Cause et effet en droit immobilier

Le marché immobilier local est dynamique et les acheteurs ressentent la pression d’agir rapidement lorsqu’une nouvelle inscription s’annonce. En conséquence, certains acheteurs appellent le courtier inscripteur pour prendre un rendez-vous au lieu d’attendre que leur courtier – qui cherche avec diligence une maison pour eux – passe l’appel. Après avoir visité la maison avec le courtier inscripteur, les acheteurs appellent leur courtier pour rédiger leur offre, pensant avoir gagné du temps. Ce qu’ils ne réalisent pas, c’est qu’en vertu de la loi immobilière québécoise, de cette façon, leur courtier n’a plus droit à sa commission, même s’il fait tout le travail de rédaction pour l’offre.

En droit immobilier, la cause et effet signifie que c’est le courtier qui a fait visiter la maison qui est celui qui reçoit la commission, et non le courtier qui a préparé les documents. Le courtier inscripteur avec lequel vous avez visité la maison sera considéré comme la «cause» de votre achat. Votre courtier, qui passera des jours à rédiger l’offre, à superviser l’inspection du bâtiment et à effectuer les recherches pour s’assurer que vous êtes protégés, ne sera malheureusement pas payé pour ses efforts.

 

Les visites libres

Qu’en est-il des visites libres? Il est fortement recommandé d’expliquer au courtier, lors d’une visite libre, que vous travaillez avec un autre courtier immobilier, la plupart des autres courtiers respecteront cette relation. Si non mentionné, selon la loi c’est comme si vous aviez visité avec le courtier inscripteur.

 

Juste une petite question

“Je vais simplement appeler le courtier inscripteur pour lui demander une question rapide, puis j’appellerai mon courtier si je veux visiter la maison.” Encore une fois, cela peut causer des problèmes à votre courtier. Dites toujours au courtier inscripteur que vous travaillez déjà avec quelqu’un si vous lui posez des questions. Mieux encore, demandez à votre courtier de le faire pour vous. Il connaît peut-être même déjà les réponses!

La plupart des acheteurs présument que s’ils visitent avec le courtier inscripteur, ils ne sont pas représentés. En réalité, selon le droit immobilier, le courtier inscripteur devient automatiquement leur courtier officiel pour cette maison en particulier.

Si vous aimez votre courtier et entretenez de bonnes relations de travail avec lui, vous devriez le laisser travailler pour vous. Après tout, il est le mieux placé pour connaître vos besoins et vos désirs et est plus susceptible de bien vous représenter dans le processus de négociation.

Drains français et pompes de puisard.

Pour avoir grandi autour des chevaux, nous avions une expression ‘pas de sabot pas de chevaux’. Qui voulait dire que nous devions prendre grand soins des sabots de nos chevaux afin de pouvoir les monter. La même chose s’applique pour les maisons : les fondations doivent être solides et protégées sinon vous pourriez exposer votre maison à certains risques.

L’eau est le plus gros ennemi des fondations de maisons. L’eau provenant du sol et de la pluie cherchent à descendre donc sera attirée vers le grand trou dans la terre qu’est votre sous-sol. L’eau exerce même une pression contre votre fondation et trouvera éventuellement son chemin à travers les craques dans le béton. Si possible, il est souhaité de faire installer des drains français autour de la maison.

Les drains français sont des tuyaux de vidange qui entourent l’extérieur des fondations d’une demeure. Ils sont perforés afin de laisser passer l’eau qui par la gravité se verse dans le puisard au sous-sol. Lorsque l’eau atteint un certain niveau, la pompe du puisard s’active et renvoie cette eau hors de la maison vers le fossé.

En réalité on amène l’eau à l’intérieur de la maison pour la ressortir ensuite : vous pensez alors pourquoi la faire entrer dans la maison ? Pourquoi ne pas utiliser plutôt une fosse extérieure ? Premièrement c’est beaucoup plus dispendieux à faire installer et son accès est plus difficile pour la maintenance qu’un puisard intérieur. Les fosses extérieures doivent aussi être très profondes donc seront favorisées pour des terrains où la nappe phréatique est haute ou comme solution secondaire pour les maisons qui ont des problèmes récurrents d’eau.

Ne soyez pas surpris si vous entendez régulièrement votre pompe s’activer, surtout au printemps ou lors de pluies abondantes. La fréquence dépend de chaque propriété. Certaines pompes de puisards fonctionnent toute la journée et d’autres très rarement. Au final l’important est que votre pompe fasse son travail et éloigne l’eau de votre maison.

Pourquoi mon puisard est sec?

Certaines maisons ont un puit sec et ce même au printemps. Peut-être parce qu’elles sont construites sur du sable ou en haut d’une colline où l’eau est moins problématique. On retrouve aussi chez les maisons nouvellement construites des drains français, qui par gravité, détournent l’eau directement vers le fossé. Il faut alors examiner une fois de temps en temps les tuyaux de sorties pour vous assurer que l’eau circule bien. Les maisons plus anciennes n’ont peut-être pas de drains ou s’ils sont installés depuis longtemps peuvent être bloqués ou endommagés.

C’est dans votre meilleur intérêt de vous assurer que vos drains français et votre pompe de puisard fonctionnent bien. Nous vivons dans une région où la nappe phréatique est haute, il y a donc des compagnies d’assurances qui ne couvrent plus les dommages causés par les infiltrations d’eau, ce qui pourrait occasionner des frais élevés de réparations advenant des problèmes reliés à l’eau.

 

Se protéger lors de l’achat d’une maison avec pompe à puisard.

 

Sur la déclaration du vendeur, une des questions que le vendeur doit répondre est : À qu’elle fréquence la pompe de puisard fonctionne-t-elle? Si la réponse est surtout au dégel du printemps et lors de pluies abondantes, vous pouvez déduire que le système de drainage fonctionne probablement de façon efficace. Par contre si la réponse est qu’elle fonctionne quotidiennement, vous savez que la maison se trouve dans une zone ou la nappe est haute. Est-ce que cette information freinerait mon ardeur à me procurer cette maison? Non, s’il n’y a pas de signes de fissures à la fondation ou d’humidité élevée! Au fait j’ai acheté ma maison sachant que la pompe opère à tous les jours. Je me suis muni d’une batterie de secours ainsi que d’une génératrice en cas de panne d’électricité. Mon sous-sol est complément rénové et sec et je fais des vérifications lors de pannes de courants pour m’assurer que tout fonctionne bien.

Par contre si l’eau est orangée dans le puisard je mettrais un frein à l’achat et je ferais des recherches plus poussées. L’eau rougeâtre, orangée, dans le puisard et dans le fossé démontre la présence d’ocre ferreuse qui est un minéral qui durcit lorsqu’il sèche et qui peut bloquer les drains français. J’écrirai un article plus détaillé sur le sujet car l’ocre peut devenir problématique si les drains français ne sont pas entretenus de façon régulières. Rassurez-vous par contre que si les drains sont bien entretenues l’ocre peut être contrôlée.

Selon le code du bâtiment au Québec, chaque maison devrait avoir un puisard de 0.25m2 de large par 750mm de haut. De plus le puisard devrait avoir un couvercle étanche et sécuritaire pour les enfants.

Vous remarquerez que la plus part des puisards n’ont pas de couverts car cette règle est assez récente. Cette nouvelle règle fait du sens pour éviter l’humidité mais rend son accès pour vérification un peu plus difficile.

Alors lors de vos visites de maison, vérifiez bien les réponses sur la déclaration du vendeur aux questions: À quelle fréquence votre pompe de puisard fonctionne-t-elle et avez-vous eu connaissance de la présence d’eau rouillée ou de dépôt jaunâtre ou rougeâtre dans le puisard ou la fosse . Et si possible regardez le puisard pour vérifier sa grandeur et si il y a présence d’eau colorée!

En conclusion, n’oubliez pas que votre cheval a besoin de bons sabots!!!

 

Pour plus d’informations;

https://www.rbq.gouv.qc.ca/fileadmin/medias/pdf/Publications/francais/fiche-bonnes-pratiques-puisards-fosses-retenue.pdf

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

L’inspection pré-inscription, fortement recommandée !

Récemment, une cliente a témoigné qu’elle comprenait maintenant à quel point le courtier immobilier a beaucoup à faire après l’acceptation de l’offre d’achat. Obtenir une offre signée n’est qu’une partie du processus de vente. Passer de l’offre signée jusqu’au bureau du notaire est tout aussi important vous en conviendrez – et parfois tout aussi difficile.

 

L’Inspection du bâtiment

L’inspection du bâtiment est une étape qui peut entraîner le retard ou même l’annulation d’une transaction. Elle est une condition fréquemment incluse dans la Promesse d’achat.  L’inspection a pour but de protéger les acheteurs et de vérifier que la propriété ne présente pas des défauts majeurs susceptibles d’affecter sa valeur ou sa sécurité, tel que des fissures dans les fondations, des fuites de toit, des problèmes de moisissure, etc. Bien que l’inspection du bâtiment ait ses limites, elle donne aux acheteurs une meilleure idée de l’état général de la propriété.

 

Si l’inspection du bâtiment découvre des problèmes importants, les acheteurs potentiels peuvent demander au vendeur de les résoudre avant que les deux parties signent chez le notaire. Les acheteurs ont également la possibilité d’annuler complètement leur achat, laissant le vendeur à la case départ.

 

Divulgation des résultats de l’inspection du bâtiment

 

Ce que les vendeurs ne savent peut-être pas, c’est que si un acheteur s’éloigne d’une vente en raison d’une mauvaise inspection du bâtiment, le vendeur doit alors déclarer les problèmes découverts, à chaque futur acheteur intéressé à faire une offre. La transparence est importante afin d’éviter de futures poursuites ! Parfois les opinions des inspecteurs divergent, certains inspecteurs sont inexpérimentés, surestiment le problème ou ont tout simplement tort! Malheureusement ça arrive.

 

Si l’inspection révèle des problèmes, nous conseillons aux propriétaires de faire appel à des experts dans le domaine concerné afin de valider les conclusions de l’inspecteur en bâtiment. Cela peut prendre du temps et de l’argent, surtout si l’inspecteur a signalé plusieurs problèmes. Par exemple, un expert en fondation facturera des centaines de dollars pour simplement venir donner son avis, et pendant qu’il procède à sa propre évaluation, le vendeur risque de perdre de nouveaux acheteurs potentiels.

 

L’inspection du bâtiment pré-inscription

 

Alors, comment un vendeur peut-il garantir qu’une inspection négative ne compromettra pas sa vente ? Au cours de mes plus de 20 ans de courtage en immobilier, j’ai vu de nombreuses transactions tomber à l’eau à cause de problèmes d’inspection de bâtiments. Je dois dire que la majorité aurait pu être évitée si les propriétaires avaient investi les 500 $ – 700 $ sur une inspection pré-inscription. Tout le chagrin et le stress d’un accord échoué auraient pu être évités aussi.

 

Une inspection pré-inscription permet au propriétaire de déceler tout problème, grand ou petit, qui pourrait faire hésiter un acheteur potentiel. Il peut alors choisir ce qu’il faut réparer. S’il y a une réparation coûteuse que le propriétaire ne souhaite pas traiter à l’avance, il peut simplement la déclarer dans la Déclaration du vendeur et l’acheteur fera son offre en conséquence. De cette façon, il n’y aura pas de surprises après les négociations d’offres.

 

Le vendeur devrait choisir un inspecteur en bâtiment local très respecté, dont son courtier immobilier a idéalement déjà retenu ses services dans le passé et à qui il fait confiance.

 

L’acheteur lui peut décider de faire de l’inspection en bâtiment une condition à son offre ou de plutôt simplement prendre connaissance de celle du vendeur. Pour le vendeur, cela signifie une offre plus forte et un taux de probabilité beaucoup plus élevé de conclure la vente. N’oubliez pas, les clauses d’inspection en bâtiment peuvent retarder la réalisation de l’offre de deux semaines en moyenne.

 

Le seul petit inconvénient à l’inspection pré-inscription est le coût de 500 à 700 $ pour le vendeur, mais si c’est pour gagner des milliers de dollars de plus au moment de la vente de leur maison, cela n’en vaut-il pas la peine ? Je recommande à tous mes vendeurs de faire une inspection pré-inscription. Tous ceux qui l’ont fait, ne l’ont pas regretté !

 

Les rapports d’inspection pré-inscription permettent d’économiser du temps, du stress et de l’argent!

 

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.