Embauchez un professionnel pour inspecter votre nouvelle maison!

L’inspection en bâtiments

Depuis la première diffusion de « Achetez avec Holmes », qui n’est qu’une parmi la kyrielle d’émission traitant de l’immobilier et des rénos, les acheteurs se prennent souvent pour des experts en inspection de bâtiments. L’oncle Robert a beau avoir rénové 5 maisons au cours des 10 dernières années, il n’est pas au fait des codes et des spécificités régionales. Les professionnels en inspection de bâtiments en visitent de 5 à 10 par semaine. Je ne compte plus les inspections auxquelles j’ai assisté, mais je m’appuie toujours sur l’avis de ces experts.

Je n’irai pas par quatre chemins…

Engagez un inspecteur approuvé par l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec) qui détient une assurance-responsabilité qui couvre faute, erreur et omission. Au Québec, la profession n’est pas réglementée et n’importe qui peut exercer le métier d’inspecteur en bâtiments en se dotant d’une simple licence d’entreprise. L’OACIQ a approuvé 5 organismes qui regroupent des inspecteurs en bâtiments :

l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ);

l’Association nationale des inspecteurs et des experts en bâtiments (ANIEB);

l’Association des thermographes en inspection de bâtiments (ATIB);

l’Ordre des Ingénieurs du Québec;

et InterNACHI Québec.

 

Les inspecteurs qui font partie de ces organismes doivent répondre aux critères suivants.

  1. Détenir une assurance-responsabilité.
  2. Utiliser une convention de services d’inspection reconnue.
  3. Se conformer à une norme de pratique reconnue par l’OACIQ.
  4. Remettre un rapport écrit.

Donc, dans un premier temps, demandez à votre courtier immobilier une liste des inspecteurs en bâtiments de bonne réputation et assurés qui sont actifs dans le secteur. S’ils sont membres d’un organisme approuvé par l’OACIQ, c’est encore mieux! Vous avez tout intérêt à engager un professionnel du coin, car il sera au fait des problèmes spécifiques à la région, par exemple, la pyrite et l’ocre ferreux.

Dans un deuxième temps, sachez qu’un inspecteur en bâtiments est un peu comme un médecin de famille; ils ont tous deux une vaste connaissance générale, ils peuvent poser un diagnostic rapide sur des problèmes répandus, mais ils consultent des spécialistes lorsqu’ils sont confrontés à des situations qui dépassent leurs compétences. Votre inspecteur est là pour signaler les problèmes et vous donner un avis éclairé, mais lorsqu’il s’agit d’un problème plus complexe, il devrait vous conseiller d’engager un spécialiste.

Vous gagnerez à suivre son avis. Un inspecteur a déjà recommandé à un de mes clients d’installer une poutre de support centrale, tandis que le spécialiste a conseillé un simple poteau de soutien. Ne partez pas à l’épouvante et retenez plutôt les services d’un expert.

Faites inspecter la cheminée par un inspecteur en cheminées. L’inspecteur en bâtiments ne procédera qu’à un examen visuel tandis que le spécialiste ira plus en profondeur.

Si la propriété est dotée d’une fosse septique, exigez du vendeur qu’il la fasse nettoyer et qu’il vous donne l’assurance qu’elle est en bon état de fonctionnement. Les systèmes de chauffage qui datent devraient aussi être inspectés s’ils ne sont pas entretenus régulièrement.

Une inspection a pour but de vous donner les informations de base sur la maison et de vous assurer qu’elle n’a pas de vices importants, par exemple un problème de structure majeur. Sachez que l’inspection n’est pas effectuée dans le but de renégocier avec le vendeur afin qu’il effectue certains travaux mineurs. L’acheteur doit agir de bonne foi en toutes circonstances. Étant donné que la plupart des maisons ne sont pas flambant neuves, on doit s’attendre à y retrouver certains problèmes d’entretien et de menus travaux à y effectuer. Lors de chacune des inspections auxquelles j’ai assisté, j’ai entendu l’inspecteur mentionner que le sol autour des fondations devait être nivelé en pente pour en éloigner l’eau. Un autre incontournable est celui d’éloigner l’isolant des soffites de l’entretoit…

