La garantie légale protège l’acheteur contre ce qui est inconnu au moment de la vente, c’est-à-dire le vice caché qui ne peut se révéler qu’après l’emménagement de l’acheteur.

Lorsqu’une propriété est vendue AVEC une garantie, l’acheteur peut légalement poursuivre le vendeur pour de l’argent afin de réparer le problème qui existait lors de l’achat de la propriété, même si personne n’était au courant au moment de la vente. La charge de la preuve incombe à l’acheteur, ou maintenant au nouveau propriétaire, de prouver que le problème existait lorsqu’il a acheté la propriété, peu importe depuis combien de temps. Les demandeurs peuvent également retourner auprès des anciens propriétaires, jusqu’à ce qu’il ne soit plus possible de prouver que le problème existait lorsque l’ancien propriétaire a acheté la maison.

Dans un effort pour freiner les poursuites judiciaires sans fin qui peuvent potentiellement coûter aux parties impliquées des milliers de dollars en frais juridiques sans résolution satisfaisante, les maisons sont plus souvent répertoriées sans garantie légale. En acceptant cette condition dans le contrat d’achat, l’acheteur reconnaît qu’il renonce à la possibilité de poursuivre le vendeur pour vices cachés de la maison.

Cependant, il y a une grande différence entre une maison vendue de bonne foi qui présente des problèmes inattendus et une maison dont les problèmes ont été intentionnellement cachés afin de vendre ou d’obtenir un prix de vente plus élevé. Les vendeurs ne peuvent pas se cacher derrière le voile de l’absence de garantie dans cette situation. L’acheteur/nouveau propriétaire a toujours un recours contre l’ancien propriétaire s’il ne déclare pas un problème dont il a connaissance, même s’il vend sans garantie légale.

En tant qu’acheteur qui envisage de faire une offre sur une maison sans garantie légale de qualité, il est important de faire faire une inspection approfondie. De plus, vérifiez auprès de la ville pour tout problème potentiel de zonage ou de délimitation. Plus vous avez d’informations sur l’état actuel de la maison et les problèmes potentiels qu’elle pourrait avoir, mieux vous serez protégé.

Travailler avec un courtier immobilier expérimenté qui connaît la région et connaît certains des problèmes potentiels les plus courants que vous pourriez rencontrer, tels que l’ocre ferreuse ou les inondations saisonnières, peut également être extrêmement utile.

Une fois que vous avez fait tout cela et que vous êtes satisfait des résultats, vous pouvez négocier le prix pour compenser le risque supplémentaire d’acheter une maison sans garantie. Aucune maison ne sera parfaite, mais faire preuve de diligence raisonnable peut vous aider à éviter de gros problèmes.

 

*Source : OACIQ

 

NB Ce qui précède ne fournit qu’un aperçu et ne constitue pas un avis juridique. Les lecteurs sont avertis de ne prendre aucune décision basée uniquement sur ce matériel. Au contraire, des conseils juridiques spécifiques devraient être obtenus.

N’oubliez pas la Taxe de Bienvenue !

Posted on by Tania Ellerbeck

Lorsque vous achetez une maison au Québec, vous devez payer une taxe de cession immobilière, aussi appelée « taxe de bienvenue » grâce à l’ancien ministre des Affaires municipales du Québec, Jean Bienvenue, qui était responsable pour sa création. La municipalité vous enverra une facture dans les semaines suivant la signature de l’acte de vente.

 

La Taxe de Bienvenue est basée sur :

le prix de vente OU

le prix d’évaluation d’une propriété OU

le montant de la contrepartie stipulée dans l’acte de vente, s’il est différent du prix payé (par exemple en cas de don).

La Municipalité prendra le plus élevé des trois prix comme base de ses calculs. De plus, de nombreuses municipalités multiplient également le nombre de base par un montant supplémentaire, le facteur comparatif, qui change chaque année. En 2023, le facteur comparatif à Vaudreuil et Hudson est de 1,28 %, donc la taxe de bienvenue sur une maison de 500 000 $, par exemple, serait calculée sur une base de 506 400 $ (500 000 $ x 1,28 % = 506 400 $). À Saint-Lazare, le facteur comparatif est de 1,33 %, donc une maison de 500 000 $ aurait une valeur de base de 506 650 $ (500 000 $ x 1,33 % = 506 650 $).

Une fois la valeur de vase est déterminée, elle est décomposée en tranches qui peuvent varier selon les communes.

La répartition pour Vaudreuil, St Lazare et Hudson est :

Les premiers 55 200 $ 55 200 $ x 0,5 % = 276 $

55 200 $ à 276 200 $ (221 000 $ x 1 %) 2 210 $

276 200 $ à 500 000 $ (223 800 $ x 1,5 %) 3 357 $

500 000 $ à 759 600 $ (259 600 $ x 3 %) 7 788 $

et votre taxe de bienvenue totale à payer serait de 13 631 $

 

En comparaison, la Ville de Montréal a des augmentations supplémentaires avec des valeurs légèrement différentes et en 2023, le facteur comparatif est de 1 %.

Jusqu’à 53 200 $ 0,5 %

53 200 $ à 266 200 $ 1 %

266 200 $ à 532 300 $ 1,5 %

532 300 à 1 164 600 2 %

1 164 600 à 2 059 000 2,5 %

2 059 000 à 3 000 000 3,5 %

Plus de 3 000 000 $ 4 %

 

Comme vous pouvez le constater, le montant total de la taxe de bienvenue peut être assez élevé. Cela devrait absolument être un montant qui est à considérer lors de votre offre ainsi qu’à ajouter dans votre budget de déménagement avec les autres frais tel que installation publics, assurances, déménagement, etc. L’achat d’une maison est une étape importante dans une vie et devrait être un moment heureux!

 

*Veuillez noter que ces chiffres sont sujets à changement et peuvent être différents d’une municipalité à l’autre. Vérifiez toujours sur le site Web de la ville pour les dernières mises à jour. Votre notaire vous donnera la valeur finale. Les chiffres ci-dessus ne sont pas garantis par nous, ils sont donnés à titre indicatif.

 

**Les chiffres ci-dessus proviennent du site Web de chaque municipalité mentionnée.

Ville de Hudson

Ville de St-Lazare

Ville de Vaudreuil-Dorion

Les zones inondables

Posted on by Tania Ellerbeck

Nous venons de vivre un hiver très peu enneigé suivi d’un printemps très sec. Nous sommes confrontés à de faibles niveaux d’eau dans toute la région et face à la perspective d’un été plus sec que la normale. Cependant, pour de nombreux propriétaires et acheteurs potentiels, la menace d’inondations saisonnières est une préoccupation constante.

Fini le temps où un propriétaire pouvait construire une maison n’importe où sur son terrain. En même temps que le développement s’intensifie, les gouvernements municipaux et provinciaux adoptent des lois visant à protéger les propriétaires, leurs voisins et l’environnement. Il s’agit notamment des règles régissant la construction dans les zones inondables.

Les zones inondables ont beaucoup retenu l’attention des médias au cours des dernières années, mais notre région a toujours connu des inondations – cela fait partie de la vie au bord du lac. Les inondations majeures ne se produisent habituellement que tous les 20 ans environ, mais ceux d’entre nous qui vivaient à Hudson, Rigaud et Vaudreuil en 2017 et 2019 savent très bien qu’elles peuvent se produire plus souvent. Je me souviens que la rue Main près du ferry a été inondée à quelques reprises pendant mon enfance. Mon père a même dû secourir nos voisins en chaloupe dans les années 90 lorsque l’eau entourait leur maison. Se rassembler à travers les inondations est devenu une partie de notre identité communautaire.

La plupart des municipalités ont cartographié leurs berges et ont produit des cartes illustrant les lignes d’inondations de 20 ans et de 100 ans. Selon la loi, les propriétaires ne peuvent pas modifier le rivage, enlever des arbres ou ajouter des éléments structurels tels que du sable, de la terre ou des murs de soutènement et ce de la rive à la ligne d’inondation de 20 ans.

Avant les crues de 2019, il était possible de construire entre les lignes d’inondations de 20 ans et de 100 ans à condition de respecter certaines limites. Cependant, depuis 2019, la plupart des municipalités ont créé de nouveaux règlements pour empêcher la construction dans toute la zone se situant entre la rive et la ligne de 100 ans. En 2019, le gouvernement du Québec a produit une carte d’inondation d’aménagement particulier (Zone Intervention Spéciale-ZIS) imposant une réglementation stricte et un moratoire sur les constructions en aval des lignes d’inondations.

Vous ne pouvez pas construire une nouvelle maison dans une zone inondable, mais qu’en est-il des maisons qui sont déjà construites dans ces zones ? Ces maisons ont acquis des droits d’y être mais sont soumises à des restrictions lorsqu’il s’agit de les rénover ou de reconstruire. Par exemple, vous ne pouvez pas ajouter une extension à une maison existante et vous ne pouvez pas démolir une maison avec l’intention de reconstruire au même endroit.

Il y a certainement des risques associés à la possession d’une maison dans la zone inondable. Car si lors d’une inondation la maison est endommagée et que les coûts de réparations sont supérieur à 50 % de la valeur de la maison, le gouvernement forcera le propriétaire à la démolir et la reconstruction ne sera pas autorisée.

À la suite d’une inondation, les propriétaires doivent faire évaluer leur maison pour déterminer le degré de dommage. La ville fournira aux propriétaires les noms de trois évaluateurs locaux parmi lesquels choisir. Si l’évaluateur détermine que le niveau des dommages est inférieur à 50 % de la valeur du bâtiment, la ville peut accorder au propriétaire un permis de rénovation majeure pour réparer la maison. Sinon, la maison devra être démolie.

À Hudson, vous pouvez obtenir un permis de rénovations majeures pour rénover jusqu’à 49 % d’une maison, ce qui peut inclure la mise en œuvre de mesures préventives comme l’élévation des fondations au-dessus du niveau des hautes eaux ou le renforcement des fondations pour résister aux inondations. Selon la taille de la maison, ces mesures peuvent coûter 50 000 $ et plus, mais elles peuvent aider à garantir que l’intérieur de la maison reste sec. Si vous souhaitez rénover plus que les 49% de la maison, vous devrez peut-être le faire par étapes, en demandant un deuxième permis de rénovation une fois que vous avez terminé la première phase de rénovation.

En plus du coût potentiel de la prévention ou de la réparation des dommages causés par les inondations, il est important d’examiner la disponibilité des prêts hypothécaires et des assurances lorsque l’on envisage d’acheter une maison dans une zone inondable. Certaines banques n’accorderont pas d’hypothèque pour une maison dans ces zones  tandis que d’autres exigeront une évaluation des risques. Les compagnies d’assurance factureront des primes plus élevées pour la protection contre les inondations ou, de plus en plus, refuseront complètement la couverture contre les inondations.

 

Pourquoi acheter en zone inondable ?

Une maison plus âgée et bien construite qui a subi des inondations précédentes avec des dommages minimes peut être un risque acceptable pour certains acheteurs. Si les fondations sont solides et la surface habitable bien au-dessus de la ligne d’eau, les inondations peuvent être un inconvénient occasionnel plutôt qu’une catastrophe. De nouveaux produits conçus pour protéger les maisons contre les inondations peuvent également aider à minimiser les dommages et les coûts de réparations ultérieurs.

Gardez-la au sec et profitez de la vue !

 

 

 

*Les informations contenues dans cet article sont à titre informatif seulement. Ce n’est pas et ne doit pas être considéré comme un avis juridique. Il ne remplace pas les conseils ou les services d’un notaire ou d’un avocat.

Cause et effet en droit immobilier

Posted on by Tania Ellerbeck

Le marché immobilier local est dynamique et les acheteurs ressentent la pression d’agir rapidement lorsqu’une nouvelle inscription s’annonce. En conséquence, certains acheteurs appellent le courtier inscripteur pour prendre un rendez-vous au lieu d’attendre que leur courtier – qui cherche avec diligence une maison pour eux – passe l’appel. Après avoir visité la maison avec le courtier inscripteur, les acheteurs appellent leur courtier pour rédiger leur offre, pensant avoir gagné du temps. Ce qu’ils ne réalisent pas, c’est qu’en vertu de la loi immobilière québécoise, de cette façon, leur courtier n’a plus droit à sa commission, même s’il fait tout le travail de rédaction pour l’offre.

En droit immobilier, la cause et effet signifie que c’est le courtier qui a fait visiter la maison qui est celui qui reçoit la commission, et non le courtier qui a préparé les documents. Le courtier inscripteur avec lequel vous avez visité la maison sera considéré comme la «cause» de votre achat. Votre courtier, qui passera des jours à rédiger l’offre, à superviser l’inspection du bâtiment et à effectuer les recherches pour s’assurer que vous êtes protégés, ne sera malheureusement pas payé pour ses efforts.

 

Les visites libres

Qu’en est-il des visites libres? Il est fortement recommandé d’expliquer au courtier, lors d’une visite libre, que vous travaillez avec un autre courtier immobilier, la plupart des autres courtiers respecteront cette relation. Si non mentionné, selon la loi c’est comme si vous aviez visité avec le courtier inscripteur.

 

Juste une petite question

« Je vais simplement appeler le courtier inscripteur pour lui demander une question rapide, puis j’appellerai mon courtier si je veux visiter la maison. » Encore une fois, cela peut causer des problèmes à votre courtier. Dites toujours au courtier inscripteur que vous travaillez déjà avec quelqu’un si vous lui posez des questions. Mieux encore, demandez à votre courtier de le faire pour vous. Il connaît peut-être même déjà les réponses!

La plupart des acheteurs présument que s’ils visitent avec le courtier inscripteur, ils ne sont pas représentés. En réalité, selon le droit immobilier, le courtier inscripteur devient automatiquement leur courtier officiel pour cette maison en particulier.

Si vous aimez votre courtier et entretenez de bonnes relations de travail avec lui, vous devriez le laisser travailler pour vous. Après tout, il est le mieux placé pour connaître vos besoins et vos désirs et est plus susceptible de bien vous représenter dans le processus de négociation.

Drains français et pompes de puisard.

Posted on by Tania Ellerbeck

Pour avoir grandi autour des chevaux, nous avions une expression ‘pas de sabot pas de chevaux’. Qui voulait dire que nous devions prendre grand soins des sabots de nos chevaux afin de pouvoir les monter. La même chose s’applique pour les maisons : les fondations doivent être solides et protégées sinon vous pourriez exposer votre maison à certains risques.

L’eau est le plus gros ennemi des fondations de maisons. L’eau provenant du sol et de la pluie cherchent à descendre donc sera attirée vers le grand trou dans la terre qu’est votre sous-sol. L’eau exerce même une pression contre votre fondation et trouvera éventuellement son chemin à travers les craques dans le béton. Si possible, il est souhaité de faire installer des drains français autour de la maison.

Les drains français sont des tuyaux de vidange qui entourent l’extérieur des fondations d’une demeure. Ils sont perforés afin de laisser passer l’eau qui par la gravité se verse dans le puisard au sous-sol. Lorsque l’eau atteint un certain niveau, la pompe du puisard s’active et renvoie cette eau hors de la maison vers le fossé.

En réalité on amène l’eau à l’intérieur de la maison pour la ressortir ensuite : vous pensez alors pourquoi la faire entrer dans la maison ? Pourquoi ne pas utiliser plutôt une fosse extérieure ? Premièrement c’est beaucoup plus dispendieux à faire installer et son accès est plus difficile pour la maintenance qu’un puisard intérieur. Les fosses extérieures doivent aussi être très profondes donc seront favorisées pour des terrains où la nappe phréatique est haute ou comme solution secondaire pour les maisons qui ont des problèmes récurrents d’eau.

Ne soyez pas surpris si vous entendez régulièrement votre pompe s’activer, surtout au printemps ou lors de pluies abondantes. La fréquence dépend de chaque propriété. Certaines pompes de puisards fonctionnent toute la journée et d’autres très rarement. Au final l’important est que votre pompe fasse son travail et éloigne l’eau de votre maison.

Pourquoi mon puisard est sec?

Certaines maisons ont un puit sec et ce même au printemps. Peut-être parce qu’elles sont construites sur du sable ou en haut d’une colline où l’eau est moins problématique. On retrouve aussi chez les maisons nouvellement construites des drains français, qui par gravité, détournent l’eau directement vers le fossé. Il faut alors examiner une fois de temps en temps les tuyaux de sorties pour vous assurer que l’eau circule bien. Les maisons plus anciennes n’ont peut-être pas de drains ou s’ils sont installés depuis longtemps peuvent être bloqués ou endommagés.

C’est dans votre meilleur intérêt de vous assurer que vos drains français et votre pompe de puisard fonctionnent bien. Nous vivons dans une région où la nappe phréatique est haute, il y a donc des compagnies d’assurances qui ne couvrent plus les dommages causés par les infiltrations d’eau, ce qui pourrait occasionner des frais élevés de réparations advenant des problèmes reliés à l’eau.

 

Se protéger lors de l’achat d’une maison avec pompe à puisard.

 

Sur la déclaration du vendeur, une des questions que le vendeur doit répondre est : À qu’elle fréquence la pompe de puisard fonctionne-t-elle? Si la réponse est surtout au dégel du printemps et lors de pluies abondantes, vous pouvez déduire que le système de drainage fonctionne probablement de façon efficace. Par contre si la réponse est qu’elle fonctionne quotidiennement, vous savez que la maison se trouve dans une zone ou la nappe est haute. Est-ce que cette information freinerait mon ardeur à me procurer cette maison? Non, s’il n’y a pas de signes de fissures à la fondation ou d’humidité élevée! Au fait j’ai acheté ma maison sachant que la pompe opère à tous les jours. Je me suis muni d’une batterie de secours ainsi que d’une génératrice en cas de panne d’électricité. Mon sous-sol est complément rénové et sec et je fais des vérifications lors de pannes de courants pour m’assurer que tout fonctionne bien.

Par contre si l’eau est orangée dans le puisard je mettrais un frein à l’achat et je ferais des recherches plus poussées. L’eau rougeâtre, orangée, dans le puisard et dans le fossé démontre la présence d’ocre ferreuse qui est un minéral qui durcit lorsqu’il sèche et qui peut bloquer les drains français. J’écrirai un article plus détaillé sur le sujet car l’ocre peut devenir problématique si les drains français ne sont pas entretenus de façon régulières. Rassurez-vous par contre que si les drains sont bien entretenues l’ocre peut être contrôlée.

Selon le code du bâtiment au Québec, chaque maison devrait avoir un puisard de 0.25m2 de large par 750mm de haut. De plus le puisard devrait avoir un couvercle étanche et sécuritaire pour les enfants.

Vous remarquerez que la plus part des puisards n’ont pas de couverts car cette règle est assez récente. Cette nouvelle règle fait du sens pour éviter l’humidité mais rend son accès pour vérification un peu plus difficile.

Alors lors de vos visites de maison, vérifiez bien les réponses sur la déclaration du vendeur aux questions: À quelle fréquence votre pompe de puisard fonctionne-t-elle et avez-vous eu connaissance de la présence d’eau rouillée ou de dépôt jaunâtre ou rougeâtre dans le puisard ou la fosse . Et si possible regardez le puisard pour vérifier sa grandeur et si il y a présence d’eau colorée!

En conclusion, n’oubliez pas que votre cheval a besoin de bons sabots!!!

 

Pour plus d’informations;

https://www.rbq.gouv.qc.ca/fileadmin/medias/pdf/Publications/francais/fiche-bonnes-pratiques-puisards-fosses-retenue.pdf

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

Déclaration du vendeur

Posted on by Tania Ellerbeck

La déclaration du vendeur est le meilleur outil pour vous protéger de ce que j’appelle « l’effet boomerang ».

 

C’est un formulaire ou le vendeur déclare, au meilleur de sa connaissance et en toute transparence, tout ce qu’il connait de la propriété qu’il désire vendre. Ce document protège à la fois le vendeur, l’acheteur et le courtier immobilier.

Cette déclaration a aussi pour but de permettre au vendeur de déclarer tous les défauts connus de sa propriété, par exemple, y-a-t-il (ou y-a-t-il eu) des fourmis charpentières, une inondation, des réparations à la fondation, des problèmes d’équipement (ex : fournaise), une culture de cannabis, un suicide ou une mort dans la maison ?

La déclaration du vendeur est obligatoire depuis juillet 2012 pour toutes les ventes de propriétés résidentielles de 5 logements et moins, y compris les immeubles détenus en copropriété divise ou indivise (Condos). Elle doit être remplie et signé en même temps que le contrat de courtage.

 

Voici quelques exemples de questions à répondre sur ce formulaire. L’âge de la fournaise ?  La propriété est-elle conforme avec les règlements municipaux ? Est-elle dotée d’une fosse septique ?

Les réponses doivent être données de bonne foi et au meilleur de la connaissance des vendeurs. Lorsqu’un vendeur ne connait pas la réponse à une question, il n’a qu’à la sauter ou, le cas échéant, à cocher la case « ne sais pas ».

Le vendeur doit être précis dans ses réponses et fournir la documentation/factures à l’appui dont il dispose. Par exemple, s’il y a eu des fuites à une fenêtre, qu’est-ce qui a été fait pour corriger ? La fenêtre a été remplacée ? Si oui, alors il doit fournir la facture.

La déclaration minimise le risque de poursuite judiciaire pour le vendeur en faisant en sorte que l’acheteur soit bien informé de l’état de la propriété. Après signature, elle devient une force légale et elle devient partie intégrante de toute offre d’achat ; il convient donc de la remplir avec soin !

 

Voici un exemple :

La question suivante peut sembler ridicule mais il y a de bonnes raisons qu’elle soit au questionnaire.

D7.3   À votre connaissance, y-a-t-il ou y-a-t-il déjà eu accumulation de glace ou de glaçons en bordure du toit l’hiver ?

Cette question a pour but de vérifier si la ventilation du toit est déficiente. Personnellement, je crois qu’aucun vendeur ne peut répondre « non » à cette question. Qui n’a pas eu de glaçons en bordure du toit à un certain moment ? Je conseille donc à mes vendeurs de répondre « oui » et le cas échéant, de spécifier qu’il s’agissait uniquement de petits glaçons. Par ailleurs, ils peuvent préférer répondre « non » et ajouter dans la marge la mention « pas de gros glaçons ».

 

Les acheteurs intéressés par la propriété reçoivent une copie de la déclaration du vendeur, ils ont ainsi toute l’information nécessaire pour prendre une décision à faire une promesse d’achat. S’ils déposent une offre, ils signeront une copie de la déclaration, ce qui confirme qu’ils l’ont bien reçue et qu’ils en ont pris connaissance. Les banques reçoivent également leur copie.

 

En conclusion je conseille donc fortement à mes vendeurs de remplir le formulaire de façon détaillée et de s’assurer qu’ils n’ont rien oublié. Qu’en est-il de ce fameux lave-vaisselle qui a coulé il y a 5 ans ? La fuite a peut-être causé des dommages plus importants que ce que vous aviez pu constater. Les acheteurs et leurs inspecteurs auront donc été prévenus et ils pourront porter plus d’attention aux surfaces à proximité du lave-vaisselle pendant l’inspection.

Vous serez d’accord qu’il est toujours préférable de régler un problème avant la vente que plus tard devant une cour de justice.

Évitez l’effet boomerang !

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

Le Certificat de Localisation: Qu’est-ce que c’est?

Posted on by Tania Ellerbeck

Le certificat de localisation est un document préparé par un arpenteur-géomètre (l’arpenteur) qui comprend un plan et un rapport sur la situation présente et l’état du bien immobilier. On y retrouve un plan de la propriété (le lot et tout ce qui s’y trouve : la maison, le hangar, les servitudes, etc.) ainsi qu’un rapport sur les titres de propriété, les règlements relatifs au lot, le zonage et les règlements municipaux.

Dans le contrat de courtage immobilier et le formulaire de promesse d’achat (offre) en vigueur au Québec, le vendeur a la responsabilité de fournir au courtier et à l’acheteur un certificat de localisation qui décrit la propriété dans son état actuel. Ce document démontre qu’aucun changement matériel, aucun changement de zonage ou de cadastre (au Québec, la réforme cadastrale a débuté en 1994), n’y ont été effectués. Par exemple, aucune piscine, clôture ou fenêtre n’ont été ajoutées ou enlevées, aucun agrandissement de la maison n’a été effectué, aucun bâtiment n’a été retiré ou rapetissé et aucun règlement municipal concernant les glissements de terrain et les zones inondables n’a été changé.

À l’étape de la vente de la propriété, le notaire ainsi que la banque doivent être en possession du certificat. Le notaire en a besoin pour effectuer la recherche de titres et pour s’assurer qu’il n’y a aucune divergence dans les mesures, les empiètements ou les vues illégales sur la propriété voisine. La Chambre des notaires et l’OACIQ (l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec), quant à eux, exigent que le certificat ait été dressé au cours des 10 dernières années, car les règlements municipaux sont fréquemment modifiés et que l’article 2910 du Code civil du Québec prévoit une prescription acquisitive de 10 ans qui permet d’acquérir un droit de propriété par l’effet de la possession. Pour de plus amples informations, visitez le https://www.bernierbeaudry.com/publications_la-prescription-acquisitive_162.html

Le courtier inscripteur a la responsabilité de vérifier le certificat de localisation et de demander au vendeur d’en faire préparer un nouveau, lorsque c’est nécessaire. Il est profitable de faire affaire avec un courtier de votre localité car ce dernier sera plus au fait des changements de règlements municipaux que vous pourriez ignorer. L’arpenteur peut demander un délai de 3 à 6 semaines pour émettre un nouveau certificat, selon la période de l’année! Par ailleurs, la loi permet au notaire d’exiger que le certificat lui soit remis au moins 20 jours avant la date de la signature de l’acte de vente. Ceci dit, il ne m’est arrivé qu’une fois de voir cette loi appliquée. Je conseille néammoins fortement aux vendeurs de commander leur nouveau certificat avant de mettre leur propriété sur le marché!

L’émission d’un nouveau certificat de localisation, le cas échéant, se fait aux frais du vendeur. Dans le cas d’une maison unifamiliale qui n’est pas sur le bord d’un cours d’eau, une entreprise locale pourra demander entre 750 $ et 1 200 $ pour le préparer. Le certificat d’une propriété riveraine est plus coûteux car l’arpenteur doit cartographier les lignes de crues de 20 ans et de 100 ans (le niveau d’eau le plus élevé dans les 20 ou 100 dernières années). Quant aux maisons à proximité de crêtes, de ravins ou de pentes, le coût du certificat peut s’avérer encore plus élevé car l’arpenteur doit alors faire le relevé de l’élévation de la pente, identifier les zones à risque de glissement de terrain et calculer la distance de tous milieux humides.

Par le passé, lors de la vente d’un lot vacant et dans la mesure où on n’y trouvait aucun bâtiment, un arpenteur en faisait simplement le relevé (avec ou sans installation de bornes), au lieu de préparer un certificat de localisation. L’arpentage de terrains de grande surface peut s’avérer dispendieux et j’ai récemment reçu un estimé de 5 000 $ pour un terrain de 100 arpents. Heureusement pour les vendeurs d’un lot vacant, ils ne sont pas tenus de fournir un relevé d’arpentage, à moins que ce ne soit convenu entre les deux parties dans la promesse d’achat. Ceci dit, de nos jours, les arpenteurs offrent de préparer un certificat de localisation pour la parcelle de terrain en bordure de la route. Ils y mentionneront tout problème lié à des servitudes, les empiètements de lots voisins et, s’il y a présence d’un ruisseau sur la propriété, ils localiseront la zone de protection aux abords du cours d’eau (voir l’exemple sur le diagramme ci-dessus). Dans la mesure où l’arpenteur ne mesure qu’une petite partie du lot, le coût du certificat est le même que celui pour une maison unifamiliale.

En votre qualité de vendeur, il est essentiel de bien comprendre l’importance de détenir un certificat de localisation à jour avant de recevoir une offre ferme pour votre propriété. Si vous recevez une promesse d’achat comportant un délai de 30 jours pour la vente notariée et que votre certificat n’est pas valide, vous pourriez devoir retarder la signature de l’acte de vente, encourir des frais supplémentaires liés à la production du certificat à l’intérieur de délais raccourcis ou encore avoir à acquérir une police d’assurance titres à votre bénéfice et à celui de l’acheteur. En effet, si le certificat de localisation démontre la présence d’un empiètement, la signature devant notaire en sera retardée jusqu’au moment où les titres de propriété auront été éclaircis. Votre acheteur pourrait alors ne pas vouloir, ou ne pas pouvoir vous attendre et rendre son offre nulle et non avenue, ou encore vous demander de lui rembourser les frais relatifs au report de la signature.

 

Ne laissez pas un certificat de localisation périmé transformer la vente de votre propriété de rêve en cauchemar!

 

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

Les Offres Multiples

Posted on by Tania Ellerbeck

Les offres multiples : mode d’emploi pour l’acheteur québécois

Une guerre d’enchères avec un autre acheteur n’est pas une situation idéale, mais lorsque le marché flambe et que la propriété est mise en vente à un juste prix, ça risque fort d’arriver. Si vous maîtrisez les tenants et aboutissants d’une situation d’offres multiples, vous partez gagnants.

Premier arrivé, premier servi?

La première chose à savoir est que peu importe qui a fait son offre en premier, ça n’a aucune importance, c’est le vendeur qui est aux commandes. Un vendeur qui s’attend à recevoir une seconde offre peut fort bien décider d’attendre la nouvelle promesse d’achat avant de répondre à la vôtre; il sera alors à même de comparer les deux en même temps. Dans un tel cas, le moment où vous avez déposé votre promesse d’achat compte moins que les conditions dont elle est assortie.

Les échéances prennent ainsi une certaine importance. Un acheteur intéressé par une propriété très en demande peut choisir de faire une offre comportant un court délai de réponse. Cette offre n’engage que lui et il est dans l’obligation d’acheter la propriété au prix et selon les conditions qui y sont stipulées, jusqu’à sa date d’échéance. Si le vendeur ne donne pas de réponse avant la fin du délai, l’acheteur peut se retirer de la transaction. Lorsque la première offre est intéressante, il arrive que les vendeurs l’acceptent à l’intérieur des délais car ils ne veulent pas risquer de se retrouver le bec à l‘eau. Inversement, si le prix offert est bas ou si l’offre comporte des conditions qui ne lui conviennent pas, le vendeur n’a pas à donner une réponse avant la date d’échéance, qui n’est contraignante que pour l’acheteur. Toutefois, si le vendeur fait une contre-offre à la promesse d’achat, il est dans l’obligation d’en respecter les termes et les délais et il n’a pas le droit d’accepter aucune autre offre inconditionnellement avant la date d’échéance. Donc, à moins que votre offre ne soit exceptionnelle, le vendeur risque fort d’attendre de prendre connaissance des détails de la seconde offre. Rappelez-vous que les échéances ne sont contraignantes que pour la partie qui rédige l’offre ou la contre-offre, pas pour celle qui la reçoit!

Une fois votre offre déposée, restez en contact avec votre courtier! S’il fallait prendre une décision rapide, vous devriez être en mesure de signer les documents sur-le-champ.

Votre meilleure offre possible

Dans le cas où une seconde offre est faite au vendeur, le courtier de ce dernier doit, selon la loi, en aviser l’acheteur qui a déposé la première offre. Dans le cas où le vendeur n’a pas encore fait de contre-offre, le premier acheteur a la possibilité de modifier son offre originale. L’acheteur qui a déposé la nouvelle promesse d’achat était au courant de l’existence de la première et il a rédigé la sienne en conséquence; c’est probablement sa meilleure offre et elle n’a rien de préliminaire (il ne va surtout pas à la pêche!). Au Québec, il est interdit aux courtiers immobiliers de divulguer à un ou des acheteurs le prix et les conditions des différentes offres en lice, car cela pourrait donner un avantage indu à l’une des parties. Toute offre doit demeurer confidentielle.

Lorsque le vendeur a déjà fait une contre-offre à la première promesse d’achat au moment où la seconde lui est présentée, c’est le premier acheteur qui a le contrôle. Il peut accepter la contre-offre telle quelle et la transaction lie les deux parties. Si le premier acheteur choisit de faire sa propre contre-offre, il donne au vendeur la liberté d’accepter la seconde offre.

Dans le cas où le vendeur n’a répondu à aucune des deux offres, n’hésitez surtout pas à bonifier la vôtre! La plupart du temps, les vendeurs vont accepter une des deux offres sans faire de contre-proposition. C’est peut-être votre seule chance, donc, faites la meilleure offre possible, car un bon prix et des conditions idéales vont souvent l’emporter. Enlevez toute clause superflue de manière à ce que l’offre soit la plus simple possible. Ensuite, offrez le plus haut prix que vous pouvez vous permettre, en d’autres mots, le montant le plus élevé que vous pouvez payer avant de renoncer à cet achat.

Si vous adorez la propriété, faites une offre supérieure au prix demandé et vous pouvez y aller d’un montant bizarroïde, par exemple 1 850$ de plus. Les gens ont tendance à offrir le prix demandé ou à choisir des montants additionnels en chiffres arrondis, tels que 1 000$, 2 000$, 5 000$ ou 10 000$. Démarquez-vous en offrant 5 001$! Ce minuscule investissement d’un dollar pourrait faire toute la différence…

Dans un contexte d’offres multiples, vous ne disposez que d’une seule chance, alors allez-y d’un coup de maître! C’est ce que je conseille toujours aux acheteurs, mais j’en entends encore dire qu’ils auraient été prêts à payer le prix offert par le second acheteur. Faites votre meilleure offre et, si elle n’est pas retenue, vous éviterez ainsi d’avoir des regrets.

Un vendeur peut-il faire une mini vente aux enchères? La réponse est oui!

Le vendeur mène le jeu. S’il a une ou plusieurs autres offres en mains et qu’aucune ne le satisfait pleinement, ou s’il pense pouvoir obtenir un prix encore plus élevé, il peut demander à chaque acheteur de lui faire sa meilleure offre en ce qui a trait au prix. Il demandera à tous les acheteurs de lui faire parvenir une offre amendée dans un délai précis. La plupart du temps, la date d’échéance choisie précèdera celle de l’offre dont les délais sont les plus courts. De cette façon, le vendeur minimise les chances qu’un acheteur se retire, ce qui serait possible s’il faisait une contre-offre à chacun. Au moment où tous les acheteurs qui souhaitent procéder ont déposé leurs amendements, le vendeur choisira l’offre qu’il estime être la meilleure.

Le vendeur peut-il accepter deux offres? Oui!

Rares sont ceux qui sont au courant qu’un vendeur a le droit d’accepter deux offres simultanément. En voici le pourquoi et le comment. Lorsque le vendeur accepte l’offre de l’Acheteur 1, il peut accepter l’offre de l’Acheteur 2, conditionnellement à ce que l’Acheteur 1 ne réussisse pas à remplir les conditions de son offre à l’intérieur des délais impartis. Les vendeurs agissent ainsi pour se protéger. Si toutes les offres reçues comportent des conditions, il faut comprendre que la maison ne sera pas vendue tant que celles-ci ne sont pas remplies. Alors pourquoi ne pas retenir l’offre du second acheteur, « au cas où »? Il arrive aussi qu’un vendeur accepte une offre et qu’il en reçoive une meilleure le lendemain. Il acceptera cette deuxième offre à la condition que l’Acheteur 1 ne réussisse pas à obtenir son financement ou à satisfaire une ou plusieurs clauses de sa promesse d’achat. Les délais accordés à l’Acheteur 2 pour remplir l’ensemble des conditions seront plus courts que ceux de l’Acheteur 1, de manière à ce que la promesse d’achat de l’Acheteur 2 soit finalisée avant celle de son compétiteur. Dans un tel cas, si l’Acheteur 1 demande une extension de ses délais pour remplir les conditions de son offre, le vendeur peut refuser et la propriété va à l’Acheteur 2.

P2.4        La présente contre-proposition est conditionnelle à l’annulation d’une première promesse d’achat déjà acceptée par le VENDEUR. Advenant l’annulation de ladite première promesse d’achat, le VENDEUR devra en aviser l’ACHETEUR par écrit, et ce, d’ici le ___________________ à ______________h_______. Tous les délais contenus à la PROMESSE commenceront à courir à compter de la réception de l’avis écrit du VENDEUR. Dans le cas où le VENDEUR n’aviserait pas l’ACHETEUR de la manière et à l’intérieur du délai prévu ci-haut, la présente contre-proposition deviendra nulle et non avenue.

Rappelez-vous qu’une vente n’est pas « ferme » tant que toutes les conditions ne sont pas remplies. Le vendeur peut et devrait continuer la mise en marché de sa maison tant qu’il ne détient pas une promesse d’achat ferme.

En conclusion, faites votre meilleure offre qui comportera le moins de conditions possible. Si vous en avez le temps, faites inspecter la propriété avant même de rédiger votre offre. Dans le cas où le vendeur a dit vouloir répondre après la fin de semaine, tentez de remplir toutes les conditions avant le dimanche soir et faites-lui parvenir une offre révisée le lundi matin! Gardez en tête que dans un contexte d’offres multiples, vous n’avez peut-être qu’une seule chance… Allez-y donc de la meilleure offre possible!

Les offres multiples sont véritablement à l’avantage du vendeur, cependant, si vous en comprenez bien le processus, vous aurez tous les atouts en mains pour mettre la main sur la maison de vos rêves!

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

 

Les conditions d’acceptation d’une offre – La date limite de la promesse d’achat

Posted on by Tania Ellerbeck

Les conditions d’acceptation d’une offre – La date limite de la promesse d’achat

Au moment où vous êtes prêts à faire une offre sur une propriété, votre courtier immobilier vous aidera à remplir le formulaire de Promesse d’achat qui sera présenté au vendeur. Sur ce document, vous spécifierez le prix que vous voulez payer, toutes les conditions applicables, ainsi que la date limite de l’acceptation.

Jusqu’à l’échéance de ce délai, vous êtes légalement tenus de respecter le prix et les conditions que vous avez spécifiés. Dans le cas où le prix et les conditions conviennent au vendeur, ce dernier signe la promesse d’achat et les deux parties sont alors légalement liées d’en respecter le contenu.

Si le vendeur décide plutôt de soumettre une contre-offre, il peut le faire en tout temps. Il n’est pas tenu de respecter la date limite stipulée dans votre promesse d’achat (selon la clause 14.1). En fait, il a la possibilité de faire une contre-offre quelques heures, voire même des jours après l’échéance du délai, si tel est son souhait. Toutefois la contre-offre du vendeur à votre promesse d’achat doit spécifier sa propre date limite et le vendeur sera légalement lié aux conditions de sa contre-offre jusqu’à l’échéance du délai. Durant cette période, le vendeur n’a pas le droit de vendre sa maison à un autre acheteur. C’est à vous de décider, à l’intérieur du délai imparti, d’accepter sa contre-offre, de vous vous retirer de la transaction ou de faire votre propre contre-offre où figurera une nouvelle date limite.

La contre-offre est l’équivalent d’une nouvelle promesse d’achat. Le vendeur y déclare approuver le contenu de la promesse d’achat originale, exception faite de ce qui est stipulé dans sa contre-offre. Lorsque vous répondez à un vendeur en effectuant votre propre contre-offre, ce dernier n’est plus légalement lié aux conditions de celle qu’il vous a faite et, s’il reçoit une meilleure offre que celle qui figure dans votre contre-offre, il peut alors vendre à quelqu’un d’autre.

Dans le cas où la date limite d’une promesse d’achat a été dépassée et que le vendeur décide finalement de l‘accepter telle quelle, il peut le faire. Cependant l’acheteur n’est alors plus lié légalement à sa promesse d’achat initiale. L’acheteur pourra alors choisir de respecter les conditions de son offre originale ou de se retirer de la transaction. Si l’acheteur accepte, il n’a qu’à apposer sa signature à l’accusé de réception qui figure à la réponse du vendeur. Autrement, le refus de signer de l’acheteur rendra l’offre nulle et non avenue.


Dans un esprit de négociation équitable, les courtiers conseillent à leurs vendeurs de faire une contre-offre à l’intérieur d’un délai qui tient compte de la date limite des vendeurs, ce qui permet de limiter la durée de l’incertitude de chacune des parties.

Le contre-proposant ou le répondant, qu’il s’agisse du vendeur ou de l’acheteur, procédera de la même manière dans le cas d’une contre-offre.

Le délai légal ne contraint que la partie qui fait l’offre ou la contre-offre, et non celle qui la reçoit. Pour de plus amples informations, consultez mon article sur les offres multiples.

 

 

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

7 choses à faire avant d’acheter une maison

Posted on by Tania Ellerbeck

L’achat d’une maison est un gros investissement, alors assurez-vous de le faire dans les règles de l’art. Voici 7 choses à faire avant de signer une offre pour la maison de vos rêves.

  1. Établissez votre budget!

Obtenez une préapprobation d’un prêteur hypothécaire. C’est un excellent exercice car, non seulement vous aurez une idée de combien vous pouvez payer pour votre maison, mais vous serez forcé de trouver tous les documents dont vous aurez besoin lors du processus d’approbation de l’hypothèque finale. Si vous attendez le moment où vous êtes prêts à faire une offre pour mettre de l’ordre dans vos finances, le stress qui accompagne une promesse d’achat sera décuplé du fait d’avoir à rencontrer les délais inhérents. Qui plus est, vous éviterez de perdre votre temps et celui des autres parties en faisant une offre pour laquelle vous ne réussirez pas à obtenir du financement.

Une préapprobation ne vous engage pas à contracter votre hypothèque avec un prêteur en particulier. Le moment venu de faire une demande de prêt hypothécaire, vous aurez le loisir de travailler avec une autre banque, ou de retenir les services d’un courtier hypothécaire dans le but d’obtenir le meilleur taux d’intérêts possible. Demandez à votre courtier immobilier de vous orienter parmi les prêteurs hypothécaires. Même si vous faites affaire avec une banque en particulier, les courtier immobiliers sont souvent à même de vous donner la chance d’obtenir un taux plus avantageux auprès de leurs contacts personnels.

Non seulement la préapprobation accélère le processus d’approbation hypothécaire finale, mais, dans un cas où on est en présence de plusieurs offres simultanées et qu’elles se différencient peu en matière de prix ou de conditions, les vendeurs opteront souvent pour celle de l’acheteur qui dispose d’une hypothèque préapprouvée.

  1. Votre liste de souhaits!

Dressez la liste des caractéristiques principales que doit comporter votre nouvelle maison. Combien de chambres à coucher? Combien de salles de bain? Avez-vous vraiment besoin d’un sous-sol fini? La maison doit-elle être prête à emménager, ou êtes-vous disposés à faire quelques travaux? Certains items sont des incontournables, tandis que d’autres sont plutôt des souhaits, mais notez-les tous. Il vous suffira de demeurer réalistes et, s’il s’agit de votre première propriété, la piscine intérieure et le sauna pourront attendre quelques années…

  1. Travaillez avec un courtier immobilier!

Le courtier immobilier est un professionnel compétent qui passe ses journées à vendre des maisons. Un courtier d’expérience aura souvent fait face à plusieurs des problèmes qui peuvent survenir durant le processus d’achat et il pourra vous éviter d’avoir à les confronter. Les courtiers sont aussi liés par un Code de déontologie et sont supervisés par un conseil gouvernemental, L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ)1.  

Il convient aussi de noter que les courtiers ont non seulement accès à l’ensemble des propriétés inscrites au système MLS®, mais aussi à des mandats d’exclusivité qui ne sont disponibles qu’au sein de leur agence de courtage ou dans leur réseau. En outre, le meilleur courtier de la région sera au fait des propriétés non-inscrites qui seront bientôt sur le marché, ce qui vous donnera une longueur d’avance.

  1. Un courtier vaut mieux que dix!

Lorsque vous avez fait le choix d’un courtier immobilier, il est dans votre meilleur intérêt de travailler avec lui en exclusivité. Le courtier apprendra à connaître vos goûts, ce qui compte pour vous et vous vous familiariserez avec ses opinions et développerez de la confiance envers lui. Un bon courtier vous sauvera des heures et des heures de visites inutiles, en triant sur le volet les résidences que vous devriez visiter.

  1. Tout est dans l’emplacement! « Location, location, location!»

L’adage est “vraiment vrai”! Une maison peut être rénovée ou modifiée, mais son emplacement ne changera jamais d’un iota! Rappelez-vous que vous n’achetez pas la décoration intérieure du vendeur, le vieux papier peint ou le mobilier crado… Portez plutôt attention à la structure et à l’emplacement de la maison. Lorsqu’une propriété vous plait, promenez-vous en voiture dans les environs. La rue est-elle tranquille? Le secteur offre-t-il une valeur ajoutée? Le prix d’une maison équivalente dans un secteur moins recherché sera plus bas. Si la grande maison compte plus pour vous que la proximité d’une voie de chemin de fer, achetez-la. Mais n’oubliez pas que la voie de chemin de fer sera toujours là quand vous désirerez vendre et que le prix de votre propriété sera moins élevé que celui de maisons comparables plus éloignées.

  1. Sélectionnez des maisons moins coûteuses que ce que vous croyez pouvoir vous permettre!

N’immobilisez pas toutes vos liquidités dans une propriété! Ne devenez pas un « pauvre » propriétaire immobilier qui ne peut plus se permettre de voyager, d’acheter une nouvelle auto ou de s’offrir un bon repas dans un resto. Si vous voulez préserver une certaine qualité de vie, vous aurez avantage à porter votre choix sur une propriété moins dispendieuse. Vous serez alors prémuni contre les dépenses supplémentaires et les événements imprévisibles que la vie ne manque jamais de mettre sur notre chemin. Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont peu élevés, mais il se peut qu’au moment de renouveler votre hypothèque, par exemple dans 5 ans, les taux aient augmenté de 2% ou même de 4%, haussant substantiellement vos paiements mensuels. Si cela s’avérait, pourriez-vous toujours effectuer vos versements?

  1. Ne faites pas une offre sous le coup de l’émotion!

Renseignez-vous. Même si vous avez le coup de foudre pour la première propriété que vous visitez, voyez-en d’autres et comparez les prix. Votre courtier vous donnera toute l’information sur les ventes comparables récentes dans le même secteur, vous permettant ainsi de vérifier que le prix de la maison que vous voulez est bien en conformité avec le marché actuel. Assurez-vous qu’il se situe dans une fourchette de résidences comparables dans le même secteur. Cela dit, s’il s’agit de votre maison de rêves et que vous comptez y demeurer pendant 10 à 20 ans, ne faites pas marche arrière seulement parce que le prix de vent est légèrement plus élevé que celui des propriétés comparables. Vous récupérerez probablement votre argent à long terme. Par contre, si vous planifiez ne résider dans la maison que de 3 à  5 ans, vous avez intérêt à y penser à deux fois avant de faire votre offre. Gardez en tête qu’ici, au Québec, la hausse des prix de l’immobilier est plus lente que celle des marchés de Toronto ou de Vancouver.

La recherche d’une maison est une expérience à la fois excitante et stressante. Si vous êtes bien renseignés, que vos attentes sont réalistes et que vous faites affaires avec un bon courtier, l’expérience peut se révéler agréable.

Bon magasinage!

 

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

1 « L’OACIQ assure la protection du public qui utilise les services de courtage immobilier et hypothécaire encadrés par la Loi sur le courtage immobilier. »

Source : https://www.oaciq.com/fr/pages/a-propos-oaciq

Embauchez un professionnel pour inspecter votre nouvelle maison!

Posted on by Tania Ellerbeck

L’inspection en bâtiments

Depuis la première diffusion de « Achetez avec Holmes », qui n’est qu’une parmi la kyrielle d’émission traitant de l’immobilier et des rénos, les acheteurs se prennent souvent pour des experts en inspection de bâtiments. L’oncle Robert a beau avoir rénové 5 maisons au cours des 10 dernières années, il n’est pas au fait des codes et des spécificités régionales. Les professionnels en inspection de bâtiments en visitent de 5 à 10 par semaine. Je ne compte plus les inspections auxquelles j’ai assisté, mais je m’appuie toujours sur l’avis de ces experts.

Je n’irai pas par quatre chemins…

Engagez un inspecteur approuvé par l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec) qui détient une assurance-responsabilité qui couvre faute, erreur et omission. Au Québec, la profession n’est pas réglementée et n’importe qui peut exercer le métier d’inspecteur en bâtiments en se dotant d’une simple licence d’entreprise. L’OACIQ a approuvé 5 organismes qui regroupent des inspecteurs en bâtiments :

l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ);

l’Association nationale des inspecteurs et des experts en bâtiments (ANIEB);

l’Association des thermographes en inspection de bâtiments (ATIB);

l’Ordre des Ingénieurs du Québec;

et InterNACHI Québec.

 

Les inspecteurs qui font partie de ces organismes doivent répondre aux critères suivants.

  1. Détenir une assurance-responsabilité.
  2. Utiliser une convention de services d’inspection reconnue.
  3. Se conformer à une norme de pratique reconnue par l’OACIQ.
  4. Remettre un rapport écrit.

Donc, dans un premier temps, demandez à votre courtier immobilier une liste des inspecteurs en bâtiments de bonne réputation et assurés qui sont actifs dans le secteur. S’ils sont membres d’un organisme approuvé par l’OACIQ, c’est encore mieux! Vous avez tout intérêt à engager un professionnel du coin, car il sera au fait des problèmes spécifiques à la région, par exemple, la pyrite et l’ocre ferreux.

Dans un deuxième temps, sachez qu’un inspecteur en bâtiments est un peu comme un médecin de famille; ils ont tous deux une vaste connaissance générale, ils peuvent poser un diagnostic rapide sur des problèmes répandus, mais ils consultent des spécialistes lorsqu’ils sont confrontés à des situations qui dépassent leurs compétences. Votre inspecteur est là pour signaler les problèmes et vous donner un avis éclairé, mais lorsqu’il s’agit d’un problème plus complexe, il devrait vous conseiller d’engager un spécialiste.

Vous gagnerez à suivre son avis. Un inspecteur a déjà recommandé à un de mes clients d’installer une poutre de support centrale, tandis que le spécialiste a conseillé un simple poteau de soutien. Ne partez pas à l’épouvante et retenez plutôt les services d’un expert.

Faites inspecter la cheminée par un inspecteur en cheminées. L’inspecteur en bâtiments ne procédera qu’à un examen visuel tandis que le spécialiste ira plus en profondeur.

Si la propriété est dotée d’une fosse septique, exigez du vendeur qu’il la fasse nettoyer et qu’il vous donne l’assurance qu’elle est en bon état de fonctionnement. Les systèmes de chauffage qui datent devraient aussi être inspectés s’ils ne sont pas entretenus régulièrement.

Une inspection a pour but de vous donner les informations de base sur la maison et de vous assurer qu’elle n’a pas de vices importants, par exemple un problème de structure majeur. Sachez que l’inspection n’est pas effectuée dans le but de renégocier avec le vendeur afin qu’il effectue certains travaux mineurs. L’acheteur doit agir de bonne foi en toutes circonstances. Étant donné que la plupart des maisons ne sont pas flambant neuves, on doit s’attendre à y retrouver certains problèmes d’entretien et de menus travaux à y effectuer. Lors de chacune des inspections auxquelles j’ai assisté, j’ai entendu l’inspecteur mentionner que le sol autour des fondations devait être nivelé en pente pour en éloigner l’eau. Un autre incontournable est celui d’éloigner l’isolant des soffites de l’entretoit…

Vous devez plutôt être à l’affût de problèmes majeurs qui seraient susceptibles de réduire la valeur de la maison de façon significative, c’est-à-dire d’environ 2 à 3%. Lorsque des problèmes importants sont découverts, vous disposez de certaines options. Vous pouvez vous retirer de la vente en faisant parvenir au vendeur une copie du rapport d’inspection ainsi qu’une notification écrite à l’effet que vous rendez la promesse d’achat nulle et non avenue. Vous pouvez aussi obtenir des estimations des travaux à faire et demander à votre courtier de négocier une baisse de prix qui reflète l’importance des réparations à effectuer, ou encore demander que les travaux soient faits par le propriétaire. Dans ce dernier cas, vous devez aussi faire parvenir au vendeur une copie du rapport écrit et une description des problèmes. S’il y a entente, un formulaire d’amendement à la promesse d’achat sera complété en y inscrivant les changements.

Il faut garder en tête que toutes ces démarches doivent être faites à l’intérieur des délais inscrits dans la promesse d’achat, habituellement de 11 à 14 jours. En effet, les délais pour effectuer l’inspection sont généralement de 7 à 10 jours à l’intérieur desquels elle doit être complétée. Vous disposez en outre d’un délai additionnel de 4 jours fixes pour examiner le rapport. Donc, 7 à 10 jours plus 4 vous donnent entre 11 et 14 jours pour satisfaire à la clause d’inspection la clause d’inspection. Dans le cas où l’acheteur n’a pas rendu la promesse d’achat nulle et non avenue avant l’expiration du délai ou n’a pas renoncé à la condition, cette dernière se termine d’elle-même et le vendeur est réputé y avoir renoncé. Le délai expirera de lui-même, ce qui veut dire que vous serez réputés avoir accepté l’inspection et renoncé à la condition. Donc prenez garde à ces délais!

Avant de terminer, j’aimerais aborder rapidement la question des vices cachés à laquelle sera consacrée une prochaine publication.

Un vice caché est…, caché. Personne n’en connait l’existence, ni le vendeur, ni le courtier, ni l’inspecteur, ni vous, l’acheteur. Le vice caché peut-être situé à l’intérieur d’un mur ou dans le plancher, mais où et quel qu’il soit, personne n’en soupçonnait l’existence au moment de la vente de la propriété. Au Québec, à moins qu’elle ne soit retirée d’une promesse d’achat, chaque maison est vendue avec une garantie légale de qualité qui protège l’acheteur en cas de vices cachés.

Si un vice cache est découvert après la vente et que vous intentez des procédures contre le vendeur, la première question que le juge va vous poser est « Avez-vous engagé un inspecteur en bâtiments professionnel pour inspecter la propriété? ». Si la réponse est non, je vous souhaite bonne chance, vous en aurez besoin pour gagner votre cause. Comment pourrez-vous prouver que le vice n’était pas décelable par un professionnel si vous n’en avez pas engagé?

La morale de cette histoire? Retenez les services d’un inspecteur en bâtiments professionnel de la région!

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

 

Votre offre est acceptée. Maintenant, que faites-vous?

Posted on by Tania Ellerbeck

 

Youpi! Vous venez de recevoir l’appel, votre offre est acceptée! Vous sautez de joie pendant quelques minutes mais, le calme revenu, vous devez réaliser que le compte à rebours a débuté : vous avez des échéances à rencontrer, sinon, vous risquez de perdre la maison!

  1. L’inspection

Votre oncle Serge a beau avoir déjà rénové une maison, choisissez plutôt de faire affaires avec un professionnel! Engagez un inspecteur approuvé par l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec). Assurez-vous qu’il détient une assurance. Mieux encore, demandez à votre courtier immobilier de vous donner une liste des inspecteurs qui travaillent dans la région où vous achetez. Ils connaîtront les problèmes qu’on y retrouve le plus souvent, par exemple la présence de pyrite ou d’ocre ferreuse.

Faites inspecter la cheminée et, s’il y a une fosse septique, obtenez l’assurance qu’elle est en bon état et exigez que le propriétaire actuel la fasse nettoyer avant la vente notariée. Le ou les système(s) de chauffage doivent aussi être inspectés.

Sachez que l’inspection d’une maison est le moyen de vous renseigner sur les particularités de la maison et de vous assurer qu’elle n’est pas affectée par un ou plusieurs problèmes de structure. L’inspection d’une maison n’est pas une opportunité de renégocier le prix de vente en fonction de travaux mineurs à effectuer. La plupart du temps on n’achète pas une maison flambant neuve et on doit s’attendre à avoir à effectuer certaines petites réparations et travaux d’entretien. Vous devez plutôt être à l’affût de problèmes majeurs qui seraient susceptibles de réduire la valeur de la maison de façon significative, c’est-à-dire d’environ 2 à 3%. Au cas où des problèmes importants seraient découverts, vous disposez de certaines options. Vous pouvez vous retirer de la vente, ou demander à votre courtier de négocier une baisse de prix en rapport avec l’importance des travaux à effectuer, ou encore demander que les travaux soient faits par le propriétaire.

Assurez-vous de bien comprendre les échéances qui font partie de l’offre. Si le délai qui figure dans la promesse d’achat est de 7 jours, vous disposez de 7 jours pour faire l’inspection; il ne s’agit pas de 7 jours ouvrables. Au Québec, les contrats immobiliers ne tiennent pas compte de la notion de jours ouvrables. Une deuxième échéance dont vous devez tenir compte figure dans les formulaires standards de promesses d’achat de l’OACIQ. Outre le délai avant l’inspection, par exemple 7 jours après l’acceptation de la promesse d’achat, vous en avez un autre de 4 jours pour prendre connaissance du rapport et soit renoncer à la condition, soit rendre l’offre nulle et non avenue. Vous avez donc 11 jours au total pour remplir la condition de l’inspection. Cela dit, l’inspection doit tout de même avoir lieu pendant le premier délai (7 jours) et non le deuxième (4 jours).

Dans le cas où vous auriez besoin de plus de temps pour engager d’autres inspecteurs, le délai initial de 7 jours peut être rallongé lorsque les deux parties y consentent. N’attendez pas l’expiration du délai de 7 jours pour demander une extension, parce que si une autre offre était faite pour la propriété, le vendeur pourrait simplement refuser d’accorder l’extension et vous feriez alors face à une dure décision :  acheter ou non la propriété sans en connaître véritablement les problèmes, qu’ils soient existants ou pas.

Si vous ne faites pas parvenir de notification au vendeur avant l’échéance, le délai expirera de lui-même, ce qui veut dire que vous serez réputés avoir accepté l’inspection et renoncé à la condition.

 

  1. L’attestation de financement

L’étape de l’inspection franchie, vous appellerez votre prêteur hypothécaire. Bien sûr, vous aurez déjà obtenu de sa part une préapprobation de financement, ce qui vous facilitera la tâche. Vous lui ferez parvenir les renseignements sur la propriété, ce qui lui permettra de s’assurer que sa valeur n’est pas moins élevée que le prix que vous vous apprêtez à payer. On vous demandera de fournir la fiche d’inscription immobilière détaillée, le certificat de localisation et le formulaire de promesse d’achat, accompagné de la déclaration du vendeur. Le prêteur finalisera vos documents personnels et examinera à nouveau la preuve de votre mise de fonds. Il arrive souvent qu’il exigera qu’une évaluation de la maison soit faite par un professionnel. Cette dernière étape prend à elle seule de 2 à 3 jours et elle ne débute que lorsque le prêteur a accepté l’ensemble des autres documents. L’évaluateur communiquera directement avec le courtier pour organiser la visite de la propriété et vous n’avez pas besoin d’y assister. Comme vous disposez d’un délai de 10 à 12 jours, ce n’est pas le moment de procrastiner!

Si vous n’avez pas obtenu de préapprobation, préparez-vous à rassembler, dans un temps record, toute la documentation requise et de la faire parvenir à votre prêteur. Demandez une référence à votre courtier, même auprès de votre propre institution bancaire, car son réseau de contacts vous permettra souvent de jouir de certains avantages. Le temps presse, ne tardez pas trop! D’utiliser le réseau de votre courtier immobilier fera en sorte qu’il sera informé rapidement de tout retard ou problème et qu’il aura le temps de réagir.

Le délai imparti pour réaliser la condition de financement fait partie des négociations. Par exemple, s’il vient à échéance dans 7 jours, le jour 1 commence le lendemain de l’acceptation de la promesse d’achat et il se termine à minuit le 7ième jour. Au cas où l’acheteur n’a pas fourni l’attestation de financement à l’intérieur du délai prévu, le vendeur dispose alors de 5 jours pour exiger que l’acheteur fasse une demande de prêt auprès de l’institution financière du vendeur, sinon il peut rendre la promesse d’achat nulle et non avenue en faisant parvenir une notification écrite à l’acheteur.

 

  1. Les conditions du vendeur

La principale condition que le vendeur doit remplir est de fournir un certificat de localisation à jour. Le certificat consiste en un plan de la propriété où figurent tous les bâtiments érigés sur le lot et il mentionne toutes les servitudes et empiètements. Dans la mesure où un arpenteur aura besoin d’environ 3 semaines pour émettre un nouveau certificat, on peut espérer que le vendeur en a fait la demande au moment où il a mis sa propriété sur le marché. Si le certificat est fourni avant la vente notariée et qu’il fait état de tout changement qui pourrait affecter les titres de propriété (par exemple, un empiètement sur le terrain d’un voisin), on peut procéder à la vente.

Si vous achetez dans un secteur rural, le vendeur doit remplir certaines autres conditions. Entre autres, il doit faire nettoyer la fosse septique et en faire vérifier le bon fonctionnement. Si l’approvisionnement en eau vient d’un puits, le vendeur doit aussi fournir une preuve que l’eau est potable. Comme vous avez retenu les services d’un courtier immobilier, il ou elle sera à même de gérer la situation et de vous conseiller sur ce qu’il convient de faire.

 

  1. L’entente est conclue!

Victoire! Vous avez respecté toutes vos échéances. Il ne vous reste qu’à compléter certaines étapes moins stressantes.

 

  1. L’engagement d’un notaire

Encore une fois, vous tirerez profit à consulter votre courtier immobilier et à lui demander la liste des notaires qui pratiquent dans le secteur. Ces derniers connaissent bien la région et vous seront de bon conseil. Le notaire entrera en contact avec la banque, il organisera le transfert de fonds, il fera une recherche sur la chaîne de titres de la propriété et travaillera de concert avec votre courtier afin de rassembler tous les documents nécessaires à la vente. Rappelez-vous que les fonds doivent être déposés dans le compte en fidéicommis du notaire, libres et dégagés de toutes restrictions, 48 heures avant la vente notariée. Le virement bancaire est la façon la plus sécuritaire de verser le montant de votre mise de fonds car les chèques certifiés peuvent être retenus par la banque pendant quelques jours.

Vous vous êtes entendus sur une date de clôture qui est inscrite dans votre promesse d’achat; elle est précédée, en petits caractères, de la mention « le ou avant le ». Cela signifie que vous pouvez procéder à la signature le jour dit ou les quelques jours précédents. La date d’occupation demeure celle qui figure dans la promesse d’achat mais la date de signature peut être retardée pour tenir compte des disponibilités de chacun.

Vous devrez vous rendre chez votre notaire quelques jours avant la transaction, pour signer les documents relatifs à l’hypothèque et pour passer en revue les conditions de la vente et les ajustements. Ces ajustements se font au niveau des taxes municipales et scolaires, des réserves d’huile à chauffage ou de gaz naturel, des frais de condos et de tous les autres frais fixes afférents à la propriété. Le vendeur doit être à jour dans le paiement de ses factures et le notaire établira le montant que vous lui devez pour les sommes prépayées. Par exemple, si vous achetez le 1er décembre, vous devrez rembourser au vendeur les taxes du mois de décembre qu’il a déjà versées à la municipalité.

 

  1. L’assurance résidentielle

 

Le prêteur hypothécaire exigera que vous déteniez une assurance résidentielle pour la propriété au moment de la vente notariée. Le notaire demandera une attestation de votre compagnie d’assurance avant de procéder au transfert des titres de propriété. Demandez au vendeur le nom de sa compagnie d’assurance, car il est parfois plus simple de rester avec le même assureur.

 

  1. Autres détails

L’électricité! Assurez-vous d’appeler Hydro-Québec pour leur faire part de votre déménagement. Il en va de même des fournisseurs de câblodiffusion, d’Internet, etc. Il est toujours utile de faire une lecture du compteur d’électricité à votre arrivée dans la nouvelle maison et de la faire parvenir à Hydro-Québec, histoire de ne pas payer en trop.

 

Il ne vous reste plus qu’à empaqueter l’ensemble de vos possessions et à les placer dans un camion que vous retrouverez à votre nouvelle maison!

 

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation

 

 

 

 

Offre Conditionnelle, Comment ça Marche?

Posted on by Tania Ellerbeck

La recherche d’une nouvelle maison, avant la vente de votre propriété actuelle, peut s’avérer frustrante. Vous trouvez la maison de rêve, mais vous ne pouvez pas l’acheter avant d’avoir vendu la vôtre. Tout n’est pas perdu et vous pourriez ajouter une clause conditionnelle de 72 heures à votre promesse d’achat.

La clause 2.1 de l’Annexe R du formulaire de promesse d’achat stipule que la promesse d’achat est conditionnelle à la vente de la propriété actuelle des acheteurs dans un délai donné (habituellement de 30, 60 ou 90 jours). Les acheteurs doivent tout de même réaliser toutes les autres conditions de la promesse d’achat, y compris procéder à l’inspection et obtenir l’approbation de prêt hypothécaire de la banque (conditionnelle à la vente de leur maison actuelle), de manière à ce que les seules conditions restantes soient la vente de leur maison, l’obtention d’une lettre inconditionnelle de la banque et, bien sûr, de se rendre chez le notaire pour la signature de l’acte de vente.

Pendant que les acheteurs tentent de vendre leur maison, le vendeur qui a en mains une promesse d’achat conditionnelle, ne veut pas mettre tous ses oeufs dans le même panier; il voudra essayer de vendre sa maison à un acheteur qui n’aura pas à vendre sa propriété pour acheter la sienne. En cochant la clause 2.2 de l’Annexe R, le vendeur a le droit de continuer d’annoncer sa maison et de chercher un nouvel acheteur.

Lorsque le vendeur reçoit une nouvelle promesse d’achat qui lui semble acceptable – que le montant de l’offre soit moindre ou plus élevé que celui de l’offre initiale – il peut l’accepter, conditionnellement à ce que la première offre en vienne à être résiliée. Les nouveaux acheteurs devront alors réaliser toutes les conditions, entre autres, l’inspection, le financement, etc. Une fois l’ensemble des conditions de la seconde offre réalisées, le vendeur revient aux premiers acheteurs et leur donne 72 heures pour satisfaire à la condition de vendre leur maison et à celle de fournir une lettre de financement inconditionnel de la banque, OU, de rendre leur promesse d’achat nulle et non avenue. Le décompte de 72 heures commence aussitôt que les premiers acheteurs reçoivent un amendement à cet effet, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par télégramme horodatés. Qu’on soit un vendredi soir ou la fin de semaine, le décompte de 72 heures commence sitôt la notification reçue.

Si vous êtes des premiers acheteurs qui avez fait une offre conditionnelle sur une maison, je vous suggère d’entrer en contact avec votre banque dès que votre promesse d’achat est acceptée. Vous pourrez ainsi vérifier s’il y a moyen pour vous d’acheter la nouvelle maison sans avoir vendu la vôtre, au cas où vous recevriez une notification de 72 heures. Pouvez-vous obtenir un crédit de relais? Une deuxième hypothèque? Mieux vaut éviter d’être pris au dépourvu si vous recevez une notification de 72 heures, surtout lorsqu’elle arrive tout juste au moment de la fermeture des banques, la veille d’une fin de semaine.

Les deuxièmes acheteurs prennent un risque lorsqu’ils font une offre sur une propriété sur laquelle il y a déjà une promesse d’achat conditionnelle. Ils doivent payer l’inspection et faire approuver leur prêt hypothécaire, pour ensuite attendre de savoir si les premiers acheteurs ont réussi à obtenir leur financement sans vendre leur maison, ou si cette dernière a été vendue en moins de 72 heures. Plusieurs acheteurs ne veulent pas de telles complications, à moins d’avoir trouvé la maison de leurs rêves ou de croire que les premiers acheteurs ne réussiront pas à obtenir le financement nécessaire pour acheter sans vendre leur propriété.

Pour un vendeur qui vient de mettre sa maison sur le marché, particulièrement si ce dernier est en pleine effervescence, les offres conditionnelles sont loin d’être attrayantes. Par contre, elles peuvent constituer une bonne option pour une propriété qui est sur le marché depuis un certain temps. Les vendeurs qui reçoivent une offre conditionnelle ne sont pas très ouverts à la négociation; ils ont tendance à considérer la promesse d’achat comme une première option d’achat, plutôt que comme une offre ferme. C’est ainsi que lorsqu’ils reçoivent une deuxième offre ne comportant que les conditions habituelles de l’inspection et du financement, ils vont souvent accepter un prix de vente moins élevé, parce qu’ils la prennent plus au sérieux.

Quoi qu’il en soit, vous avez préséance sur les deuxièmes acheteurs et, si la banque le veut bien, la maison de vos rêves deviendra vôtre. Il n’empêche que, entre l’acceptation de l’offre et le rendez-vous chez le notaire, vous aurez peut-être le temps de vendre votre maison actuelle, surtout si le prix est juste!

Les offres conditionnelles sont très courantes dans un marché d’acheteurs et, lorsqu’elles sont bien gérées, elles peuvent être une bonne façon pour vous de mettre la main sur votre maison idéale!

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

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Tania Ellerbeck
Tania Ellerbeck
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