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L’inspection pré-inscription, fortement recommandée !

Posted on by Tania Ellerbeck

Récemment, une cliente a témoigné qu’elle comprenait maintenant à quel point le courtier immobilier a beaucoup à faire après l’acceptation de l’offre d’achat. Obtenir une offre signée n’est qu’une partie du processus de vente. Passer de l’offre signée jusqu’au bureau du notaire est tout aussi important vous en conviendrez – et parfois tout aussi difficile.

 

L’Inspection du bâtiment

L’inspection du bâtiment est une étape qui peut entraîner le retard ou même l’annulation d’une transaction. Elle est une condition fréquemment incluse dans la Promesse d’achat.  L’inspection a pour but de protéger les acheteurs et de vérifier que la propriété ne présente pas des défauts majeurs susceptibles d’affecter sa valeur ou sa sécurité, tel que des fissures dans les fondations, des fuites de toit, des problèmes de moisissure, etc. Bien que l’inspection du bâtiment ait ses limites, elle donne aux acheteurs une meilleure idée de l’état général de la propriété.

 

Si l’inspection du bâtiment découvre des problèmes importants, les acheteurs potentiels peuvent demander au vendeur de les résoudre avant que les deux parties signent chez le notaire. Les acheteurs ont également la possibilité d’annuler complètement leur achat, laissant le vendeur à la case départ.

 

Divulgation des résultats de l’inspection du bâtiment

 

Ce que les vendeurs ne savent peut-être pas, c’est que si un acheteur s’éloigne d’une vente en raison d’une mauvaise inspection du bâtiment, le vendeur doit alors déclarer les problèmes découverts, à chaque futur acheteur intéressé à faire une offre. La transparence est importante afin d’éviter de futures poursuites ! Parfois les opinions des inspecteurs divergent, certains inspecteurs sont inexpérimentés, surestiment le problème ou ont tout simplement tort! Malheureusement ça arrive.

 

Si l’inspection révèle des problèmes, nous conseillons aux propriétaires de faire appel à des experts dans le domaine concerné afin de valider les conclusions de l’inspecteur en bâtiment. Cela peut prendre du temps et de l’argent, surtout si l’inspecteur a signalé plusieurs problèmes. Par exemple, un expert en fondation facturera des centaines de dollars pour simplement venir donner son avis, et pendant qu’il procède à sa propre évaluation, le vendeur risque de perdre de nouveaux acheteurs potentiels.

 

L’inspection du bâtiment pré-inscription

 

Alors, comment un vendeur peut-il garantir qu’une inspection négative ne compromettra pas sa vente ? Au cours de mes plus de 20 ans de courtage en immobilier, j’ai vu de nombreuses transactions tomber à l’eau à cause de problèmes d’inspection de bâtiments. Je dois dire que la majorité aurait pu être évitée si les propriétaires avaient investi les 500 $ – 700 $ sur une inspection pré-inscription. Tout le chagrin et le stress d’un accord échoué auraient pu être évités aussi.

 

Une inspection pré-inscription permet au propriétaire de déceler tout problème, grand ou petit, qui pourrait faire hésiter un acheteur potentiel. Il peut alors choisir ce qu’il faut réparer. S’il y a une réparation coûteuse que le propriétaire ne souhaite pas traiter à l’avance, il peut simplement la déclarer dans la Déclaration du vendeur et l’acheteur fera son offre en conséquence. De cette façon, il n’y aura pas de surprises après les négociations d’offres.

 

Le vendeur devrait choisir un inspecteur en bâtiment local très respecté, dont son courtier immobilier a idéalement déjà retenu ses services dans le passé et à qui il fait confiance.

 

L’acheteur lui peut décider de faire de l’inspection en bâtiment une condition à son offre ou de plutôt simplement prendre connaissance de celle du vendeur. Pour le vendeur, cela signifie une offre plus forte et un taux de probabilité beaucoup plus élevé de conclure la vente. N’oubliez pas, les clauses d’inspection en bâtiment peuvent retarder la réalisation de l’offre de deux semaines en moyenne.

 

Le seul petit inconvénient à l’inspection pré-inscription est le coût de 500 à 700 $ pour le vendeur, mais si c’est pour gagner des milliers de dollars de plus au moment de la vente de leur maison, cela n’en vaut-il pas la peine ? Je recommande à tous mes vendeurs de faire une inspection pré-inscription. Tous ceux qui l’ont fait, ne l’ont pas regretté !

 

Les rapports d’inspection pré-inscription permettent d’économiser du temps, du stress et de l’argent!

 

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

Déclaration du vendeur

Posted on by Tania Ellerbeck

La déclaration du vendeur est le meilleur outil pour vous protéger de ce que j’appelle « l’effet boomerang ».

 

C’est un formulaire ou le vendeur déclare, au meilleur de sa connaissance et en toute transparence, tout ce qu’il connait de la propriété qu’il désire vendre. Ce document protège à la fois le vendeur, l’acheteur et le courtier immobilier.

Cette déclaration a aussi pour but de permettre au vendeur de déclarer tous les défauts connus de sa propriété, par exemple, y-a-t-il (ou y-a-t-il eu) des fourmis charpentières, une inondation, des réparations à la fondation, des problèmes d’équipement (ex : fournaise), une culture de cannabis, un suicide ou une mort dans la maison ?

La déclaration du vendeur est obligatoire depuis juillet 2012 pour toutes les ventes de propriétés résidentielles de 5 logements et moins, y compris les immeubles détenus en copropriété divise ou indivise (Condos). Elle doit être remplie et signé en même temps que le contrat de courtage.

 

Voici quelques exemples de questions à répondre sur ce formulaire. L’âge de la fournaise ?  La propriété est-elle conforme avec les règlements municipaux ? Est-elle dotée d’une fosse septique ?

Les réponses doivent être données de bonne foi et au meilleur de la connaissance des vendeurs. Lorsqu’un vendeur ne connait pas la réponse à une question, il n’a qu’à la sauter ou, le cas échéant, à cocher la case « ne sais pas ».

Le vendeur doit être précis dans ses réponses et fournir la documentation/factures à l’appui dont il dispose. Par exemple, s’il y a eu des fuites à une fenêtre, qu’est-ce qui a été fait pour corriger ? La fenêtre a été remplacée ? Si oui, alors il doit fournir la facture.

La déclaration minimise le risque de poursuite judiciaire pour le vendeur en faisant en sorte que l’acheteur soit bien informé de l’état de la propriété. Après signature, elle devient une force légale et elle devient partie intégrante de toute offre d’achat ; il convient donc de la remplir avec soin !

 

Voici un exemple :

La question suivante peut sembler ridicule mais il y a de bonnes raisons qu’elle soit au questionnaire.

D7.3   À votre connaissance, y-a-t-il ou y-a-t-il déjà eu accumulation de glace ou de glaçons en bordure du toit l’hiver ?