Vous devez plutôt être à l’affût de problèmes majeurs qui seraient susceptibles de réduire la valeur de la maison de façon significative, c’est-à-dire d’environ 2 à 3%. Lorsque des problèmes importants sont découverts, vous disposez de certaines options. Vous pouvez vous retirer de la vente en faisant parvenir au vendeur une copie du rapport d’inspection ainsi qu’une notification écrite à l’effet que vous rendez la promesse d’achat nulle et non avenue. Vous pouvez aussi obtenir des estimations des travaux à faire et demander à votre courtier de négocier une baisse de prix qui reflète l’importance des réparations à effectuer, ou encore demander que les travaux soient faits par le propriétaire. Dans ce dernier cas, vous devez aussi faire parvenir au vendeur une copie du rapport écrit et une description des problèmes. S’il y a entente, un formulaire d’amendement à la promesse d’achat sera complété en y inscrivant les changements.

Il faut garder en tête que toutes ces démarches doivent être faites à l’intérieur des délais inscrits dans la promesse d’achat, habituellement de 11 à 14 jours. En effet, les délais pour effectuer l’inspection sont généralement de 7 à 10 jours à l’intérieur desquels elle doit être complétée. Vous disposez en outre d’un délai additionnel de 4 jours fixes pour examiner le rapport. Donc, 7 à 10 jours plus 4 vous donnent entre 11 et 14 jours pour satisfaire à la clause d’inspection la clause d’inspection. Dans le cas où l’acheteur n’a pas rendu la promesse d’achat nulle et non avenue avant l’expiration du délai ou n’a pas renoncé à la condition, cette dernière se termine d’elle-même et le vendeur est réputé y avoir renoncé. Le délai expirera de lui-même, ce qui veut dire que vous serez réputés avoir accepté l’inspection et renoncé à la condition. Donc prenez garde à ces délais!

Avant de terminer, j’aimerais aborder rapidement la question des vices cachés à laquelle sera consacrée une prochaine publication.

Un vice caché est…, caché. Personne n’en connait l’existence, ni le vendeur, ni le courtier, ni l’inspecteur, ni vous, l’acheteur. Le vice caché peut-être situé à l’intérieur d’un mur ou dans le plancher, mais où et quel qu’il soit, personne n’en soupçonnait l’existence au moment de la vente de la propriété. Au Québec, à moins qu’elle ne soit retirée d’une promesse d’achat, chaque maison est vendue avec une garantie légale de qualité qui protège l’acheteur en cas de vices cachés.

Si un vice cache est découvert après la vente et que vous intentez des procédures contre le vendeur, la première question que le juge va vous poser est « Avez-vous engagé un inspecteur en bâtiments professionnel pour inspecter la propriété? ». Si la réponse est non, je vous souhaite bonne chance, vous en aurez besoin pour gagner votre cause. Comment pourrez-vous prouver que le vice n’était pas décelable par un professionnel si vous n’en avez pas engagé?

La morale de cette histoire? Retenez les services d’un inspecteur en bâtiments professionnel de la région!

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

 

Votre offre est acceptée. Maintenant, que faites-vous?

 

Youpi! Vous venez de recevoir l’appel, votre offre est acceptée! Vous sautez de joie pendant quelques minutes mais, le calme revenu, vous devez réaliser que le compte à rebours a débuté : vous avez des échéances à rencontrer, sinon, vous risquez de perdre la maison!

  1. L’inspection

Votre oncle Serge a beau avoir déjà rénové une maison, choisissez plutôt de faire affaires avec un professionnel! Engagez un inspecteur approuvé par l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec). Assurez-vous qu’il détient une assurance. Mieux encore, demandez à votre courtier immobilier de vous donner une liste des inspecteurs qui travaillent dans la région où vous achetez. Ils connaîtront les problèmes qu’on y retrouve le plus souvent, par exemple la présence de pyrite ou d’ocre ferreuse.

Faites inspecter la cheminée et, s’il y a une fosse septique, obtenez l’assurance qu’elle est en bon état et exigez que le propriétaire actuel la fasse nettoyer avant la vente notariée. Le ou les système(s) de chauffage doivent aussi être inspectés.

