Que faire avant de déménager

Vous avez une offre ferme acceptée sur votre maison. Félicitations! Après des semaines passées à garder votre maison impeccable et prête à visiter, vous êtes prêt à commencer à faire vos boites. Il est facile de se laisser emporter par l’excitation de déménager dans votre nouvelle maison, mais vous avez toujours des responsabilités envers les acheteurs de votre maison actuelle.

La clause 10.2 de la promesse d’achat, que vous avez signée lorsque vous avez accepté l’offre de l’acheteur, se lit comme suit :

Le VENDEUR s’engage à vendre l’IMMEUBLE à l’ACHETEUR et, sauf stipulation contraire à la clause 12.1, à livrer l’IMMEUBLE dans l’état où il se trouvait lors de sa visite par l’ACHETEUR.

Vous êtes tenu de livrer la maison dans l’état où elle se trouvait lorsque les acheteurs l’ont visitée. Vous êtes responsable des soins et de l’entretien de la maison jusqu’à la date d’occupation. Si quelque chose cesse de fonctionner ou est endommagé entre le moment où les acheteurs l’ont visité et le moment où ils en ont pris possession, vous êtes tenu de le réparer.

Cela signifie que vous devez toujours tondre la pelouse, nettoyer la piscine et ramasser les feuilles. Si un arbre tombe dans la cour, vous devez le faire enlever. Si le système de gicleurs tombe en panne, vous devez le faire réparer. Si vous endommagez accidentellement un mur en déplaçant vos meubles, vous devez le réparer et le repeindre.

Dans le cas de dommages majeurs – disons que l’arbre est tombé sur la maison au lieu de dans la cour – vous devez aviser votre courtier immobilier qui avisera à son tour les acheteurs et leur courtier. En fonction de l’ampleur des dommages, les acheteurs peuvent souhaiter être consultés sur les réparations effectuées, par exemple sur le choix des finitions ou des couleurs de peinture.

 

Faire le ménage

En plus de remettre la propriété aux acheteurs dans l’état où ils l’ont vue, vous êtes également tenu d’enlever TOUS vos effets personnels.

La clause 11.2 de la promesse d’achat se lit comme suit :

OCCUPATION DES LIEUX – Le VENDEUR s’engage à rendre l’immeuble disponible pour occupation par l’ACHETEUR à compter du (date & heure), et à le laisser libre de tout bien non inclus dans la présente promesse d’achat ou non assumé par l’ACHETEUR, à défaut de quoi le L’ACHETEUR pourra le faire enlever aux frais du VENDEUR.

À moins qu’il ne soit intégré ou que vous en ayez convenu autrement avec les acheteurs, vous devez tout retirer de la maison lorsque vous déménagez – chaque meuble, chaque outil de jardin dans le cabanon, chaque pot de peinture au sous-sol.

Tout ce que vous laissez derrière et qui doit être enlevé par les nouveaux propriétaires vous sera facturé. Soyez averti que cela pourrait finir par coûter très cher car les acheteurs ne sont pas tenus de trouver le meilleur prix pour le dégagement [Consultez notre guide sur la réduction des effectifs pour quelques idées sur ce qu’il faut faire avec vos possessions supplémentaires].

Une fois votre maison vide, nettoyez-la soigneusement. Un service de nettoyage professionnel peut faire le travail rapidement et efficacement, à un coût raisonnable.

Informez les services publics (électricité, gaz/pétrole, Internet, etc.) de la date à laquelle vous allez transférer la propriété afin que les nouveaux propriétaires puissent configurer leurs services.

Enfin, récupérez toutes les clés et les ouvre-portes et fournissez les codes d’accès, s’il y a lieu. Laissez-les dans un endroit facile à trouver ou remettez-les au notaire le jour de la signature.

 

Pas obligatoire, mais agréable à faire

Afin de maintenir une relation amicale avec les acheteurs, vous pouvez faire certaines choses supplémentaires pour faciliter leur installation dans leur nouvelle maison :

Rassemblez tous les manuels d’utilisateur et informations de garantie pour les appareils et les systèmes.

Partagez la documentation et les informations de l’entrepreneur pour toutes les rénovations, mises à jour et réparations effectuées, si vous en avez. Partagez les coordonnées d’équipes de services fiables (ex plombier, électricien).

Partagez les horaires d’entretien et d’aménagement paysager, fournissez des conseils sur l’entretien saisonnier et les fournisseurs de services préférés. Transmettez des informations sur les horaires d’arrosage ou des instructions d’entretien spécifiques pour les plantes ou les jardins.

Partagez des informations sur le quartier (horaires de ramassage des ordures, commodités locales, associations de quartier, etc.). Proposer des recommandations de services à proximité (restaurants, établissements de santé, etc.).

 

Déménager peut être extrêmement stressant, donc vous assurer que vous avez rempli vos obligations envers les acheteurs – tout comme les vendeurs de la maison dans laquelle vous déménagez le feront pour vous – aidera à faciliter le déménagement de tous.

 

NB Ce qui précède ne donne qu’un aperçu et ne constitue pas un avis juridique. Les lecteurs sont avertis de ne prendre aucune décision basée uniquement sur ce matériel. Au contraire, des conseils juridiques spécifiques devraient être obtenus.

Les Vices cachés

(Veuillez noter que ce qui suit est basé sur mon opinion éclairée en tant que courtier immobilier et ne doit pas être considéré comme un avis juridique.)

Vous avez acheté la maison de vos rêves, mais maintenant que vous avez emménagé, vous pensez qu’elle a peut-être un défaut. Que faites-vous??

La première chose à faire est de déterminer si vous avez acheté la propriété AVEC garantie légale ou SANS garantie légale. Aux fins de cet article, nous examinerons les propriétés AVEC une garantie légale. Pour plus d’informations sur les propriétés vendues SANS garantie légale, veuillez consulter notre  article de mars 2023 .

Sauf convention contraire dans votre contrat de vente, une propriété vendue au Québec est présumée avoir été vendue avec une Garantie Légale de Qualité. Selon l’article 1726 du Code civil du Québec, « Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés ».

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Selon le Code civil du Québec, un vice caché est un problème avec une propriété (l’immeuble) qui est

  1. Présent au moment de l’achat mais inconnu de l’acheteur, du vendeur ou de l’inspecteur en bâtiment ;

  2. Non apparent au moment de l’achat ;

  3. Est suffisamment grave pour que, s’il l’avait su, l’acheteur n’aurait pas acheté la propriété OU n’en aurait pas payé un prix aussi élevé.

En tant qu’acheteur de maison ayant découvert ce qui pourrait être un vice caché, vous devrez prouver que le problème existait au moment de l’achat, ce qui n’est pas toujours facile. Vous devrez très probablement faire appel à un expert pour fournir une analyse du problème – y compris sa gravité et sa durée (par exemple, une petite fuite dans un tuyau de salle de bain qui a causé de la pourrtiure sur les solives du plancher pendant plusieurs années, affectant la structure et la sécurité).

De plus, un vice caché est un vice qui n’aurait pas été apparent au moment de l’achat. Cependant, la loi oblige les acheteurs à prendre des précautions lors de l’achat d’une maison – un vendeur ne peut être tenu responsable si le problème a pu être découvert par un acheteur prudent effectuant une inspection de la propriété.

Enfin, un vice caché doit être suffisamment grave pour diminuer la valeur de l’immeuble, le rendre impropre à l’usage pour lequel il a été acheté ou que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou payé le prix qu’il a offert .

Au moment de la vente, le courtier inscripteur demandera au vendeur de remplir une Déclaration du vendeur, qui est un formulaire requis utilisé pour divulguer des informations sur la maison, telles que l’année de construction, les rénovations effectuées et s’il y a eu des problèmes. Il est important que le vendeur remplisse la Déclaration du vendeur avec le plus de détails possible, sans rien oublier. L’omission d’informations peut avoir de graves répercussions par la suite.

Pour un acheteur, les démarches pour découvrir un vice caché, le faire réparer et obtenir une indemnisation peuvent être longues et coûteuses, surtout s’il faut aller en court. Il n’est donc pas surprenant que ce soit l’une des préoccupations les plus courantes que les acheteurs de maison m’expriment en tant que courtier immobilier.

Vous ne pouvez pas garantir que vous ne rencontrerez jamais de problème, mais il existe des mesures que vous pouvez prendre pour les éviter :

  • Lisez attentivement la Déclaration du vendeur et posez des questions si vous n’êtes pas certain de quelque chose.

  • Faites faire une inspection par un inspecteur en bâtiment de bonne réputation. Bien qu’ils ne puissent pas ouvrir les murs ou soulever les sols pour rechercher des défauts, les inspecteurs sont formés pour rechercher des signes qui pourraient indiquer qu’il existe un problème sous-jacent. S’ils voient quelque chose d’inquiétant, ils vous recommanderont d’engager un expert pour venir regarder de plus près le problème et ce avant d’acheter la propriété.

 

 

Que faites-vous lorsque vous découvrez un vice caché?

Tout d’abord, documentez tout. Prenez des photos et/ou des vidéos du défaut et des dommages associés. Si vous devez aller au tribunal, cela aidera le juge à prendre sa décision.

Ensuite, engagez un expert pour faire une analyse approfondie et vous donner une estimation du coût de réparation du défaut.

Envoyer au propriétaire précédent une lettre recommandée l’avisant du défaut dans un délai raisonnable après avoir constaté le défaut (article 1739 du Code civil du Québec) et lui donnant la possibilité de faire inspecter le défaut. Je recommande toujours de consulter un avocat pour vous aider à rédiger la lettre.

C’est aussi une bonne idée de vérifier auprès de votre courtier immobilier pour déterminer s’il a un programme d’assurance qui pourrait être en mesure de vous aider. J’offre aux clients admissibles la Protection Royale de Royal LePage, qui fournit une assurance et des conseils juridiques relatifs aux vices cachés pendant un an après l’achat.

Idéalement, vous pourrez vous entendre avec le vendeur pour faire réparer le défaut. A défaut, vous devrez engager une action en justice et présenter votre dossier devant un juge. Sachez cependant que poursuivre une action en justice peut prendre du temps et être coûteux, alors assurez-vous d’avoir un dossier solide.

Il est à noter que si vous gagnez votre procès contre l’ancien propriétaire de votre maison, s’il peut prouver que le défaut existait lors de son achat, il pourra poursuivre l’ancien vendeur en dommages-intérêts. Et il n’y a pas de limite à la distance que les propriétaires précédents peuvent remonter, à condition qu’il y ait des preuves de l’existence du défaut.

Votre courtier immobilier est là pour vous guider dans le processus d’achat d’une maison, alors n’hésitez pas à le questionner sur les vices cachés et comment atténuer les risques.

Sources:

OACIQ

Legallogik

Code civil du Québec

Garanties légales au Québec – Guide de l’acheteur

ATTENTION : Je ne suis pas avocate. Cet article contient mon opinion éclairée en tant que courtier immobilier professionnel. Il ne s’agit pas d’un avis juridique.

 

Si vous avez été à la recherche d’une maison récemment, vous aurez sans doute remarqué que plusieurs inscriptions comportent la clause « vendu sans garantie légale ». Qu’est-ce qu’une garantie légale et qu’est-ce que cela signifie pour vous, l’acheteur ?

Au Québec, il existe deux types de garanties légales applicables à la vente d’une maison :

1.Garantie légale de titre/propriété.

La propriété est libre de tous droits sauf ceux déclarés par le vendeur ;

Le vendeur a libéré les biens de toutes les hypothèques, à l’exception de celles assumées par l’acheteur ;

La propriété ne fait l’objet d’aucun empiétement de la part du vendeur ou d’un tiers ; et

La propriété ne viole aucune restriction de droit public, à l’exception de celles déclarées par le vendeur ou de celles que l’acheteur aurait dû découvrir.*

2.Garantie légale de qualité, c’est-à-dire bon état de fonctionnement.

Le vendeur garantit à l’acheteur que le bien est exempt de défauts, existant lors de la vente, qui le rendraient impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminueraient tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou payé un prix si élevé s’il en avait eu connaissance.*

Vous ne pouvez pas vendre une maison sans une garantie légale de titre – vous devez posséder le titre pour vendre la maison.

Cependant, il est possible de retirer la garantie légale de qualité et de vendre la maison « telle quelle ». La clause pertinente de la Déclaration du vendeur se lira comme suit : « Cette vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur. » Essentiellement, cela signifie que le vendeur ne garantira pas l’état de la propriété.

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles un vendeur peut vendre une propriété sans garantie légale de qualité. Les entreprises, les propriétaires qui louent leurs maisons, les successions et les banques vendent généralement leurs propriétés sans garantie légale de qualité car ils n’y ont jamais vécu et ne peuvent garantir leurs états. Les propriétaires de maisons plus anciennes peuvent choisir de les vendre sans garantie car une vieille maison peut avoir des surprises cachées derrière les murs. Une maison avec des problèmes récurrents sera également vendue sans garantie. Par exemple, si le sous-sol est inondé une fois par an, aucun vendeur n’offrira de garantie. Enfin, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) suggère aux personnes âgées de vendre sans garantie en cas de perte de mémoire future.

Alors qu’est-ce que cela signifie pour l’acheteur?

La garantie légale protège l’acheteur contre ce qui est inconnu au moment de la vente, c’est-à-dire le vice caché qui ne peut se révéler qu’après l’emménagement de l’acheteur.

Lorsqu’une propriété est vendue AVEC une garantie, l’acheteur peut légalement poursuivre le vendeur pour de l’argent afin de réparer le problème qui existait lors de l’achat de la propriété, même si personne n’était au courant au moment de la vente. La charge de la preuve incombe à l’acheteur, ou maintenant au nouveau propriétaire, de prouver que le problème existait lorsqu’il a acheté la propriété, peu importe depuis combien de temps. Les demandeurs peuvent également retourner auprès des anciens propriétaires, jusqu’à ce qu’il ne soit plus possible de prouver que le problème existait lorsque l’ancien propriétaire a acheté la maison.

Dans un effort pour freiner les poursuites judiciaires sans fin qui peuvent potentiellement coûter aux parties impliquées des milliers de dollars en frais juridiques sans résolution satisfaisante, les maisons sont plus souvent répertoriées sans garantie légale. En acceptant cette condition dans le contrat d’achat, l’acheteur reconnaît qu’il renonce à la possibilité de poursuivre le vendeur pour vices cachés de la maison.

Cependant, il y a une grande différence entre une maison vendue de bonne foi qui présente des problèmes inattendus et une maison dont les problèmes ont été intentionnellement cachés afin de vendre ou d’obtenir un prix de vente plus élevé. Les vendeurs ne peuvent pas se cacher derrière le voile de l’absence de garantie dans cette situation. L’acheteur/nouveau propriétaire a toujours un recours contre l’ancien propriétaire s’il ne déclare pas un problème dont il a connaissance, même s’il vend sans garantie légale.

En tant qu’acheteur qui envisage de faire une offre sur une maison sans garantie légale de qualité, il est important de faire faire une inspection approfondie. De plus, vérifiez auprès de la ville pour tout problème potentiel de zonage ou de délimitation. Plus vous avez d’informations sur l’état actuel de la maison et les problèmes potentiels qu’elle pourrait avoir, mieux vous serez protégé.

Travailler avec un courtier immobilier expérimenté qui connaît la région et connaît certains des problèmes potentiels les plus courants que vous pourriez rencontrer, tels que l’ocre ferreuse ou les inondations saisonnières, peut également être extrêmement utile.

Une fois que vous avez fait tout cela et que vous êtes satisfait des résultats, vous pouvez négocier le prix pour compenser le risque supplémentaire d’acheter une maison sans garantie. Aucune maison ne sera parfaite, mais faire preuve de diligence raisonnable peut vous aider à éviter de gros problèmes.

 

*Source : OACIQ

 

NB Ce qui précède ne fournit qu’un aperçu et ne constitue pas un avis juridique. Les lecteurs sont avertis de ne prendre aucune décision basée uniquement sur ce matériel. Au contraire, des conseils juridiques spécifiques devraient être obtenus.

N’oubliez pas la Taxe de Bienvenue !

Lorsque vous achetez une maison au Québec, vous devez payer une taxe de cession immobilière, aussi appelée « taxe de bienvenue » grâce à l’ancien ministre des Affaires municipales du Québec, Jean Bienvenue, qui était responsable pour sa création. La municipalité vous enverra une facture dans les semaines suivant la signature de l’acte de vente.

 

La Taxe de Bienvenue est basée sur :

le prix de vente OU

le prix d’évaluation d’une propriété OU

le montant de la contrepartie stipulée dans l’acte de vente, s’il est différent du prix payé (par exemple en cas de don).

La Municipalité prendra le plus élevé des trois prix comme base de ses calculs. De plus, de nombreuses municipalités multiplient également le nombre de base par un montant supplémentaire, le facteur comparatif, qui change chaque année. En 2023, le facteur comparatif à Vaudreuil et Hudson est de 1,28 %, donc la taxe de bienvenue sur une maison de 500 000 $, par exemple, serait calculée sur une base de 506 400 $ (500 000 $ x 1,28 % = 506 400 $). À Saint-Lazare, le facteur comparatif est de 1,33 %, donc une maison de 500 000 $ aurait une valeur de base de 506 650 $ (500 000 $ x 1,33 % = 506 650 $).

Une fois la valeur de vase est déterminée, elle est décomposée en tranches qui peuvent varier selon les communes.

La répartition pour Vaudreuil, St Lazare et Hudson est :

Les premiers 55 200 $ 55 200 $ x 0,5 % = 276 $

55 200 $ à 276 200 $ (221 000 $ x 1 %) 2 210 $

276 200 $ à 500 000 $ (223 800 $ x 1,5 %) 3 357 $

500 000 $ à 759 600 $ (259 600 $ x 3 %) 7 788 $

et votre taxe de bienvenue totale à payer serait de 13 631 $

 

En comparaison, la Ville de Montréal a des augmentations supplémentaires avec des valeurs légèrement différentes et en 2023, le facteur comparatif est de 1 %.

Jusqu’à 53 200 $ 0,5 %

53 200 $ à 266 200 $ 1 %

266 200 $ à 532 300 $ 1,5 %

532 300 à 1 164 600 2 %

1 164 600 à 2 059 000 2,5 %

2 059 000 à 3 000 000 3,5 %

Plus de 3 000 000 $ 4 %

 

Comme vous pouvez le constater, le montant total de la taxe de bienvenue peut être assez élevé. Cela devrait absolument être un montant qui est à considérer lors de votre offre ainsi qu’à ajouter dans votre budget de déménagement avec les autres frais tel que installation publics, assurances, déménagement, etc. L’achat d’une maison est une étape importante dans une vie et devrait être un moment heureux!

 

*Veuillez noter que ces chiffres sont sujets à changement et peuvent être différents d’une municipalité à l’autre. Vérifiez toujours sur le site Web de la ville pour les dernières mises à jour. Votre notaire vous donnera la valeur finale. Les chiffres ci-dessus ne sont pas garantis par nous, ils sont donnés à titre indicatif.

 

**Les chiffres ci-dessus proviennent du site Web de chaque municipalité mentionnée.

Ville de Hudson

Ville de St-Lazare

Ville de Vaudreuil-Dorion

Dois-je vendre ma maison ?

Dans notre région les offres multiples, souvent supérieures au prix de vente demandé, deviennent de plus en plus courantes, amenant les clients à se demander : « Si je reçois une offre à plein prix, dois-je l’accepter ? »

Bref, la réponse est non. La feuille d’inscription comprend une clause indiquant que « Ceci n’est pas une offre ou une promesse de vente qui pourrait lier le vendeur à l’acheteur, mais une invitation à soumettre de telles offres ou promesses ». Le vendeur peut même contrer une offre à plein prix et demander plus d’argent. Dans un marché vendeur, le vendeur a l’avantage et peut demander le prix qu’il veut. 

Récemment, nous avons vu des courtiers et des vendeurs inscrire des propriétés en dessous de la valeur marchande pour encourager les situations d’offres multiples et déclencher des guerres d’enchères. Cette pratique est contraire à l’éthique et est loin d’être encouragée par la chambre immobilière.

Je conseille à mes clients de fixer le prix de vente de leur maison à leur prix de vente idéal. Je réalise une analyse approfondie du marché concurrentiel et propose un prix d’inscription qui suscitera un fort intérêt et attirera des acheteurs financièrement qualifiés. Le risque de fixer le prix d’inscription en dessous de la valeur marchande est que les acheteurs qualifiés à un niveau de prix moins élevé visitent et présentent des offres lorsque le propriétaire sait qu’il ne vendra pas à ce prix, ce qui fait perdre du temps à l’acheteur, au vendeur et au courtier.

Le marché immobilier a beaucoup changé dans notre région au cours de la dernière année et demie. Auparavant, les courtiers inscrivaient les propriétés légèrement au-dessus de la valeur marchande, s’attendant à ce que les acheteurs potentiels présentent des offres initiales légèrement inférieures à la valeur marchande. Les négociations auraient alors lieu au moyen de contre-offres jusqu’à ce qu’un prix mutuellement acceptable soit atteint. Il n’était pas inhabituel de voir jusqu’à 7 contre-offres. Maintenant, les contre-offres sont rares. Les situations d’offres multiples sont désormais la norme, les acheteurs potentiels proposant leur meilleure offre dès la première offre. Si le vendeur revenait avec un prix plus élevé, les acheteurs se retireraient.

La surenchère

Une autre tendance que nous observons est la surenchère. Les acheteurs désirent faire tout ce qui est en leur pouvoir pour que leur offre soit acceptée face à la concurrence. Le risque dont l’acheteur et son courtier doivent être conscients est de ne pas obtenir de financement pour l’achat. Les banques exigent une évaluation de la propriété avant d’assurer le financement. Si l’évaluateur bancaire évalue la propriété en dessous du prix de vente, la banque peut demander un acompte plus important à l’acheteur ou ne fournir une hypothèque qu’à son prix évalué, ce qui peut être un problème pour les acheteurs potentiels qui repoussent déjà les limites de leur budget avec leurs offres.

Les prêts hypothécaires à ratios élevés, entre 5% et 19% de mise de fonds, peuvent sembler moins souhaitables sur une offre, mais valent la peine d’être envisagés si le prix de vente est bien supérieur à la valeur marchande. La SCHL, qui garantit ces hypothèques, est moins susceptible d’envoyer un évaluateur, donc une offre au-dessus de la valeur marchande est moins problématique en termes de financement.

Devriez-vous prendre l’offre la plus élevée ?

À mon avis, les conditions peuvent être plus importantes que le prix dans une offre. Nous voyons de plus en plus d’acheteurs faire des offres très élevées, pour demander des réductions de prix importantes après l’inspection en bâtiment. J’encourage mes clients à réaliser une inspection pré-inscription qu’ils peuvent montrer aux acheteurs avant de faire une offre, afin d’éviter les surprises et les demandes de réduction de prix exagérées.

Revenons donc à la question initiale, « dois-je vendre au plus offrant ? » Vous n’êtes absolument pas obligé d’accepter l’offre la plus élevée. Vous pouvez prendre une décision en considérant d’autres conditions de l’offre, comme la source des fonds et l’inspection du bâtiment, avant de prendre votre décision. Sachez toutefois que vous avez signé un contrat avec votre courtier immobilier. La clause 7.1 (2) du contrat de courtage stipule que, si votre courtier vous présente une offre qui répond à tous les critères que vous avez énoncés (prix, dates, inclusions, exclusions) et que vous refusez cette offre, il peut exiger une compensation. Je n’ai pas encore vu un courtier exercer cette clause, mais en tant que vendeur, vous devez garder à l’esprit que c’est une possibilité.

 

Si vous avez besoin de conseils pour décider du prix de vente de votre propriété, n’hésitez pas à nous contacter. Nous serions heureuses de discuter de la meilleure stratégie pour vous.

Les zones inondables

Nous venons de vivre un hiver très peu enneigé suivi d’un printemps très sec. Nous sommes confrontés à de faibles niveaux d’eau dans toute la région et face à la perspective d’un été plus sec que la normale. Cependant, pour de nombreux propriétaires et acheteurs potentiels, la menace d’inondations saisonnières est une préoccupation constante.

Fini le temps où un propriétaire pouvait construire une maison n’importe où sur son terrain. En même temps que le développement s’intensifie, les gouvernements municipaux et provinciaux adoptent des lois visant à protéger les propriétaires, leurs voisins et l’environnement. Il s’agit notamment des règles régissant la construction dans les zones inondables.

Les zones inondables ont beaucoup retenu l’attention des médias au cours des dernières années, mais notre région a toujours connu des inondations – cela fait partie de la vie au bord du lac. Les inondations majeures ne se produisent habituellement que tous les 20 ans environ, mais ceux d’entre nous qui vivaient à Hudson, Rigaud et Vaudreuil en 2017 et 2019 savent très bien qu’elles peuvent se produire plus souvent. Je me souviens que la rue Main près du ferry a été inondée à quelques reprises pendant mon enfance. Mon père a même dû secourir nos voisins en chaloupe dans les années 90 lorsque l’eau entourait leur maison. Se rassembler à travers les inondations est devenu une partie de notre identité communautaire.

La plupart des municipalités ont cartographié leurs berges et ont produit des cartes illustrant les lignes d’inondations de 20 ans et de 100 ans. Selon la loi, les propriétaires ne peuvent pas modifier le rivage, enlever des arbres ou ajouter des éléments structurels tels que du sable, de la terre ou des murs de soutènement et ce de la rive à la ligne d’inondation de 20 ans.

Avant les crues de 2019, il était possible de construire entre les lignes d’inondations de 20 ans et de 100 ans à condition de respecter certaines limites. Cependant, depuis 2019, la plupart des municipalités ont créé de nouveaux règlements pour empêcher la construction dans toute la zone se situant entre la rive et la ligne de 100 ans. En 2019, le gouvernement du Québec a produit une carte d’inondation d’aménagement particulier (Zone Intervention Spéciale-ZIS) imposant une réglementation stricte et un moratoire sur les constructions en aval des lignes d’inondations.

Vous ne pouvez pas construire une nouvelle maison dans une zone inondable, mais qu’en est-il des maisons qui sont déjà construites dans ces zones ? Ces maisons ont acquis des droits d’y être mais sont soumises à des restrictions lorsqu’il s’agit de les rénover ou de reconstruire. Par exemple, vous ne pouvez pas ajouter une extension à une maison existante et vous ne pouvez pas démolir une maison avec l’intention de reconstruire au même endroit.

Il y a certainement des risques associés à la possession d’une maison dans la zone inondable. Car si lors d’une inondation la maison est endommagée et que les coûts de réparations sont supérieur à 50 % de la valeur de la maison, le gouvernement forcera le propriétaire à la démolir et la reconstruction ne sera pas autorisée.

À la suite d’une inondation, les propriétaires doivent faire évaluer leur maison pour déterminer le degré de dommage. La ville fournira aux propriétaires les noms de trois évaluateurs locaux parmi lesquels choisir. Si l’évaluateur détermine que le niveau des dommages est inférieur à 50 % de la valeur du bâtiment, la ville peut accorder au propriétaire un permis de rénovation majeure pour réparer la maison. Sinon, la maison devra être démolie.

À Hudson, vous pouvez obtenir un permis de rénovations majeures pour rénover jusqu’à 49 % d’une maison, ce qui peut inclure la mise en œuvre de mesures préventives comme l’élévation des fondations au-dessus du niveau des hautes eaux ou le renforcement des fondations pour résister aux inondations. Selon la taille de la maison, ces mesures peuvent coûter 50 000 $ et plus, mais elles peuvent aider à garantir que l’intérieur de la maison reste sec. Si vous souhaitez rénover plus que les 49% de la maison, vous devrez peut-être le faire par étapes, en demandant un deuxième permis de rénovation une fois que vous avez terminé la première phase de rénovation.

En plus du coût potentiel de la prévention ou de la réparation des dommages causés par les inondations, il est important d’examiner la disponibilité des prêts hypothécaires et des assurances lorsque l’on envisage d’acheter une maison dans une zone inondable. Certaines banques n’accorderont pas d’hypothèque pour une maison dans ces zones  tandis que d’autres exigeront une évaluation des risques. Les compagnies d’assurance factureront des primes plus élevées pour la protection contre les inondations ou, de plus en plus, refuseront complètement la couverture contre les inondations.

 

Pourquoi acheter en zone inondable ?

Une maison plus âgée et bien construite qui a subi des inondations précédentes avec des dommages minimes peut être un risque acceptable pour certains acheteurs. Si les fondations sont solides et la surface habitable bien au-dessus de la ligne d’eau, les inondations peuvent être un inconvénient occasionnel plutôt qu’une catastrophe. De nouveaux produits conçus pour protéger les maisons contre les inondations peuvent également aider à minimiser les dommages et les coûts de réparations ultérieurs.

Gardez-la au sec et profitez de la vue !

 

 

 

*Les informations contenues dans cet article sont à titre informatif seulement. Ce n’est pas et ne doit pas être considéré comme un avis juridique. Il ne remplace pas les conseils ou les services d’un notaire ou d’un avocat.

Cause et effet en droit immobilier

Le marché immobilier local est dynamique et les acheteurs ressentent la pression d’agir rapidement lorsqu’une nouvelle inscription s’annonce. En conséquence, certains acheteurs appellent le courtier inscripteur pour prendre un rendez-vous au lieu d’attendre que leur courtier – qui cherche avec diligence une maison pour eux – passe l’appel. Après avoir visité la maison avec le courtier inscripteur, les acheteurs appellent leur courtier pour rédiger leur offre, pensant avoir gagné du temps. Ce qu’ils ne réalisent pas, c’est qu’en vertu de la loi immobilière québécoise, de cette façon, leur courtier n’a plus droit à sa commission, même s’il fait tout le travail de rédaction pour l’offre.

En droit immobilier, la cause et effet signifie que c’est le courtier qui a fait visiter la maison qui est celui qui reçoit la commission, et non le courtier qui a préparé les documents. Le courtier inscripteur avec lequel vous avez visité la maison sera considéré comme la «cause» de votre achat. Votre courtier, qui passera des jours à rédiger l’offre, à superviser l’inspection du bâtiment et à effectuer les recherches pour s’assurer que vous êtes protégés, ne sera malheureusement pas payé pour ses efforts.

 

Les visites libres

Qu’en est-il des visites libres? Il est fortement recommandé d’expliquer au courtier, lors d’une visite libre, que vous travaillez avec un autre courtier immobilier, la plupart des autres courtiers respecteront cette relation. Si non mentionné, selon la loi c’est comme si vous aviez visité avec le courtier inscripteur.

 

Juste une petite question

« Je vais simplement appeler le courtier inscripteur pour lui demander une question rapide, puis j’appellerai mon courtier si je veux visiter la maison. » Encore une fois, cela peut causer des problèmes à votre courtier. Dites toujours au courtier inscripteur que vous travaillez déjà avec quelqu’un si vous lui posez des questions. Mieux encore, demandez à votre courtier de le faire pour vous. Il connaît peut-être même déjà les réponses!

La plupart des acheteurs présument que s’ils visitent avec le courtier inscripteur, ils ne sont pas représentés. En réalité, selon le droit immobilier, le courtier inscripteur devient automatiquement leur courtier officiel pour cette maison en particulier.

Si vous aimez votre courtier et entretenez de bonnes relations de travail avec lui, vous devriez le laisser travailler pour vous. Après tout, il est le mieux placé pour connaître vos besoins et vos désirs et est plus susceptible de bien vous représenter dans le processus de négociation.