Cette question a pour but de vérifier si la ventilation du toit est déficiente. Personnellement, je crois qu’aucun vendeur ne peut répondre « non » à cette question. Qui n’a pas eu de glaçons en bordure du toit à un certain moment ? Je conseille donc à mes vendeurs de répondre « oui » et le cas échéant, de spécifier qu’il s’agissait uniquement de petits glaçons. Par ailleurs, ils peuvent préférer répondre « non » et ajouter dans la marge la mention « pas de gros glaçons ».

 

Les acheteurs intéressés par la propriété reçoivent une copie de la déclaration du vendeur, ils ont ainsi toute l’information nécessaire pour prendre une décision à faire une promesse d’achat. S’ils déposent une offre, ils signeront une copie de la déclaration, ce qui confirme qu’ils l’ont bien reçue et qu’ils en ont pris connaissance. Les banques reçoivent également leur copie.

 

En conclusion je conseille donc fortement à mes vendeurs de remplir le formulaire de façon détaillée et de s’assurer qu’ils n’ont rien oublié. Qu’en est-il de ce fameux lave-vaisselle qui a coulé il y a 5 ans ? La fuite a peut-être causé des dommages plus importants que ce que vous aviez pu constater. Les acheteurs et leurs inspecteurs auront donc été prévenus et ils pourront porter plus d’attention aux surfaces à proximité du lave-vaisselle pendant l’inspection.

Vous serez d’accord qu’il est toujours préférable de régler un problème avant la vente que plus tard devant une cour de justice.

Évitez l’effet boomerang !

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

Les risques de demander plus cher!

Posted on by Tania Ellerbeck

‘’Essayons de vendre la maison à un plus haut prix, juste pour voir au cas, et si on ne vend pas, nous changerons le prix à la baisse soit le prix suggéré par le courtier au départ!’’

Savez-vous combien de fois j’ai entendu ces paroles de la part des clients?

Malgré le fait que plusieurs emploient cette stratégie, selon mon expérience ce n’est pas souvent la bonne.

Disons que votre courtier d’expérience vous suggère un prix de vente à 349 000$  mais vous aimeriez essayer un prix plus élevé, par exemple 399 000$.

Les acheteurs qui cherchent  une demeure se dépêchent à venir visiter votre maison les deux premières semaines après sa sortie sur le marché. Ces acheteurs sont au courant de ce qui se présente pour 399 000$. Mais la vôtre est plus petite ou n’a pas subi autant de rénovations. Le résultat sera que vous ne recevrez pas d’offres. Pendant ce temps, les acheteurs avec un budget de 350 000$ n’iront pas la visiter, même si elle aurait peut-être été parfaite pour ces acheteurs.

Les vendeurs vont même jusqu’à dire ‘’ vous direz aux acheteurs qu’ils ont juste à faire une offre’’. Oui mais premièrement ces acheteurs ne sont pas au rendez-vous en se disant ‘’ça ne vaut pas la peine d’aller visiter, elle est trop dispendieuse pour nous’’. Imaginez comment ça peut être frustrant pour les vendeurs de préparer leur maison pour chaque visite qui ne résultera probablement pas en offre. Quand le courtier convint enfin de baisser le prix, les acheteurs potentiels à cette gamme de prix doutent de la propriété car elle est sur le marché depuis un moment déjà et parce qu’elle a subie une réduction de prix.

J’ai malheureusement été témoin de clients qui ont beaucoup trop attendu avant de réagir et ont manqué le marché important du printemps. Les acheteurs veulent déménager après la fin des classes. Sans oublier tous les premiers acheteurs qui quittent leur loyer pour le 1er juillet. Au Québec les locataires doivent avertir leur locateur, qu’ils quitteront, 3 mois avant la fin du bail soit la plus part du temps le 31 mars. Pourquoi pensez-vous que certains déménageurs augment leurs tarifs jusqu’à 3 fois plus à la fin du mois de Juin.

Si vous demandez plus cher pour votre maison que sa valeur réelle, et manquez le trafic du printemps, attendez-vous à avoir peu de visite pour l’été. Par contre cet été sera peut-être différent dû aux restrictions de voyage que nous vivons.

Si on regarde le marché d’aujourd’hui, plusieurs vendeurs et courtiers déterminent le prix parfaitement juste ou légèrement dessous afin de créer une frénésie dès sa sortie sur le marché. Ce qui occasionnera des offres multiples qui par conséquent aura comme résultat une offre au-dessus du prix demandé. Dernièrement, de voir 2-3 offres pour une propriété après seulement 2-3 jours sur le marché est assez courant. Seulement dans les deux dernières semaines j’ai été témoin de vente de 2000$ à 30 000$ de plus que le prix demandé. Des vendeurs contents d’avoir eu à nettoyer la maison que pendant 2-3 jours et non pas eu à préparer des mois de visites.

Donc si votre propriété est sur le marché depuis plusieurs mois maintenant et attendez le parfait acheteur, dites-vous qu’il y a 3 raisons pourquoi une maison ne se vend pas. Son emplacement, sa condition ou son prix. Et le prix règle les deux autres raisons!

En conclusion ne demandez pas plus cher que la valeur réelle de  votre propriété en espérant recevoir une offre. Travaillez avec un courtier expérimenté de votre région qui a une bonne stratégie marketing, choisissez le juste prix et vous vendrez plus facilement!

Le Certificat de Localisation: Qu’est-ce que c’est?

Posted on by Tania Ellerbeck

Le certificat de localisation est un document préparé par un arpenteur-géomètre (l’arpenteur) qui comprend un plan et un rapport sur la situation présente et l’état du bien immobilier. On y retrouve un plan de la propriété (le lot et tout ce qui s’y trouve : la maison, le hangar, les servitudes, etc.) ainsi qu’un rapport sur les titres de propriété, les règlements relatifs au lot, le zonage et les règlements municipaux.

Dans le contrat de courtage immobilier et le formulaire de promesse d’achat (offre) en vigueur au Québec, le vendeur a la responsabilité de fournir au courtier et à l’acheteur un certificat de localisation qui décrit la propriété dans son état actuel. Ce document démontre qu’aucun changement matériel, aucun changement de zonage ou de cadastre (au Québec, la réforme cadastrale a débuté en 1994), n’y ont été effectués. Par exemple, aucune piscine, clôture ou fenêtre n’ont été ajoutées ou enlevées, aucun agrandissement de la maison n’a été effectué, aucun bâtiment n’a été retiré ou rapetissé et aucun règlement municipal concernant les glissements de terrain et les zones inondables n’a été changé.

