offres multiples Archives - Tania Ellerbeck

‘’Essayons de vendre la maison à un plus haut prix, juste pour voir au cas, et si on ne vend pas, nous changerons le prix à la baisse soit le prix suggéré par le courtier au départ!’’

Savez-vous combien de fois j’ai entendu ces paroles de la part des clients?

Malgré le fait que plusieurs emploient cette stratégie, selon mon expérience ce n’est pas souvent la bonne.

Disons que votre courtier d’expérience vous suggère un prix de vente à 349 000$ mais vous aimeriez essayer un prix plus élevé, par exemple 399 000$.

Les acheteurs qui cherchent une demeure se dépêchent à venir visiter votre maison les deux premières semaines après sa sortie sur le marché. Ces acheteurs sont au courant de ce qui se présente pour 399 000$. Mais la vôtre est plus petite ou n’a pas subi autant de rénovations. Le résultat sera que vous ne recevrez pas d’offres. Pendant ce temps, les acheteurs avec un budget de 350 000$ n’iront pas la visiter, même si elle aurait peut-être été parfaite pour ces acheteurs.

Les vendeurs vont même jusqu’à dire ‘’ vous direz aux acheteurs qu’ils ont juste à faire une offre’’. Oui mais premièrement ces acheteurs ne sont pas au rendez-vous en se disant ‘’ça ne vaut pas la peine d’aller visiter, elle est trop dispendieuse pour nous’’. Imaginez comment ça peut être frustrant pour les vendeurs de préparer leur maison pour chaque visite qui ne résultera probablement pas en offre. Quand le courtier convint enfin de baisser le prix, les acheteurs potentiels à cette gamme de prix doutent de la propriété car elle est sur le marché depuis un moment déjà et parce qu’elle a subie une réduction de prix.

J’ai malheureusement été témoin de clients qui ont beaucoup trop attendu avant de réagir et ont manqué le marché important du printemps. Les acheteurs veulent déménager après la fin des classes. Sans oublier tous les premiers acheteurs qui quittent leur loyer pour le 1^er juillet. Au Québec les locataires doivent avertir leur locateur, qu’ils quitteront, 3 mois avant la fin du bail soit la plus part du temps le 31 mars. Pourquoi pensez-vous que certains déménageurs augment leurs tarifs jusqu’à 3 fois plus à la fin du mois de Juin.

Si vous demandez plus cher pour votre maison que sa valeur réelle, et manquez le trafic du printemps, attendez-vous à avoir peu de visite pour l’été. Par contre cet été sera peut-être différent dû aux restrictions de voyage que nous vivons.

Si on regarde le marché d’aujourd’hui, plusieurs vendeurs et courtiers déterminent le prix parfaitement juste ou légèrement dessous afin de créer une frénésie dès sa sortie sur le marché. Ce qui occasionnera des offres multiples qui par conséquent aura comme résultat une offre au-dessus du prix demandé. Dernièrement, de voir 2-3 offres pour une propriété après seulement 2-3 jours sur le marché est assez courant. Seulement dans les deux dernières semaines j’ai été témoin de vente de 2000$ à 30 000$ de plus que le prix demandé. Des vendeurs contents d’avoir eu à nettoyer la maison que pendant 2-3 jours et non pas eu à préparer des mois de visites.

Donc si votre propriété est sur le marché depuis plusieurs mois maintenant et attendez le parfait acheteur, dites-vous qu’il y a 3 raisons pourquoi une maison ne se vend pas. Son emplacement, sa condition ou son prix. Et le prix règle les deux autres raisons!

En conclusion ne demandez pas plus cher que la valeur réelle de votre propriété en espérant recevoir une offre. Travaillez avec un courtier expérimenté de votre région qui a une bonne stratégie marketing, choisissez le juste prix et vous vendrez plus facilement!

Les offres multiples : mode d’emploi pour l’acheteur québécois

Une guerre d’enchères avec un autre acheteur n’est pas une situation idéale, mais lorsque le marché flambe et que la propriété est mise en vente à un juste prix, ça risque fort d’arriver. Si vous maîtrisez les tenants et aboutissants d’une situation d’offres multiples, vous partez gagnants.

Premier arrivé, premier servi?

