Catégorie : Non classifié(e)

Le Contrat de courtage achat est un contrat légal qui permet à un courtier immobilier de représenter un acheteur dans une transaction immobilière résidentielle.

Jusqu’à récemment, un accord verbal entre le courtier et l’acheteur était tout ce qui était nécessaire pour qu’un courtier représente un acheteur, bien que les courtiers pouvaient – et utilisaient – des contrats signés dans certaines situations. En juin 2022, une modification à la Loi sur le courtage immobilier du Québec rend obligatoire pour un courtier d’avoir un contrat de courtage signé afin de représenter un acheteur. Parallèlement aux modifications apportées aux règles concernant la fin de la double représentation, les mises à jour de la Loi visent à clarifier les obligations et les responsabilités des courtiers envers leurs clients, assurant ainsi une transaction sans souci (Nous avons discuté de ces modifications à la Loi dans un article de blog précédent).

Le contrat courtage achat identifie clairement ce que les clients cherchent à acheter. Il identifie également clairement les obligations du courtier envers l’acheteur, notamment :

• le courtier est tenu de promouvoir vos intérêts et de protéger vos droits
• le contrat énonce clairement vos droits et les termes de votre relation avec le courtier
• des objectifs clients clairement définis
• l’accès aux propriétés à vendre par le propriétaire
• avis sur le prix de l’offre + soumission de l’offre
• négociation en votre nom
• la confirmation que le courtier représente vos besoins
• l’OACIQ est très strict quant à l’application de la Loi immobilière afin que vous puissiez avoir plus confiance en votre courtier et votre transaction

En signant un contrat de courtage, les acheteurs donnent au courtier le contrat exclusif de les représenter dans le processus d’achat d’une maison dans la région et de respecter les stipulations spécifiées dans le contrat. Les acheteurs peuvent assister aux visites libres sans leur courtier, mais ils doivent informer le courtier inscripteur qu’ils ont un contrat signé.

Le contrat courtage représente certaines des meilleures pratiques que les courtiers appliquaient déja dans leurs pratiques – représentant les meilleurs intérêts de leurs clients et énonçant clairement leurs obligations envers leurs clients. Clarifier les attentes et les obligations aide à établir des relations plus solides et à garantir de meilleurs résultats pour tout le monde

D’après notre expérience, il y a une clause dans le contrat avec laquelle les acheteurs potentiels ont tendance à être mal à l’aise, et c’est la clause de rémunération. La Clause 6 décrit les conditions de rémunération du courtier. Avec les contrats verbaux, il était entendu que le courtier de l’acheteur recevrait une partie des commissions payées par le vendeur, mais il n’y avait généralement pas beaucoup de discussions sur le montant exact. Avec le contrat d’acheteur écrit, la commission du courtier est clairement indiquée – avant même qu’une offre d’achat soit rédigée. Les commissions à payer proviennent toujours du vendeur dans la plupart des cas. Cependant, si cette commission est inférieure à la commission indiquée dans le contrat, l’acheteur pourrait être tenu de payer la différence. Chez le Groupe Ellerbeck, nous avons résolu ce problème en ajoutant une clause dans la section 10 du contrat indiquant que la compensation en 6.1 ne s’applique qu’aux maisons non inscrites sur MLS et, en outre, le courtier s’engage à accepter la compensation offerte sur l’inscription MLS, assurant ainsi aucun frais d’indemnisation surprise.

Il est toujours possible de faire appel à un courtier pour acheter une maison sans signer de contrat MAIS vous perdez vos protections légales. Si vous choisissez de ne pas être représenté par un courtier, vous pouvez signer une renonciation à cet effet. Mais puisque le but du contrat est de vous fournir une transaction sans souci, renoncer à ce droit pourrait ne pas être dans votre meilleur intérêt.

La double représentation fait référence à une situation où un seul courtier immobilier représente à la fois le vendeur et l’acheteur dans une transaction immobilière résidentielle. C’est une pratique qui suscite depuis longtemps des inquiétudes quant à la capacité du courtier à agir dans le meilleur intérêt des deux groupes de clients.

Des modifications à la Loi sur le courtage immobilier du Québec mettent effectivement fin à la pratique de la double representation afin d’éviter d’éventuels conflits d’intérêts. À compter de juin 2022, les courtiers immobiliers doivent représenter soit l’acheteur, soit le vendeur dans une transaction particulière – pas les deux. L’objectif de cet amendement est de protéger davantage les acheteurs et les vendeurs et de promouvoir la confiance dans la relation client/courtier.

Le Contrat de courtage pour l’acheteur

La Modification à la Loi sur le courtage immobilier introduit un autre changement dans la conduite de l’immobilier au Québec avec le Contrat de courtage d’achat. Les courtiers sont désormais tenus d’avoir un contrat de courtage signé lorsqu’ils représentent des acheteurs. Il est depuis longtemps courant d’avoir un contrat signé avec les vendeurs, mais les contrats avec les acheteurs sont moins courants.

Dans le passé, les courtiers signaient des contrats avec les vendeurs pour les représenter dans la vente de leur propriété. Mais pour la plupart, les accords avec les acheteurs étaient verbaux, avec des exceptions dans des cas comme les transactions vendus directement par le propriétaire, voir sans courtier inscripteur. De plus en plus de courtiers ont mis en œuvre des contrats de courtage signés avec des acheteurs ces dernières années, mais ce n’était pas la norme. À l’avenir, les acheteurs devront signer un Contrat de courtage pour l’achat avec le courtier de leur choix avant de rédiger une promesse d’achat sur une maison.

(Il existe un moyen pour l’acheteur d’acheter une maison sans signer un contrat de courtage pour l’achat, mais il devrait renoncer à son droit d’être représenté légalement et il perdrait toute protection offerte par le contrat. Nous expliquerons cela plus en détail dans un prochain article.)

Avantage pour les clients

La modification de la loi sur l’immobilier réduira les conflits d’intérêts potentiels et protégera les meilleurs intérêts des clients. Cela contribuera également à accroître la confiance dans la relation courtier-client, ce qui est une bonne chose.

Les courtiers réputés ont toujours fait de leur mieux pour représenter les intérêts de leurs clients, même en cas de double representation . Chez Groupe Ellerbeck, nous le faisons déjà avec nos clients. L’une de nous représente le vendeur tandis que l’autre agi au nom de l’acheteur, toutes deux travaillant de façon à nous assurer que nos clients assignés obtiennent le meilleur résultat possible. Il y a même eu des situations où nous avons fait appel à un autre courtier expérimenté de notre bureau, pour assurer le plus haut niveau d’équité. Nous continuerons de veiller à ce que les intérêts de chaque client soient représentés de la meilleure façon possible, comme nous l’avons toujours fait.

Nous aborderons plus en détail les spécificités du contrat d’achat de courtage dans un prochain article, mais si vous avez des questions sur les nouvelles réglementations et sur la manière dont elles pourraient vous affecter, nous serons heureuses d’y répondre pour vous.

Source : OACIQ

Peu importe de quelle façon vous l’envisagez, l’achat d’une maison est un investissement majeur dans votre vie. Pour plusieurs acheteurs, cela pourrait être un processus plus coûteux que nécessaire car trop nombreux sont ceux qui foncent tête baissée dans des pièges comme:

• payer trop cher la maison qu’ils veulent;
• perdre la maison de leur rêve aux mains d’un autre acheteur;
• Et (pire que tout) acheter la maison qui ne correspond pas à leurs besoins.

Une approche systématique du processus d’achat d’une maison vous aidera à éviter ces pièges courants, vous permettant non seulement de couper vos frais, mais aussi d’acquérir la maison qui vous convient vraiment. Cette rubrique présente les 9 pièges les plus communs et coûteux dans lesquels tombent les acheteurs, comment les identifier et quoi faire pour les éviter.

Quel prix devriez vous offrir quand vous faites une promesse d’achat sur une maison? Est-ce que le prix demandé par le vendeur est trop élevé ou représente-t-il plutôt un bon investissement? Si vous n’avez pas fait de recherche sur le marché pour comprendre les valeurs comparables, vous ferez votre offre en pariant à l’aveuglette. Sans cette connaissance du marché, vous pourriez aisément offrir trop ou rater la possibilité de faire une offre compétitive sur une maison qui vaut son pesant d’or.

Que recherchez-vous dans une propriété? Une question simple qui appelle une réponse complexe. Plus d’un acheteur s’est emballé dans l’émotion et l’excitation d’acheter une nouvelle maison pour se découvrir ensuite propriétaire d’une habitation trop grande ou trop petite. Peut-être sont-ils coincés dorénavant avec de plus longs trajets pour se rendre au travail ou des réparations plus importantes que ce à quoi ils s’attendaient. Prenez le temps de clairement définir vos besoins et vos désirs. Mettez tout cela par écrit et servez-vous de cette liste pour évaluer chacune des maisons que vous visiterez.

Assurez-vous dès le début des négociations que vous obtiendrez une preuve irréfutable que la maison est bien la propriété des vendeurs, qu’elle sera exonérée de toute hypothèque ou lien légal et qu’une recherche de titres complète sera menée. La dernière chose que vous voulez découvrir, c’est que la propriété n’est pas libre de lien hypothécaire ou de toute priorité, ou qu’il existe d’autres propriétaires, ou encore que des baux ont déjà été consentis.

Dans votre promesse d’achat, assurez-vous de demander un certificat de localisation à jour qui décrit précisément les limites de la propriété. Si ce relevé n’est pas l’exact reproduction de la réalité actuelle, par exemple, si l’agrandissement d’un balcon, ou l’ajout d’une piscine n’y figure pas, ce certificat ne sera pas accepté par la banque. Soyez très clair et ferme sur ces questions.

N’espérez pas d’un vendeur qu’ils vous fasse une liste exhaustive de toute ce qui doit être réparé ou vérifié. Aussi bien vous que le vendeur êtes là pour maximiser votre investissement. Assurez-vous de faire une inspection approfondie de la maison assez tôt dans le processus. Pensez à engager un inspecteur indépendant qui va examiner objectivement la maison et faites en sorte que le contrat d’achat soit conditionnel au rapport d’inspection. Celui-ci doit inclure en détail tous les éléments de la maison et les réparations nécessaires.

Une pré-qualification hypothécaire est rapide et facile à obtenir. Et gratuite. Quand vous avez cette hypothèque déjà consentie, vous magasinez sans stress et en toute sécurité, sachant que vous serez prêt à agir quand vous dénicherez la maison de vos rêves.

Si un vendeur ne se conforme pas à la lettre le contrat en négligeant de faire les réparations qu’il a promis de faire, ou en changeant l’esprit du contrat d’une manière ou d’une autre, cela peut entraîner le report de la signature. Entendez-vous à l’avance sur une somme à titre de dédommagement si, par exemple, les réparations ne sont pas faites comme prévues. Faites la liste des points sur lesquels vous vous êtes entendus et faites un suivi minutieux du déroulement de chacune des étapes.

Assurez-vous d’avoir identifié et découvert tous les frais qui découlent de la vente – petits ou grands – suffisamment longtemps à l’avance. Quand une transaction se conclut, on voit parfois «apparaître» des frais inattendus après que la somme totale eût été établie : quittances, cotisations, etc. Demandez au vendeur de vous indiquer par écrit la totalité des frais et charges qui vous incomberont.

Prenez votre temps lors de cette étape cruciale et insistez pour étudier tous les documents la journée précédant la signature. Assurez-vous que les documents reflètent parfaitement votre compréhension de la transaction, que rien n’a été ajouté ou retranché. Le taux d’intérêt est-il exact? Tout a-t-il été couvert? Si vous précipitez les choses le jour de la signature, vous risquez de vous trouver dans une impasse à la dernière minute, sans solution en main, et de compromettre des termes de l’entente, le financement ou la vente elle-même.