À l’étape de la vente de la propriété, le notaire ainsi que la banque doivent être en possession du certificat. Le notaire en a besoin pour effectuer la recherche de titres et pour s’assurer qu’il n’y a aucune divergence dans les mesures, les empiètements ou les vues illégales sur la propriété voisine. La Chambre des notaires et l’OACIQ (l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec), quant à eux, exigent que le certificat ait été dressé au cours des 10 dernières années, car les règlements municipaux sont fréquemment modifiés et que l’article 2910 du Code civil du Québec prévoit une prescription acquisitive de 10 ans qui permet d’acquérir un droit de propriété par l’effet de la possession. Pour de plus amples informations, visitez le https://www.bernierbeaudry.com/publications_la-prescription-acquisitive_162.html

Le courtier inscripteur a la responsabilité de vérifier le certificat de localisation et de demander au vendeur d’en faire préparer un nouveau, lorsque c’est nécessaire. Il est profitable de faire affaire avec un courtier de votre localité car ce dernier sera plus au fait des changements de règlements municipaux que vous pourriez ignorer. L’arpenteur peut demander un délai de 3 à 6 semaines pour émettre un nouveau certificat, selon la période de l’année! Par ailleurs, la loi permet au notaire d’exiger que le certificat lui soit remis au moins 20 jours avant la date de la signature de l’acte de vente. Ceci dit, il ne m’est arrivé qu’une fois de voir cette loi appliquée. Je conseille néammoins fortement aux vendeurs de commander leur nouveau certificat avant de mettre leur propriété sur le marché!

L’émission d’un nouveau certificat de localisation, le cas échéant, se fait aux frais du vendeur. Dans le cas d’une maison unifamiliale qui n’est pas sur le bord d’un cours d’eau, une entreprise locale pourra demander entre 750 $ et 1 200 $ pour le préparer. Le certificat d’une propriété riveraine est plus coûteux car l’arpenteur doit cartographier les lignes de crues de 20 ans et de 100 ans (le niveau d’eau le plus élevé dans les 20 ou 100 dernières années). Quant aux maisons à proximité de crêtes, de ravins ou de pentes, le coût du certificat peut s’avérer encore plus élevé car l’arpenteur doit alors faire le relevé de l’élévation de la pente, identifier les zones à risque de glissement de terrain et calculer la distance de tous milieux humides.

Par le passé, lors de la vente d’un lot vacant et dans la mesure où on n’y trouvait aucun bâtiment, un arpenteur en faisait simplement le relevé (avec ou sans installation de bornes), au lieu de préparer un certificat de localisation. L’arpentage de terrains de grande surface peut s’avérer dispendieux et j’ai récemment reçu un estimé de 5 000 $ pour un terrain de 100 arpents. Heureusement pour les vendeurs d’un lot vacant, ils ne sont pas tenus de fournir un relevé d’arpentage, à moins que ce ne soit convenu entre les deux parties dans la promesse d’achat. Ceci dit, de nos jours, les arpenteurs offrent de préparer un certificat de localisation pour la parcelle de terrain en bordure de la route. Ils y mentionneront tout problème lié à des servitudes, les empiètements de lots voisins et, s’il y a présence d’un ruisseau sur la propriété, ils localiseront la zone de protection aux abords du cours d’eau (voir l’exemple sur le diagramme ci-dessus). Dans la mesure où l’arpenteur ne mesure qu’une petite partie du lot, le coût du certificat est le même que celui pour une maison unifamiliale.

En votre qualité de vendeur, il est essentiel de bien comprendre l’importance de détenir un certificat de localisation à jour avant de recevoir une offre ferme pour votre propriété. Si vous recevez une promesse d’achat comportant un délai de 30 jours pour la vente notariée et que votre certificat n’est pas valide, vous pourriez devoir retarder la signature de l’acte de vente, encourir des frais supplémentaires liés à la production du certificat à l’intérieur de délais raccourcis ou encore avoir à acquérir une police d’assurance titres à votre bénéfice et à celui de l’acheteur. En effet, si le certificat de localisation démontre la présence d’un empiètement, la signature devant notaire en sera retardée jusqu’au moment où les titres de propriété auront été éclaircis. Votre acheteur pourrait alors ne pas vouloir, ou ne pas pouvoir vous attendre et rendre son offre nulle et non avenue, ou encore vous demander de lui rembourser les frais relatifs au report de la signature.

 

Ne laissez pas un certificat de localisation périmé transformer la vente de votre propriété de rêve en cauchemar!

 

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

La préparation de votre maison en vue d’une visite d’acheteurs

Posted on by Tania Ellerbeck

Pour la plupart des vendeurs, le ménage et la préparation de la maison avant les visites constitue un inconvénient majeur. Plusieurs de mes clients m’ont confié avoir souhaité vivre ailleurs jusqu’à ce que leur maison soit vendue!

La préparation de votre maison en vue d’une visite d’acheteurs potentiels est d’une importance capitale, mais j’ai pu constater que plusieurs propriétaires n’en tenaient absolument pas compte. Si vous ne nettoyez pas votre résidence avant les visites, le meilleur des courtiers aura du mal à la vendre.

 

Les odeurs

Vous ne réalisez peut-être pas que votre maison a des odeurs, mais un acheteur qui la visite pour la première fois ne manquera pas de les percevoir, voire d’en être incommodé si elles sont mauvaises!

Voici quelques-uns des principaux coupables.

– Les animaux de compagnies. Assurez-vous que la litière du chat est propre et, si possible, mettez-la à l’extérieur. Les coussins du chien sentent… le chien. Alors, lavez-les régulièrement tout au cours du processus de vente et remisez-les au garage pendant les visites.

– Le sous-sol. Les sous-sols ont tendance à être humides et doivent être équipés d’un déshumidificateur. Les odeurs de moisi ou de renfermé constituent un désagrément majeur pour les acheteurs.

– Les odeurs de cuisson. Ne cuisinez pas le jour d’une visite, plus particulièrement des aliments qui dégagent une odeur forte tels que le bacon, les caris ou le poisson. Les senteurs persistent et peuvent agacer les visiteurs. Par ailleurs, l’arôme de biscuits qui cuisent au four peut leur laisser une impression agréable de votre maison.

Les fragrances. Allez-y doucement avec les parfums d’intérieur ou les vaporisateurs aromatisés. Ces derniers peuvent être oppressants et les visiteurs pourraient en conclure que vous chercher à cacher quelque chose.

 

Essayez plutôt les trucs suivants.

– Les fleurs. Un joli bouquet peut rafraîchir n’importe quelle pièce. Bien entretenues, les fleurs fraîches peuvent rester belles une ou deux semaines et valent bien l’investissement.

– Les produits nettoyants naturels. Remplacez vos produits d’entretien par des nettoyants aux odeurs de citron qui laissent une agréable sensation de fraîcheur sans être trop présents. Vous pouvez aussi utiliser du vinaigre blanc qui, une fois sec, est inodore.

 

La vue d’ensemble.

Rangement, rangement, rangement! Vous voulez que les visiteurs puissent s’imaginer vivre dans votre maison. Pour y arriver, remisez vos effets personnels le plus possible, rangez armoires et garde-robes et désencombrez l’ameublement. Puis, faites le ménage en profondeur.

 

La cuisine et les salles de bain sont d’une importance capitale pour les acheteurs. Assurez-vous qu’elles reluisent de propreté! La salle de bain prendra des allures de spa avec des serviettes moelleuses et un tapis de bain tout neuf. Désencombrez les comptoirs, retirez-en vos effets personnels et surtout, n’oubliez pas de fermer le couvercle de la toilette!