Sachez que l’inspection d’une maison est le moyen de vous renseigner sur les particularités de la maison et de vous assurer qu’elle n’est pas affectée par un ou plusieurs problèmes de structure. L’inspection d’une maison n’est pas une opportunité de renégocier le prix de vente en fonction de travaux mineurs à effectuer. La plupart du temps on n’achète pas une maison flambant neuve et on doit s’attendre à avoir à effectuer certaines petites réparations et travaux d’entretien. Vous devez plutôt être à l’affût de problèmes majeurs qui seraient susceptibles de réduire la valeur de la maison de façon significative, c’est-à-dire d’environ 2 à 3%. Au cas où des problèmes importants seraient découverts, vous disposez de certaines options. Vous pouvez vous retirer de la vente, ou demander à votre courtier de négocier une baisse de prix en rapport avec l’importance des travaux à effectuer, ou encore demander que les travaux soient faits par le propriétaire.

Assurez-vous de bien comprendre les échéances qui font partie de l’offre. Si le délai qui figure dans la promesse d’achat est de 7 jours, vous disposez de 7 jours pour faire l’inspection; il ne s’agit pas de 7 jours ouvrables. Au Québec, les contrats immobiliers ne tiennent pas compte de la notion de jours ouvrables. Une deuxième échéance dont vous devez tenir compte figure dans les formulaires standards de promesses d’achat de l’OACIQ. Outre le délai avant l’inspection, par exemple 7 jours après l’acceptation de la promesse d’achat, vous en avez un autre de 4 jours pour prendre connaissance du rapport et soit renoncer à la condition, soit rendre l’offre nulle et non avenue. Vous avez donc 11 jours au total pour remplir la condition de l’inspection. Cela dit, l’inspection doit tout de même avoir lieu pendant le premier délai (7 jours) et non le deuxième (4 jours).

Dans le cas où vous auriez besoin de plus de temps pour engager d’autres inspecteurs, le délai initial de 7 jours peut être rallongé lorsque les deux parties y consentent. N’attendez pas l’expiration du délai de 7 jours pour demander une extension, parce que si une autre offre était faite pour la propriété, le vendeur pourrait simplement refuser d’accorder l’extension et vous feriez alors face à une dure décision :  acheter ou non la propriété sans en connaître véritablement les problèmes, qu’ils soient existants ou pas.

Si vous ne faites pas parvenir de notification au vendeur avant l’échéance, le délai expirera de lui-même, ce qui veut dire que vous serez réputés avoir accepté l’inspection et renoncé à la condition.

 

  1. L’attestation de financement

L’étape de l’inspection franchie, vous appellerez votre prêteur hypothécaire. Bien sûr, vous aurez déjà obtenu de sa part une préapprobation de financement, ce qui vous facilitera la tâche. Vous lui ferez parvenir les renseignements sur la propriété, ce qui lui permettra de s’assurer que sa valeur n’est pas moins élevée que le prix que vous vous apprêtez à payer. On vous demandera de fournir la fiche d’inscription immobilière détaillée, le certificat de localisation et le formulaire de promesse d’achat, accompagné de la déclaration du vendeur. Le prêteur finalisera vos documents personnels et examinera à nouveau la preuve de votre mise de fonds. Il arrive souvent qu’il exigera qu’une évaluation de la maison soit faite par un professionnel. Cette dernière étape prend à elle seule de 2 à 3 jours et elle ne débute que lorsque le prêteur a accepté l’ensemble des autres documents. L’évaluateur communiquera directement avec le courtier pour organiser la visite de la propriété et vous n’avez pas besoin d’y assister. Comme vous disposez d’un délai de 10 à 12 jours, ce n’est pas le moment de procrastiner!

Si vous n’avez pas obtenu de préapprobation, préparez-vous à rassembler, dans un temps record, toute la documentation requise et de la faire parvenir à votre prêteur. Demandez une référence à votre courtier, même auprès de votre propre institution bancaire, car son réseau de contacts vous permettra souvent de jouir de certains avantages. Le temps presse, ne tardez pas trop! D’utiliser le réseau de votre courtier immobilier fera en sorte qu’il sera informé rapidement de tout retard ou problème et qu’il aura le temps de réagir.

Le délai imparti pour réaliser la condition de financement fait partie des négociations. Par exemple, s’il vient à échéance dans 7 jours, le jour 1 commence le lendemain de l’acceptation de la promesse d’achat et il se termine à minuit le 7ième jour. Au cas où l’acheteur n’a pas fourni l’attestation de financement à l’intérieur du délai prévu, le vendeur dispose alors de 5 jours pour exiger que l’acheteur fasse une demande de prêt auprès de l’institution financière du vendeur, sinon il peut rendre la promesse d’achat nulle et non avenue en faisant parvenir une notification écrite à l’acheteur.