La première chose à savoir est que peu importe qui a fait son offre en premier, ça n’a aucune importance, c’est le vendeur qui est aux commandes. Un vendeur qui s’attend à recevoir une seconde offre peut fort bien décider d’attendre la nouvelle promesse d’achat avant de répondre à la vôtre; il sera alors à même de comparer les deux en même temps. Dans un tel cas, le moment où vous avez déposé votre promesse d’achat compte moins que les conditions dont elle est assortie.

Les échéances prennent ainsi une certaine importance. Un acheteur intéressé par une propriété très en demande peut choisir de faire une offre comportant un court délai de réponse. Cette offre n’engage que lui et il est dans l’obligation d’acheter la propriété au prix et selon les conditions qui y sont stipulées, jusqu’à sa date d’échéance. Si le vendeur ne donne pas de réponse avant la fin du délai, l’acheteur peut se retirer de la transaction. Lorsque la première offre est intéressante, il arrive que les vendeurs l’acceptent à l’intérieur des délais car ils ne veulent pas risquer de se retrouver le bec à l‘eau. Inversement, si le prix offert est bas ou si l’offre comporte des conditions qui ne lui conviennent pas, le vendeur n’a pas à donner une réponse avant la date d’échéance, qui n’est contraignante que pour l’acheteur. Toutefois, si le vendeur fait une contre-offre à la promesse d’achat, il est dans l’obligation d’en respecter les termes et les délais et il n’a pas le droit d’accepter aucune autre offre inconditionnellement avant la date d’échéance. Donc, à moins que votre offre ne soit exceptionnelle, le vendeur risque fort d’attendre de prendre connaissance des détails de la seconde offre. Rappelez-vous que les échéances ne sont contraignantes que pour la partie qui rédige l’offre ou la contre-offre, pas pour celle qui la reçoit!

Une fois votre offre déposée, restez en contact avec votre courtier! S’il fallait prendre une décision rapide, vous devriez être en mesure de signer les documents sur-le-champ.

Votre meilleure offre possible

Dans le cas où une seconde offre est faite au vendeur, le courtier de ce dernier doit, selon la loi, en aviser l’acheteur qui a déposé la première offre. Dans le cas où le vendeur n’a pas encore fait de contre-offre, le premier acheteur a la possibilité de modifier son offre originale. L’acheteur qui a déposé la nouvelle promesse d’achat était au courant de l’existence de la première et il a rédigé la sienne en conséquence; c’est probablement sa meilleure offre et elle n’a rien de préliminaire (il ne va surtout pas à la pêche!). Au Québec, il est interdit aux courtiers immobiliers de divulguer à un ou des acheteurs le prix et les conditions des différentes offres en lice, car cela pourrait donner un avantage indu à l’une des parties. Toute offre doit demeurer confidentielle.

Lorsque le vendeur a déjà fait une contre-offre à la première promesse d’achat au moment où la seconde lui est présentée, c’est le premier acheteur qui a le contrôle. Il peut accepter la contre-offre telle quelle et la transaction lie les deux parties. Si le premier acheteur choisit de faire sa propre contre-offre, il donne au vendeur la liberté d’accepter la seconde offre.

Dans le cas où le vendeur n’a répondu à aucune des deux offres, n’hésitez surtout pas à bonifier la vôtre! La plupart du temps, les vendeurs vont accepter une des deux offres sans faire de contre-proposition. C’est peut-être votre seule chance, donc, faites la meilleure offre possible, car un bon prix et des conditions idéales vont souvent l’emporter. Enlevez toute clause superflue de manière à ce que l’offre soit la plus simple possible. Ensuite, offrez le plus haut prix que vous pouvez vous permettre, en d’autres mots, le montant le plus élevé que vous pouvez payer avant de renoncer à cet achat.

Si vous adorez la propriété, faites une offre supérieure au prix demandé et vous pouvez y aller d’un montant bizarroïde, par exemple 1 850$ de plus. Les gens ont tendance à offrir le prix demandé ou à choisir des montants additionnels en chiffres arrondis, tels que 1 000$, 2 000$, 5 000$ ou 10 000$. Démarquez-vous en offrant 5 001$! Ce minuscule investissement d’un dollar pourrait faire toute la différence…

Dans un contexte d’offres multiples, vous ne disposez que d’une seule chance, alors allez-y d’un coup de maître! C’est ce que je conseille toujours aux acheteurs, mais j’en entends encore dire qu’ils auraient été prêts à payer le prix offert par le second acheteur. Faites votre meilleure offre et, si elle n’est pas retenue, vous éviterez ainsi d’avoir des regrets.

Un vendeur peut-il faire une mini vente aux enchères? La réponse est oui!

Le vendeur mène le jeu. S’il a une ou plusieurs autres offres en mains et qu’aucune ne le satisfait pleinement, ou s’il pense pouvoir obtenir un prix encore plus élevé, il peut demander à chaque acheteur de lui faire sa meilleure offre en ce qui a trait au prix. Il demandera à tous les acheteurs de lui faire parvenir une offre amendée dans un délai précis. La plupart du temps, la date d’échéance choisie précèdera celle de l’offre dont les délais sont les plus courts. De cette façon, le vendeur minimise les chances qu’un acheteur se retire, ce qui serait possible s’il faisait une contre-offre à chacun. Au moment où tous les acheteurs qui souhaitent procéder ont déposé leurs amendements, le vendeur choisira l’offre qu’il estime être la meilleure.

Le vendeur peut-il accepter deux offres? Oui!

Rares sont ceux qui sont au courant qu’un vendeur a le droit d’accepter deux offres simultanément. En voici le pourquoi et le comment. Lorsque le vendeur accepte l’offre de l’Acheteur 1, il peut accepter l’offre de l’Acheteur 2, conditionnellement à ce que l’Acheteur 1 ne réussisse pas à remplir les conditions de son offre à l’intérieur des délais impartis. Les vendeurs agissent ainsi pour se protéger. Si toutes les offres reçues comportent des conditions, il faut comprendre que la maison ne sera pas vendue tant que celles-ci ne sont pas remplies. Alors pourquoi ne pas retenir l’offre du second acheteur, « au cas où »? Il arrive aussi qu’un vendeur accepte une offre et qu’il en reçoive une meilleure le lendemain. Il acceptera cette deuxième offre à la condition que l’Acheteur 1 ne réussisse pas à obtenir son financement ou à satisfaire une ou plusieurs clauses de sa promesse d’achat. Les délais accordés à l’Acheteur 2 pour remplir l’ensemble des conditions seront plus courts que ceux de l’Acheteur 1, de manière à ce que la promesse d’achat de l’Acheteur 2 soit finalisée avant celle de son compétiteur. Dans un tel cas, si l’Acheteur 1 demande une extension de ses délais pour remplir les conditions de son offre, le vendeur peut refuser et la propriété va à l’Acheteur 2.

P2.4 La présente contre-proposition est conditionnelle à l’annulation d’une première promesse d’achat déjà acceptée par le VENDEUR. Advenant l’annulation de ladite première promesse d’achat, le VENDEUR devra en aviser l’ACHETEUR par écrit, et ce, d’ici le ___________________ à ______________h_______. Tous les délais contenus à la PROMESSE commenceront à courir à compter de la réception de l’avis écrit du VENDEUR. Dans le cas où le VENDEUR n’aviserait pas l’ACHETEUR de la manière et à l’intérieur du délai prévu ci-haut, la présente contre-proposition deviendra nulle et non avenue.

Rappelez-vous qu’une vente n’est pas « ferme » tant que toutes les conditions ne sont pas remplies. Le vendeur peut et devrait continuer la mise en marché de sa maison tant qu’il ne détient pas une promesse d’achat ferme.

En conclusion, faites votre meilleure offre qui comportera le moins de conditions possible. Si vous en avez le temps, faites inspecter la propriété avant même de rédiger votre offre. Dans le cas où le vendeur a dit vouloir répondre après la fin de semaine, tentez de remplir toutes les conditions avant le dimanche soir et faites-lui parvenir une offre révisée le lundi matin! Gardez en tête que dans un contexte d’offres multiples, vous n’avez peut-être qu’une seule chance… Allez-y donc de la meilleure offre possible!

Les offres multiples sont véritablement à l’avantage du vendeur, cependant, si vous en comprenez bien le processus, vous aurez tous les atouts en mains pour mettre la main sur la maison de vos rêves!

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.