Outre les incontournables du ménage et du rangement, il convient aussi de penser aux éléments suivants.

 

– L’entreposage. Achetez quelques bacs de rangement en plastique pour y dissimuler tout ce que vous aurez retiré des comptoirs et autres surfaces juste avant l’arrivée des visiteurs. Rangez les bacs dans un placard, couvercles fermés, ou, mieux encore, déposez-les dans le coffre de votre voiture et partez avec eux.

– L’éclairage. Les pièces lumineuses paraissent plus grandes et sont plus accueillantes. Allumez les lumières et ouvrez les stores et rideaux (à moins de vouloir dissimuler une vue horrible!).

– L’entrée. Les allées devraient toujours être déneigées, débarrassées des feuilles mortes mouillées et des jouets encombrants. Des acheteurs potentiels ne devraient pas avoir à entrer par la porte arrière parce que vous n’avez pas pelleté la neige en façade. Chaque visite devrait débuter en entrant par la porte principale. Afin d’assurer la sécurité des visiteurs, les marches devraient aussi être libérées de tout encombrement.

– Détails. En conclusion, une question : quand avez-vous nettoyé les plaques d’interrupteurs pour la dernière fois? Vous ne remarquez peut-être pas les traces de doigts ou les salissures, mais je vous assure que les acheteurs le feront.

 

L’atmosphère sonore

Faire jouer une musique douce, « douce » étant le mot-clef, est toujours une bonne idée, par exemple une musique d’ambiance à faible volume. Les acheteurs ne sont pas là pour danser le rock & roll!

 

Partez!

Vous, vos enfants et votre petit chien aussi! Les acheteurs ne sont pas à l’aise de visiter la maison de particuliers lorsque ces derniers peuvent les observer. Ils auront tendance à écourter leur visite afin de ne pas vous déranger.

Si vous devez rester sur place, faites-vous le plus discrets possible. Ne soyez pas le propriétaire qui suit les visiteurs à la piste en énumérant tous les aspects positifs de la maison. Cela a souvent l’effet inverse de celui désire. Par exemple, si vous dites à l’acheteur que le quartier compte un grand nombre d’enfants, ce dernier pourra s’imaginer qu’il vivra entouré d’une horde de gosses s’égosillant, alors qu’il n’y a que cinq petits dans le voisinage. Chacun interprète les choses à sa manière.

 

Faites bonne impression

Après une journée de visites, j’ai souvent observé que les acheteurs attribuent des surnoms aux maisons qu’ils ont visitées. Voulez-vous que votre résidence soit la maison sale ou la résidence de rêve? Celle qui sent mauvais ou celle qui débordait de lumière? Que pensez-vous de la maison du soutien-gorge? La propriétaire d’une maison avait en effet mis ses sous-vêtements à sécher suspendus dans la salle de bain… J’ai aussi entendu parler de la maison « tout nue », où un homme est sorti de sa chambre en costume d’Adam pendant la visite. Vous pouvez imaginer comment elle s’est terminée!

Alors, procédez à une visite visuelle de votre résidence. Promenez-vous et examinez-la comme si vous la voyiez pour la première fois. Fera-t-elle bonne impression?

Vous croyez peut-être que les acheteurs font fi de vos possessions et du désordre pour ne s’attacher qu’à la maison et à l’espace qui la caractérise. Mais la plupart des clients avec lesquels j’ai travaillé sont sensibles à la manière dont cette dernière est présentée. Vous voulez que les acheteurs repartent en gardant en mémoire toutes les caractéristiques positives de la maison. C’est alors que vous recevrez une offre.

 

*** N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

 

 

 

Les Offres Multiples

Posted on by Tania Ellerbeck

Les offres multiples : mode d’emploi pour l’acheteur québécois

Une guerre d’enchères avec un autre acheteur n’est pas une situation idéale, mais lorsque le marché flambe et que la propriété est mise en vente à un juste prix, ça risque fort d’arriver. Si vous maîtrisez les tenants et aboutissants d’une situation d’offres multiples, vous partez gagnants.

Premier arrivé, premier servi?

La première chose à savoir est que peu importe qui a fait son offre en premier, ça n’a aucune importance, c’est le vendeur qui est aux commandes. Un vendeur qui s’attend à recevoir une seconde offre peut fort bien décider d’attendre la nouvelle promesse d’achat avant de répondre à la vôtre; il sera alors à même de comparer les deux en même temps. Dans un tel cas, le moment où vous avez déposé votre promesse d’achat compte moins que les conditions dont elle est assortie.

Les échéances prennent ainsi une certaine importance. Un acheteur intéressé par une propriété très en demande peut choisir de faire une offre comportant un court délai de réponse. Cette offre n’engage que lui et il est dans l’obligation d’acheter la propriété au prix et selon les conditions qui y sont stipulées, jusqu’à sa date d’échéance. Si le vendeur ne donne pas de réponse avant la fin du délai, l’acheteur peut se retirer de la transaction. Lorsque la première offre est intéressante, il arrive que les vendeurs l’acceptent à l’intérieur des délais car ils ne veulent pas risquer de se retrouver le bec à l‘eau. Inversement, si le prix offert est bas ou si l’offre comporte des conditions qui ne lui conviennent pas, le vendeur n’a pas à donner une réponse avant la date d’échéance, qui n’est contraignante que pour l’acheteur. Toutefois, si le vendeur fait une contre-offre à la promesse d’achat, il est dans l’obligation d’en respecter les termes et les délais et il n’a pas le droit d’accepter aucune autre offre inconditionnellement avant la date d’échéance. Donc, à moins que votre offre ne soit exceptionnelle, le vendeur risque fort d’attendre de prendre connaissance des détails de la seconde offre. Rappelez-vous que les échéances ne sont contraignantes que pour la partie qui rédige l’offre ou la contre-offre, pas pour celle qui la reçoit!

Une fois votre offre déposée, restez en contact avec votre courtier! S’il fallait prendre une décision rapide, vous devriez être en mesure de signer les documents sur-le-champ.

Votre meilleure offre possible

Dans le cas où une seconde offre est faite au vendeur, le courtier de ce dernier doit, selon la loi, en aviser l’acheteur qui a déposé la première offre. Dans le cas où le vendeur n’a pas encore fait de contre-offre, le premier acheteur a la possibilité de modifier son offre originale. L’acheteur qui a déposé la nouvelle promesse d’achat était au courant de l’existence de la première et il a rédigé la sienne en conséquence; c’est probablement sa meilleure offre et elle n’a rien de préliminaire (il ne va surtout pas à la pêche!). Au Québec, il est interdit aux courtiers immobiliers de divulguer à un ou des acheteurs le prix et les conditions des différentes offres en lice, car cela pourrait donner un avantage indu à l’une des parties. Toute offre doit demeurer confidentielle.

Lorsque le vendeur a déjà fait une contre-offre à la première promesse d’achat au moment où la seconde lui est présentée, c’est le premier acheteur qui a le contrôle. Il peut accepter la contre-offre telle quelle et la transaction lie les deux parties. Si le premier acheteur choisit de faire sa propre contre-offre, il donne au vendeur la liberté d’accepter la seconde offre.

Dans le cas où le vendeur n’a répondu à aucune des deux offres, n’hésitez surtout pas à bonifier la vôtre! La plupart du temps, les vendeurs vont accepter une des deux offres sans faire de contre-proposition. C’est peut-être votre seule chance, donc, faites la meilleure offre possible, car un bon prix et des conditions idéales vont souvent l’emporter. Enlevez toute clause superflue de manière à ce que l’offre soit la plus simple possible. Ensuite, offrez le plus haut prix que vous pouvez vous permettre, en d’autres mots, le montant le plus élevé que vous pouvez payer avant de renoncer à cet achat.

Si vous adorez la propriété, faites une offre supérieure au prix demandé et vous pouvez y aller d’un montant bizarroïde, par exemple 1 850$ de plus. Les gens ont tendance à offrir le prix demandé ou à choisir des montants additionnels en chiffres arrondis, tels que 1 000$, 2 000$, 5 000$ ou 10 000$. Démarquez-vous en offrant 5 001$! Ce minuscule investissement d’un dollar pourrait faire toute la différence…

Dans un contexte d’offres multiples, vous ne disposez que d’une seule chance, alors allez-y d’un coup de maître! C’est ce que je conseille toujours aux acheteurs, mais j’en entends encore dire qu’ils auraient été prêts à payer le prix offert par le second acheteur. Faites votre meilleure offre et, si elle n’est pas retenue, vous éviterez ainsi d’avoir des regrets.

Un vendeur peut-il faire une mini vente aux enchères? La réponse est oui!

Le vendeur mène le jeu. S’il a une ou plusieurs autres offres en mains et qu’aucune ne le satisfait pleinement, ou s’il pense pouvoir obtenir un prix encore plus élevé, il peut demander à chaque acheteur de lui faire sa meilleure offre en ce qui a trait au prix. Il demandera à tous les acheteurs de lui faire parvenir une offre amendée dans un délai précis. La plupart du temps, la date d’échéance choisie précèdera celle de l’offre dont les délais sont les plus courts. De cette façon, le vendeur minimise les chances qu’un acheteur se retire, ce qui serait possible s’il faisait une contre-offre à chacun. Au moment où tous les acheteurs qui souhaitent procéder ont déposé leurs amendements, le vendeur choisira l’offre qu’il estime être la meilleure.

Le vendeur peut-il accepter deux offres? Oui!

Rares sont ceux qui sont au courant qu’un vendeur a le droit d’accepter deux offres simultanément. En voici le pourquoi et le comment. Lorsque le vendeur accepte l’offre de l’Acheteur 1, il peut accepter l’offre de l’Acheteur 2, conditionnellement à ce que l’Acheteur 1 ne réussisse pas à remplir les conditions de son offre à l’intérieur des délais impartis. Les vendeurs agissent ainsi pour se protéger. Si toutes les offres reçues comportent des conditions, il faut comprendre que la maison ne sera pas vendue tant que celles-ci ne sont pas remplies. Alors pourquoi ne pas retenir l’offre du second acheteur, « au cas où »? Il arrive aussi qu’un vendeur accepte une offre et qu’il en reçoive une meilleure le lendemain. Il acceptera cette deuxième offre à la condition que l’Acheteur 1 ne réussisse pas à obtenir son financement ou à satisfaire une ou plusieurs clauses de sa promesse d’achat. Les délais accordés à l’Acheteur 2 pour remplir l’ensemble des conditions seront plus courts que ceux de l’Acheteur 1, de manière à ce que la promesse d’achat de l’Acheteur 2 soit finalisée avant celle de son compétiteur. Dans un tel cas, si l’Acheteur 1 demande une extension de ses délais pour remplir les conditions de son offre, le vendeur peut refuser et la propriété va à l’Acheteur 2.

P2.4        La présente contre-proposition est conditionnelle à l’annulation d’une première promesse d’achat déjà acceptée par le VENDEUR. Advenant l’annulation de ladite première promesse d’achat, le VENDEUR devra en aviser l’ACHETEUR par écrit, et ce, d’ici le ___________________ à ______________h_______. Tous les délais contenus à la PROMESSE commenceront à courir à compter de la réception de l’avis écrit du VENDEUR. Dans le cas où le VENDEUR n’aviserait pas l’ACHETEUR de la manière et à l’intérieur du délai prévu ci-haut, la présente contre-proposition deviendra nulle et non avenue.

Rappelez-vous qu’une vente n’est pas « ferme » tant que toutes les conditions ne sont pas remplies. Le vendeur peut et devrait continuer la mise en marché de sa maison tant qu’il ne détient pas une promesse d’achat ferme.

En conclusion, faites votre meilleure offre qui comportera le moins de conditions possible. Si vous en avez le temps, faites inspecter la propriété avant même de rédiger votre offre. Dans le cas où le vendeur a dit vouloir répondre après la fin de semaine, tentez de remplir toutes les conditions avant le dimanche soir et faites-lui parvenir une offre révisée le lundi matin! Gardez en tête que dans un contexte d’offres multiples, vous n’avez peut-être qu’une seule chance… Allez-y donc de la meilleure offre possible!

Les offres multiples sont véritablement à l’avantage du vendeur, cependant, si vous en comprenez bien le processus, vous aurez tous les atouts en mains pour mettre la main sur la maison de vos rêves!

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

 

Les conditions d’acceptation d’une offre – La date limite de la promesse d’achat

Posted on by Tania Ellerbeck

Les conditions d’acceptation d’une offre – La date limite de la promesse d’achat

Au moment où vous êtes prêts à faire une offre sur une propriété, votre courtier immobilier vous aidera à remplir le formulaire de Promesse d’achat qui sera présenté au vendeur. Sur ce document, vous spécifierez le prix que vous voulez payer, toutes les conditions applicables, ainsi que la date limite de l’acceptation.

Jusqu’à l’échéance de ce délai, vous êtes légalement tenus de respecter le prix et les conditions que vous avez spécifiés. Dans le cas où le prix et les conditions conviennent au vendeur, ce dernier signe la promesse d’achat et les deux parties sont alors légalement liées d’en respecter le contenu.

Si le vendeur décide plutôt de soumettre une contre-offre, il peut le faire en tout temps. Il n’est pas tenu de respecter la date limite stipulée dans votre promesse d’achat (selon la clause 14.1). En fait, il a la possibilité de faire une contre-offre quelques heures, voire même des jours après l’échéance du délai, si tel est son souhait. Toutefois la contre-offre du vendeur à votre promesse d’achat doit spécifier sa propre date limite et le vendeur sera légalement lié aux conditions de sa contre-offre jusqu’à l’échéance du délai. Durant cette période, le vendeur n’a pas le droit de vendre sa maison à un autre acheteur. C’est à vous de décider, à l’intérieur du délai imparti, d’accepter sa contre-offre, de vous vous retirer de la transaction ou de faire votre propre contre-offre où figurera une nouvelle date limite.

La contre-offre est l’équivalent d’une nouvelle promesse d’achat. Le vendeur y déclare approuver le contenu de la promesse d’achat originale, exception faite de ce qui est stipulé dans sa contre-offre. Lorsque vous répondez à un vendeur en effectuant votre propre contre-offre, ce dernier n’est plus légalement lié aux conditions de celle qu’il vous a faite et, s’il reçoit une meilleure offre que celle qui figure dans votre contre-offre, il peut alors vendre à quelqu’un d’autre.

Dans le cas où la date limite d’une promesse d’achat a été dépassée et que le vendeur décide finalement de l‘accepter telle quelle, il peut le faire. Cependant l’acheteur n’est alors plus lié légalement à sa promesse d’achat initiale. L’acheteur pourra alors choisir de respecter les conditions de son offre originale ou de se retirer de la transaction. Si l’acheteur accepte, il n’a qu’à apposer sa signature à l’accusé de réception qui figure à la réponse du vendeur. Autrement, le refus de signer de l’acheteur rendra l’offre nulle et non avenue.


Dans un esprit de négociation équitable, les courtiers conseillent à leurs vendeurs de faire une contre-offre à l’intérieur d’un délai qui tient compte de la date limite des vendeurs, ce qui permet de limiter la durée de l’incertitude de chacune des parties.

Le contre-proposant ou le répondant, qu’il s’agisse du vendeur ou de l’acheteur, procédera de la même manière dans le cas d’une contre-offre.

Le délai légal ne contraint que la partie qui fait l’offre ou la contre-offre, et non celle qui la reçoit. Pour de plus amples informations, consultez mon article sur les offres multiples.

 

 

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

7 choses à faire avant d’acheter une maison

Posted on by Tania Ellerbeck

L’achat d’une maison est un gros investissement, alors assurez-vous de le faire dans les règles de l’art. Voici 7 choses à faire avant de signer une offre pour la maison de vos rêves.

  1. Établissez votre budget!

Obtenez une préapprobation d’un prêteur hypothécaire. C’est un excellent exercice car, non seulement vous aurez une idée de combien vous pouvez payer pour votre maison, mais vous serez forcé de trouver tous les documents dont vous aurez besoin lors du processus d’approbation de l’hypothèque finale. Si vous attendez le moment où vous êtes prêts à faire une offre pour mettre de l’ordre dans vos finances, le stress qui accompagne une promesse d’achat sera décuplé du fait d’avoir à rencontrer les délais inhérents. Qui plus est, vous éviterez de perdre votre temps et celui des autres parties en faisant une offre pour laquelle vous ne réussirez pas à obtenir du financement.

Une préapprobation ne vous engage pas à contracter votre hypothèque avec un prêteur en particulier. Le moment venu de faire une demande de prêt hypothécaire, vous aurez le loisir de travailler avec une autre banque, ou de retenir les services d’un courtier hypothécaire dans le but d’obtenir le meilleur taux d’intérêts possible. Demandez à votre courtier immobilier de vous orienter parmi les prêteurs hypothécaires. Même si vous faites affaire avec une banque en particulier, les courtier immobiliers sont souvent à même de vous donner la chance d’obtenir un taux plus avantageux auprès de leurs contacts personnels.

Non seulement la préapprobation accélère le processus d’approbation hypothécaire finale, mais, dans un cas où on est en présence de plusieurs offres simultanées et qu’elles se différencient peu en matière de prix ou de conditions, les vendeurs opteront souvent pour celle de l’acheteur qui dispose d’une hypothèque préapprouvée.

  1. Votre liste de souhaits!

Dressez la liste des caractéristiques principales que doit comporter votre nouvelle maison. Combien de chambres à coucher? Combien de salles de bain? Avez-vous vraiment besoin d’un sous-sol fini? La maison doit-elle être prête à emménager, ou êtes-vous disposés à faire quelques travaux? Certains items sont des incontournables, tandis que d’autres sont plutôt des souhaits, mais notez-les tous. Il vous suffira de demeurer réalistes et, s’il s’agit de votre première propriété, la piscine intérieure et le sauna pourront attendre quelques années…

  1. Travaillez avec un courtier immobilier!

Le courtier immobilier est un professionnel compétent qui passe ses journées à vendre des maisons. Un courtier d’expérience aura souvent fait face à plusieurs des problèmes qui peuvent survenir durant le processus d’achat et il pourra vous éviter d’avoir à les confronter. Les courtiers sont aussi liés par un Code de déontologie et sont supervisés par un conseil gouvernemental, L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ)1.  

Il convient aussi de noter que les courtiers ont non seulement accès à l’ensemble des propriétés inscrites au système MLS®, mais aussi à des mandats d’exclusivité qui ne sont disponibles qu’au sein de leur agence de courtage ou dans leur réseau. En outre, le meilleur courtier de la région sera au fait des propriétés non-inscrites qui seront bientôt sur le marché, ce qui vous donnera une longueur d’avance.

  1. Un courtier vaut mieux que dix!

Lorsque vous avez fait le choix d’un courtier immobilier, il est dans votre meilleur intérêt de travailler avec lui en exclusivité. Le courtier apprendra à connaître vos goûts, ce qui compte pour vous et vous vous familiariserez avec ses opinions et développerez de la confiance envers lui. Un bon courtier vous sauvera des heures et des heures de visites inutiles, en triant sur le volet les résidences que vous devriez visiter.

  1. Tout est dans l’emplacement! « Location, location, location!»

L’adage est “vraiment vrai”! Une maison peut être rénovée ou modifiée, mais son emplacement ne changera jamais d’un iota! Rappelez-vous que vous n’achetez pas la décoration intérieure du vendeur, le vieux papier peint ou le mobilier crado… Portez plutôt attention à la structure et à l’emplacement de la maison. Lorsqu’une propriété vous plait, promenez-vous en voiture dans les environs. La rue est-elle tranquille? Le secteur offre-t-il une valeur ajoutée? Le prix d’une maison équivalente dans un secteur moins recherché sera plus bas. Si la grande maison compte plus pour vous que la proximité d’une voie de chemin de fer, achetez-la. Mais n’oubliez pas que la voie de chemin de fer sera toujours là quand vous désirerez vendre et que le prix de votre propriété sera moins élevé que celui de maisons comparables plus éloignées.

  1. Sélectionnez des maisons moins coûteuses que ce que vous croyez pouvoir vous permettre!

N’immobilisez pas toutes vos liquidités dans une propriété! Ne devenez pas un « pauvre » propriétaire immobilier qui ne peut plus se permettre de voyager, d’acheter une nouvelle auto ou de s’offrir un bon repas dans un resto. Si vous voulez préserver une certaine qualité de vie, vous aurez avantage à porter votre choix sur une propriété moins dispendieuse. Vous serez alors prémuni contre les dépenses supplémentaires et les événements imprévisibles que la vie ne manque jamais de mettre sur notre chemin. Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont peu élevés, mais il se peut qu’au moment de renouveler votre hypothèque, par exemple dans 5 ans, les taux aient augmenté de 2% ou même de 4%, haussant substantiellement vos paiements mensuels. Si cela s’avérait, pourriez-vous toujours effectuer vos versements?