 

  1. Les conditions du vendeur

La principale condition que le vendeur doit remplir est de fournir un certificat de localisation à jour. Le certificat consiste en un plan de la propriété où figurent tous les bâtiments érigés sur le lot et il mentionne toutes les servitudes et empiètements. Dans la mesure où un arpenteur aura besoin d’environ 3 semaines pour émettre un nouveau certificat, on peut espérer que le vendeur en a fait la demande au moment où il a mis sa propriété sur le marché. Si le certificat est fourni avant la vente notariée et qu’il fait état de tout changement qui pourrait affecter les titres de propriété (par exemple, un empiètement sur le terrain d’un voisin), on peut procéder à la vente.

Si vous achetez dans un secteur rural, le vendeur doit remplir certaines autres conditions. Entre autres, il doit faire nettoyer la fosse septique et en faire vérifier le bon fonctionnement. Si l’approvisionnement en eau vient d’un puits, le vendeur doit aussi fournir une preuve que l’eau est potable. Comme vous avez retenu les services d’un courtier immobilier, il ou elle sera à même de gérer la situation et de vous conseiller sur ce qu’il convient de faire.

 

  1. L’entente est conclue!

Victoire! Vous avez respecté toutes vos échéances. Il ne vous reste qu’à compléter certaines étapes moins stressantes.

 

  1. L’engagement d’un notaire

Encore une fois, vous tirerez profit à consulter votre courtier immobilier et à lui demander la liste des notaires qui pratiquent dans le secteur. Ces derniers connaissent bien la région et vous seront de bon conseil. Le notaire entrera en contact avec la banque, il organisera le transfert de fonds, il fera une recherche sur la chaîne de titres de la propriété et travaillera de concert avec votre courtier afin de rassembler tous les documents nécessaires à la vente. Rappelez-vous que les fonds doivent être déposés dans le compte en fidéicommis du notaire, libres et dégagés de toutes restrictions, 48 heures avant la vente notariée. Le virement bancaire est la façon la plus sécuritaire de verser le montant de votre mise de fonds car les chèques certifiés peuvent être retenus par la banque pendant quelques jours.

Vous vous êtes entendus sur une date de clôture qui est inscrite dans votre promesse d’achat; elle est précédée, en petits caractères, de la mention « le ou avant le ». Cela signifie que vous pouvez procéder à la signature le jour dit ou les quelques jours précédents. La date d’occupation demeure celle qui figure dans la promesse d’achat mais la date de signature peut être retardée pour tenir compte des disponibilités de chacun.

Vous devrez vous rendre chez votre notaire quelques jours avant la transaction, pour signer les documents relatifs à l’hypothèque et pour passer en revue les conditions de la vente et les ajustements. Ces ajustements se font au niveau des taxes municipales et scolaires, des réserves d’huile à chauffage ou de gaz naturel, des frais de condos et de tous les autres frais fixes afférents à la propriété. Le vendeur doit être à jour dans le paiement de ses factures et le notaire établira le montant que vous lui devez pour les sommes prépayées. Par exemple, si vous achetez le 1er décembre, vous devrez rembourser au vendeur les taxes du mois de décembre qu’il a déjà versées à la municipalité.

 

  1. L’assurance résidentielle

 

Le prêteur hypothécaire exigera que vous déteniez une assurance résidentielle pour la propriété au moment de la vente notariée. Le notaire demandera une attestation de votre compagnie d’assurance avant de procéder au transfert des titres de propriété. Demandez au vendeur le nom de sa compagnie d’assurance, car il est parfois plus simple de rester avec le même assureur.

 

  1. Autres détails

L’électricité! Assurez-vous d’appeler Hydro-Québec pour leur faire part de votre déménagement. Il en va de même des fournisseurs de câblodiffusion, d’Internet, etc. Il est toujours utile de faire une lecture du compteur d’électricité à votre arrivée dans la nouvelle maison et de la faire parvenir à Hydro-Québec, histoire de ne pas payer en trop.

 

Il ne vous reste plus qu’à empaqueter l’ensemble de vos possessions et à les placer dans un camion que vous retrouverez à votre nouvelle maison!

 

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation