Catégorie : Le droit immobilier

En tant qu’acheteur de maison ayant découvert ce qui pourrait être un vice caché, vous devrez prouver que le problème existait au moment de l’achat, ce qui n’est pas toujours facile. Vous devrez très probablement faire appel à un expert pour fournir une analyse du problème – y compris sa gravité et sa durée (par exemple, une petite fuite dans un tuyau de salle de bain qui a causé de la pourrtiure sur les solives du plancher pendant plusieurs années, affectant la structure et la sécurité).

De plus, un vice caché est un vice qui n’aurait pas été apparent au moment de l’achat. Cependant, la loi oblige les acheteurs à prendre des précautions lors de l’achat d’une maison – un vendeur ne peut être tenu responsable si le problème a pu être découvert par un acheteur prudent effectuant une inspection de la propriété.

Enfin, un vice caché doit être suffisamment grave pour diminuer la valeur de l’immeuble, le rendre impropre à l’usage pour lequel il a été acheté ou que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou payé le prix qu’il a offert .

Au moment de la vente, le courtier inscripteur demandera au vendeur de remplir une Déclaration du vendeur, qui est un formulaire requis utilisé pour divulguer des informations sur la maison, telles que l’année de construction, les rénovations effectuées et s’il y a eu des problèmes. Il est important que le vendeur remplisse la Déclaration du vendeur avec le plus de détails possible, sans rien oublier. L’omission d’informations peut avoir de graves répercussions par la suite.

Pour un acheteur, les démarches pour découvrir un vice caché, le faire réparer et obtenir une indemnisation peuvent être longues et coûteuses, surtout s’il faut aller en court. Il n’est donc pas surprenant que ce soit l’une des préoccupations les plus courantes que les acheteurs de maison m’expriment en tant que courtier immobilier.

Vous ne pouvez pas garantir que vous ne rencontrerez jamais de problème, mais il existe des mesures que vous pouvez prendre pour les éviter :

• Lisez attentivement la Déclaration du vendeur et posez des questions si vous n’êtes pas certain de quelque chose.

• Faites faire une inspection par un inspecteur en bâtiment de bonne réputation. Bien qu’ils ne puissent pas ouvrir les murs ou soulever les sols pour rechercher des défauts, les inspecteurs sont formés pour rechercher des signes qui pourraient indiquer qu’il existe un problème sous-jacent. S’ils voient quelque chose d’inquiétant, ils vous recommanderont d’engager un expert pour venir regarder de plus près le problème et ce avant d’acheter la propriété.

Que faites-vous lorsque vous découvrez un vice caché?

Tout d’abord, documentez tout. Prenez des photos et/ou des vidéos du défaut et des dommages associés. Si vous devez aller au tribunal, cela aidera le juge à prendre sa décision.

Ensuite, engagez un expert pour faire une analyse approfondie et vous donner une estimation du coût de réparation du défaut.

Envoyer au propriétaire précédent une lettre recommandée l’avisant du défaut dans un délai raisonnable après avoir constaté le défaut (article 1739 du Code civil du Québec) et lui donnant la possibilité de faire inspecter le défaut. Je recommande toujours de consulter un avocat pour vous aider à rédiger la lettre.

C’est aussi une bonne idée de vérifier auprès de votre courtier immobilier pour déterminer s’il a un programme d’assurance qui pourrait être en mesure de vous aider. J’offre aux clients admissibles la Protection Royale de Royal LePage, qui fournit une assurance et des conseils juridiques relatifs aux vices cachés pendant un an après l’achat.

ATTENTION : Je ne suis pas avocate. Cet article contient mon opinion éclairée en tant que courtier immobilier professionnel. Il ne s’agit pas d’un avis juridique.

Si vous avez été à la recherche d’une maison récemment, vous aurez sans doute remarqué que plusieurs inscriptions comportent la clause « vendu sans garantie légale ». Qu’est-ce qu’une garantie légale et qu’est-ce que cela signifie pour vous, l’acheteur ?

Au Québec, il existe deux types de garanties légales applicables à la vente d’une maison :

1.Garantie légale de titre/propriété.

La propriété est libre de tous droits sauf ceux déclarés par le vendeur ;

Le vendeur a libéré les biens de toutes les hypothèques, à l’exception de celles assumées par l’acheteur ;

La propriété ne fait l’objet d’aucun empiétement de la part du vendeur ou d’un tiers ; et

La propriété ne viole aucune restriction de droit public, à l’exception de celles déclarées par le vendeur ou de celles que l’acheteur aurait dû découvrir.*

2.Garantie légale de qualité, c’est-à-dire bon état de fonctionnement.

Le vendeur garantit à l’acheteur que le bien est exempt de défauts, existant lors de la vente, qui le rendraient impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminueraient tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou payé un prix si élevé s’il en avait eu connaissance.*

Vous ne pouvez pas vendre une maison sans une garantie légale de titre – vous devez posséder le titre pour vendre la maison.

Cependant, il est possible de retirer la garantie légale de qualité et de vendre la maison « telle quelle ». La clause pertinente de la Déclaration du vendeur se lira comme suit : “Cette vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur.” Essentiellement, cela signifie que le vendeur ne garantira pas l’état de la propriété.

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles un vendeur peut vendre une propriété sans garantie légale de qualité. Les entreprises, les propriétaires qui louent leurs maisons, les successions et les banques vendent généralement leurs propriétés sans garantie légale de qualité car ils n’y ont jamais vécu et ne peuvent garantir leurs états. Les propriétaires de maisons plus anciennes peuvent choisir de les vendre sans garantie car une vieille maison peut avoir des surprises cachées derrière les murs. Une maison avec des problèmes récurrents sera également vendue sans garantie. Par exemple, si le sous-sol est inondé une fois par an, aucun vendeur n’offrira de garantie. Enfin, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) suggère aux personnes âgées de vendre sans garantie en cas de perte de mémoire future.

Alors qu’est-ce que cela signifie pour l’acheteur?

La garantie légale protège l’acheteur contre ce qui est inconnu au moment de la vente, c’est-à-dire le vice caché qui ne peut se révéler qu’après l’emménagement de l’acheteur.

Lorsqu’une propriété est vendue AVEC une garantie, l’acheteur peut légalement poursuivre le vendeur pour de l’argent afin de réparer le problème qui existait lors de l’achat de la propriété, même si personne n’était au courant au moment de la vente. La charge de la preuve incombe à l’acheteur, ou maintenant au nouveau propriétaire, de prouver que le problème existait lorsqu’il a acheté la propriété, peu importe depuis combien de temps. Les demandeurs peuvent également retourner auprès des anciens propriétaires, jusqu’à ce qu’il ne soit plus possible de prouver que le problème existait lorsque l’ancien propriétaire a acheté la maison.

Dans un effort pour freiner les poursuites judiciaires sans fin qui peuvent potentiellement coûter aux parties impliquées des milliers de dollars en frais juridiques sans résolution satisfaisante, les maisons sont plus souvent répertoriées sans garantie légale. En acceptant cette condition dans le contrat d’achat, l’acheteur reconnaît qu’il renonce à la possibilité de poursuivre le vendeur pour vices cachés de la maison.

Cependant, il y a une grande différence entre une maison vendue de bonne foi qui présente des problèmes inattendus et une maison dont les problèmes ont été intentionnellement cachés afin de vendre ou d’obtenir un prix de vente plus élevé. Les vendeurs ne peuvent pas se cacher derrière le voile de l’absence de garantie dans cette situation. L’acheteur/nouveau propriétaire a toujours un recours contre l’ancien propriétaire s’il ne déclare pas un problème dont il a connaissance, même s’il vend sans garantie légale.

En tant qu’acheteur qui envisage de faire une offre sur une maison sans garantie légale de qualité, il est important de faire faire une inspection approfondie. De plus, vérifiez auprès de la ville pour tout problème potentiel de zonage ou de délimitation. Plus vous avez d’informations sur l’état actuel de la maison et les problèmes potentiels qu’elle pourrait avoir, mieux vous serez protégé.

Travailler avec un courtier immobilier expérimenté qui connaît la région et connaît certains des problèmes potentiels les plus courants que vous pourriez rencontrer, tels que l’ocre ferreuse ou les inondations saisonnières, peut également être extrêmement utile.

Une fois que vous avez fait tout cela et que vous êtes satisfait des résultats, vous pouvez négocier le prix pour compenser le risque supplémentaire d’acheter une maison sans garantie. Aucune maison ne sera parfaite, mais faire preuve de diligence raisonnable peut vous aider à éviter de gros problèmes.

*Source : OACIQ

NB Ce qui précède ne fournit qu’un aperçu et ne constitue pas un avis juridique. Les lecteurs sont avertis de ne prendre aucune décision basée uniquement sur ce matériel. Au contraire, des conseils juridiques spécifiques devraient être obtenus.