  1. Ne faites pas une offre sous le coup de l’émotion!

Renseignez-vous. Même si vous avez le coup de foudre pour la première propriété que vous visitez, voyez-en d’autres et comparez les prix. Votre courtier vous donnera toute l’information sur les ventes comparables récentes dans le même secteur, vous permettant ainsi de vérifier que le prix de la maison que vous voulez est bien en conformité avec le marché actuel. Assurez-vous qu’il se situe dans une fourchette de résidences comparables dans le même secteur. Cela dit, s’il s’agit de votre maison de rêves et que vous comptez y demeurer pendant 10 à 20 ans, ne faites pas marche arrière seulement parce que le prix de vent est légèrement plus élevé que celui des propriétés comparables. Vous récupérerez probablement votre argent à long terme. Par contre, si vous planifiez ne résider dans la maison que de 3 à  5 ans, vous avez intérêt à y penser à deux fois avant de faire votre offre. Gardez en tête qu’ici, au Québec, la hausse des prix de l’immobilier est plus lente que celle des marchés de Toronto ou de Vancouver.

La recherche d’une maison est une expérience à la fois excitante et stressante. Si vous êtes bien renseignés, que vos attentes sont réalistes et que vous faites affaires avec un bon courtier, l’expérience peut se révéler agréable.

Bon magasinage!

 

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

1 « L’OACIQ assure la protection du public qui utilise les services de courtage immobilier et hypothécaire encadrés par la Loi sur le courtage immobilier. »

Source : https://www.oaciq.com/fr/pages/a-propos-oaciq

Embauchez un professionnel pour inspecter votre nouvelle maison!

Posted on by Tania Ellerbeck

L’inspection en bâtiments

Depuis la première diffusion de « Achetez avec Holmes », qui n’est qu’une parmi la kyrielle d’émission traitant de l’immobilier et des rénos, les acheteurs se prennent souvent pour des experts en inspection de bâtiments. L’oncle Robert a beau avoir rénové 5 maisons au cours des 10 dernières années, il n’est pas au fait des codes et des spécificités régionales. Les professionnels en inspection de bâtiments en visitent de 5 à 10 par semaine. Je ne compte plus les inspections auxquelles j’ai assisté, mais je m’appuie toujours sur l’avis de ces experts.

Je n’irai pas par quatre chemins…

Engagez un inspecteur approuvé par l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec) qui détient une assurance-responsabilité qui couvre faute, erreur et omission. Au Québec, la profession n’est pas réglementée et n’importe qui peut exercer le métier d’inspecteur en bâtiments en se dotant d’une simple licence d’entreprise. L’OACIQ a approuvé 5 organismes qui regroupent des inspecteurs en bâtiments :

l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ);

l’Association nationale des inspecteurs et des experts en bâtiments (ANIEB);

l’Association des thermographes en inspection de bâtiments (ATIB);

l’Ordre des Ingénieurs du Québec;

et InterNACHI Québec.

 

Les inspecteurs qui font partie de ces organismes doivent répondre aux critères suivants.

  1. Détenir une assurance-responsabilité.
  2. Utiliser une convention de services d’inspection reconnue.
  3. Se conformer à une norme de pratique reconnue par l’OACIQ.
  4. Remettre un rapport écrit.

Donc, dans un premier temps, demandez à votre courtier immobilier une liste des inspecteurs en bâtiments de bonne réputation et assurés qui sont actifs dans le secteur. S’ils sont membres d’un organisme approuvé par l’OACIQ, c’est encore mieux! Vous avez tout intérêt à engager un professionnel du coin, car il sera au fait des problèmes spécifiques à la région, par exemple, la pyrite et l’ocre ferreux.

Dans un deuxième temps, sachez qu’un inspecteur en bâtiments est un peu comme un médecin de famille; ils ont tous deux une vaste connaissance générale, ils peuvent poser un diagnostic rapide sur des problèmes répandus, mais ils consultent des spécialistes lorsqu’ils sont confrontés à des situations qui dépassent leurs compétences. Votre inspecteur est là pour signaler les problèmes et vous donner un avis éclairé, mais lorsqu’il s’agit d’un problème plus complexe, il devrait vous conseiller d’engager un spécialiste.

Vous gagnerez à suivre son avis. Un inspecteur a déjà recommandé à un de mes clients d’installer une poutre de support centrale, tandis que le spécialiste a conseillé un simple poteau de soutien. Ne partez pas à l’épouvante et retenez plutôt les services d’un expert.

Faites inspecter la cheminée par un inspecteur en cheminées. L’inspecteur en bâtiments ne procédera qu’à un examen visuel tandis que le spécialiste ira plus en profondeur.

Si la propriété est dotée d’une fosse septique, exigez du vendeur qu’il la fasse nettoyer et qu’il vous donne l’assurance qu’elle est en bon état de fonctionnement. Les systèmes de chauffage qui datent devraient aussi être inspectés s’ils ne sont pas entretenus régulièrement.

Une inspection a pour but de vous donner les informations de base sur la maison et de vous assurer qu’elle n’a pas de vices importants, par exemple un problème de structure majeur. Sachez que l’inspection n’est pas effectuée dans le but de renégocier avec le vendeur afin qu’il effectue certains travaux mineurs. L’acheteur doit agir de bonne foi en toutes circonstances. Étant donné que la plupart des maisons ne sont pas flambant neuves, on doit s’attendre à y retrouver certains problèmes d’entretien et de menus travaux à y effectuer. Lors de chacune des inspections auxquelles j’ai assisté, j’ai entendu l’inspecteur mentionner que le sol autour des fondations devait être nivelé en pente pour en éloigner l’eau. Un autre incontournable est celui d’éloigner l’isolant des soffites de l’entretoit…

Vous devez plutôt être à l’affût de problèmes majeurs qui seraient susceptibles de réduire la valeur de la maison de façon significative, c’est-à-dire d’environ 2 à 3%. Lorsque des problèmes importants sont découverts, vous disposez de certaines options. Vous pouvez vous retirer de la vente en faisant parvenir au vendeur une copie du rapport d’inspection ainsi qu’une notification écrite à l’effet que vous rendez la promesse d’achat nulle et non avenue. Vous pouvez aussi obtenir des estimations des travaux à faire et demander à votre courtier de négocier une baisse de prix qui reflète l’importance des réparations à effectuer, ou encore demander que les travaux soient faits par le propriétaire. Dans ce dernier cas, vous devez aussi faire parvenir au vendeur une copie du rapport écrit et une description des problèmes. S’il y a entente, un formulaire d’amendement à la promesse d’achat sera complété en y inscrivant les changements.

Il faut garder en tête que toutes ces démarches doivent être faites à l’intérieur des délais inscrits dans la promesse d’achat, habituellement de 11 à 14 jours. En effet, les délais pour effectuer l’inspection sont généralement de 7 à 10 jours à l’intérieur desquels elle doit être complétée. Vous disposez en outre d’un délai additionnel de 4 jours fixes pour examiner le rapport. Donc, 7 à 10 jours plus 4 vous donnent entre 11 et 14 jours pour satisfaire à la clause d’inspection la clause d’inspection. Dans le cas où l’acheteur n’a pas rendu la promesse d’achat nulle et non avenue avant l’expiration du délai ou n’a pas renoncé à la condition, cette dernière se termine d’elle-même et le vendeur est réputé y avoir renoncé. Le délai expirera de lui-même, ce qui veut dire que vous serez réputés avoir accepté l’inspection et renoncé à la condition. Donc prenez garde à ces délais!

Avant de terminer, j’aimerais aborder rapidement la question des vices cachés à laquelle sera consacrée une prochaine publication.

Un vice caché est…, caché. Personne n’en connait l’existence, ni le vendeur, ni le courtier, ni l’inspecteur, ni vous, l’acheteur. Le vice caché peut-être situé à l’intérieur d’un mur ou dans le plancher, mais où et quel qu’il soit, personne n’en soupçonnait l’existence au moment de la vente de la propriété. Au Québec, à moins qu’elle ne soit retirée d’une promesse d’achat, chaque maison est vendue avec une garantie légale de qualité qui protège l’acheteur en cas de vices cachés.

Si un vice cache est découvert après la vente et que vous intentez des procédures contre le vendeur, la première question que le juge va vous poser est « Avez-vous engagé un inspecteur en bâtiments professionnel pour inspecter la propriété? ». Si la réponse est non, je vous souhaite bonne chance, vous en aurez besoin pour gagner votre cause. Comment pourrez-vous prouver que le vice n’était pas décelable par un professionnel si vous n’en avez pas engagé?

La morale de cette histoire? Retenez les services d’un inspecteur en bâtiments professionnel de la région!

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

 

Offre Conditionnelle, Comment ça Marche?

Posted on by Tania Ellerbeck

La recherche d’une nouvelle maison, avant la vente de votre propriété actuelle, peut s’avérer frustrante. Vous trouvez la maison de rêve, mais vous ne pouvez pas l’acheter avant d’avoir vendu la vôtre. Tout n’est pas perdu et vous pourriez ajouter une clause conditionnelle de 72 heures à votre promesse d’achat.

La clause 2.1 de l’Annexe R du formulaire de promesse d’achat stipule que la promesse d’achat est conditionnelle à la vente de la propriété actuelle des acheteurs dans un délai donné (habituellement de 30, 60 ou 90 jours). Les acheteurs doivent tout de même réaliser toutes les autres conditions de la promesse d’achat, y compris procéder à l’inspection et obtenir l’approbation de prêt hypothécaire de la banque (conditionnelle à la vente de leur maison actuelle), de manière à ce que les seules conditions restantes soient la vente de leur maison, l’obtention d’une lettre inconditionnelle de la banque et, bien sûr, de se rendre chez le notaire pour la signature de l’acte de vente.

Pendant que les acheteurs tentent de vendre leur maison, le vendeur qui a en mains une promesse d’achat conditionnelle, ne veut pas mettre tous ses oeufs dans le même panier; il voudra essayer de vendre sa maison à un acheteur qui n’aura pas à vendre sa propriété pour acheter la sienne. En cochant la clause 2.2 de l’Annexe R, le vendeur a le droit de continuer d’annoncer sa maison et de chercher un nouvel acheteur.

Lorsque le vendeur reçoit une nouvelle promesse d’achat qui lui semble acceptable – que le montant de l’offre soit moindre ou plus élevé que celui de l’offre initiale – il peut l’accepter, conditionnellement à ce que la première offre en vienne à être résiliée. Les nouveaux acheteurs devront alors réaliser toutes les conditions, entre autres, l’inspection, le financement, etc. Une fois l’ensemble des conditions de la seconde offre réalisées, le vendeur revient aux premiers acheteurs et leur donne 72 heures pour satisfaire à la condition de vendre leur maison et à celle de fournir une lettre de financement inconditionnel de la banque, OU, de rendre leur promesse d’achat nulle et non avenue. Le décompte de 72 heures commence aussitôt que les premiers acheteurs reçoivent un amendement à cet effet, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par télégramme horodatés. Qu’on soit un vendredi soir ou la fin de semaine, le décompte de 72 heures commence sitôt la notification reçue.

Si vous êtes des premiers acheteurs qui avez fait une offre conditionnelle sur une maison, je vous suggère d’entrer en contact avec votre banque dès que votre promesse d’achat est acceptée. Vous pourrez ainsi vérifier s’il y a moyen pour vous d’acheter la nouvelle maison sans avoir vendu la vôtre, au cas où vous recevriez une notification de 72 heures. Pouvez-vous obtenir un crédit de relais? Une deuxième hypothèque? Mieux vaut éviter d’être pris au dépourvu si vous recevez une notification de 72 heures, surtout lorsqu’elle arrive tout juste au moment de la fermeture des banques, la veille d’une fin de semaine.

Les deuxièmes acheteurs prennent un risque lorsqu’ils font une offre sur une propriété sur laquelle il y a déjà une promesse d’achat conditionnelle. Ils doivent payer l’inspection et faire approuver leur prêt hypothécaire, pour ensuite attendre de savoir si les premiers acheteurs ont réussi à obtenir leur financement sans vendre leur maison, ou si cette dernière a été vendue en moins de 72 heures. Plusieurs acheteurs ne veulent pas de telles complications, à moins d’avoir trouvé la maison de leurs rêves ou de croire que les premiers acheteurs ne réussiront pas à obtenir le financement nécessaire pour acheter sans vendre leur propriété.

Pour un vendeur qui vient de mettre sa maison sur le marché, particulièrement si ce dernier est en pleine effervescence, les offres conditionnelles sont loin d’être attrayantes. Par contre, elles peuvent constituer une bonne option pour une propriété qui est sur le marché depuis un certain temps. Les vendeurs qui reçoivent une offre conditionnelle ne sont pas très ouverts à la négociation; ils ont tendance à considérer la promesse d’achat comme une première option d’achat, plutôt que comme une offre ferme. C’est ainsi que lorsqu’ils reçoivent une deuxième offre ne comportant que les conditions habituelles de l’inspection et du financement, ils vont souvent accepter un prix de vente moins élevé, parce qu’ils la prennent plus au sérieux.

Quoi qu’il en soit, vous avez préséance sur les deuxièmes acheteurs et, si la banque le veut bien, la maison de vos rêves deviendra vôtre. Il n’empêche que, entre l’acceptation de l’offre et le rendez-vous chez le notaire, vous aurez peut-être le temps de vendre votre maison actuelle, surtout si le prix est juste!

Les offres conditionnelles sont très courantes dans un marché d’acheteurs et, lorsqu’elles sont bien gérées, elles peuvent être une bonne façon pour vous de mettre la main sur votre maison idéale!

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

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Tania Ellerbeck
Tania Ellerbeck
Coutrier immobilier agréé
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