Auteur/autrice : Tania Ellerbeck

La préparation de votre maison en vue d’une visite d’acheteurs

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Pour la plupart des vendeurs, le ménage et la préparation de la maison avant les visites constitue un inconvénient majeur. Plusieurs de mes clients m’ont confié avoir souhaité vivre ailleurs jusqu’à ce que leur maison soit vendue!

La préparation de votre maison en vue d’une visite d’acheteurs potentiels est d’une importance capitale, mais j’ai pu constater que plusieurs propriétaires n’en tenaient absolument pas compte. Si vous ne nettoyez pas votre résidence avant les visites, le meilleur des courtiers aura du mal à la vendre.

 

Les odeurs

Vous ne réalisez peut-être pas que votre maison a des odeurs, mais un acheteur qui la visite pour la première fois ne manquera pas de les percevoir, voire d’en être incommodé si elles sont mauvaises!

Voici quelques-uns des principaux coupables.

– Les animaux de compagnies. Assurez-vous que la litière du chat est propre et, si possible, mettez-la à l’extérieur. Les coussins du chien sentent… le chien. Alors, lavez-les régulièrement tout au cours du processus de vente et remisez-les au garage pendant les visites.

– Le sous-sol. Les sous-sols ont tendance à être humides et doivent être équipés d’un déshumidificateur. Les odeurs de moisi ou de renfermé constituent un désagrément majeur pour les acheteurs.

– Les odeurs de cuisson. Ne cuisinez pas le jour d’une visite, plus particulièrement des aliments qui dégagent une odeur forte tels que le bacon, les caris ou le poisson. Les senteurs persistent et peuvent agacer les visiteurs. Par ailleurs, l’arôme de biscuits qui cuisent au four peut leur laisser une impression agréable de votre maison.

Les fragrances. Allez-y doucement avec les parfums d’intérieur ou les vaporisateurs aromatisés. Ces derniers peuvent être oppressants et les visiteurs pourraient en conclure que vous chercher à cacher quelque chose.

 

Essayez plutôt les trucs suivants.

– Les fleurs. Un joli bouquet peut rafraîchir n’importe quelle pièce. Bien entretenues, les fleurs fraîches peuvent rester belles une ou deux semaines et valent bien l’investissement.

– Les produits nettoyants naturels. Remplacez vos produits d’entretien par des nettoyants aux odeurs de citron qui laissent une agréable sensation de fraîcheur sans être trop présents. Vous pouvez aussi utiliser du vinaigre blanc qui, une fois sec, est inodore.

 

La vue d’ensemble.

Rangement, rangement, rangement! Vous voulez que les visiteurs puissent s’imaginer vivre dans votre maison. Pour y arriver, remisez vos effets personnels le plus possible, rangez armoires et garde-robes et désencombrez l’ameublement. Puis, faites le ménage en profondeur.

 

La cuisine et les salles de bain sont d’une importance capitale pour les acheteurs. Assurez-vous qu’elles reluisent de propreté! La salle de bain prendra des allures de spa avec des serviettes moelleuses et un tapis de bain tout neuf. Désencombrez les comptoirs, retirez-en vos effets personnels et surtout, n’oubliez pas de fermer le couvercle de la toilette!

Outre les incontournables du ménage et du rangement, il convient aussi de penser aux éléments suivants.

 

– L’entreposage. Achetez quelques bacs de rangement en plastique pour y dissimuler tout ce que vous aurez retiré des comptoirs et autres surfaces juste avant l’arrivée des visiteurs. Rangez les bacs dans un placard, couvercles fermés, ou, mieux encore, déposez-les dans le coffre de votre voiture et partez avec eux.

– L’éclairage. Les pièces lumineuses paraissent plus grandes et sont plus accueillantes. Allumez les lumières et ouvrez les stores et rideaux (à moins de vouloir dissimuler une vue horrible!).

– L’entrée. Les allées devraient toujours être déneigées, débarrassées des feuilles mortes mouillées et des jouets encombrants. Des acheteurs potentiels ne devraient pas avoir à entrer par la porte arrière parce que vous n’avez pas pelleté la neige en façade. Chaque visite devrait débuter en entrant par la porte principale. Afin d’assurer la sécurité des visiteurs, les marches devraient aussi être libérées de tout encombrement.

– Détails. En conclusion, une question : quand avez-vous nettoyé les plaques d’interrupteurs pour la dernière fois? Vous ne remarquez peut-être pas les traces de doigts ou les salissures, mais je vous assure que les acheteurs le feront.

 

L’atmosphère sonore

Faire jouer une musique douce, « douce » étant le mot-clef, est toujours une bonne idée, par exemple une musique d’ambiance à faible volume. Les acheteurs ne sont pas là pour danser le rock & roll!

 

Partez!

Vous, vos enfants et votre petit chien aussi! Les acheteurs ne sont pas à l’aise de visiter la maison de particuliers lorsque ces derniers peuvent les observer. Ils auront tendance à écourter leur visite afin de ne pas vous déranger.

Si vous devez rester sur place, faites-vous le plus discrets possible. Ne soyez pas le propriétaire qui suit les visiteurs à la piste en énumérant tous les aspects positifs de la maison. Cela a souvent l’effet inverse de celui désire. Par exemple, si vous dites à l’acheteur que le quartier compte un grand nombre d’enfants, ce dernier pourra s’imaginer qu’il vivra entouré d’une horde de gosses s’égosillant, alors qu’il n’y a que cinq petits dans le voisinage. Chacun interprète les choses à sa manière.

 

Faites bonne impression

Après une journée de visites, j’ai souvent observé que les acheteurs attribuent des surnoms aux maisons qu’ils ont visitées. Voulez-vous que votre résidence soit la maison sale ou la résidence de rêve? Celle qui sent mauvais ou celle qui débordait de lumière? Que pensez-vous de la maison du soutien-gorge? La propriétaire d’une maison avait en effet mis ses sous-vêtements à sécher suspendus dans la salle de bain… J’ai aussi entendu parler de la maison « tout nue », où un homme est sorti de sa chambre en costume d’Adam pendant la visite. Vous pouvez imaginer comment elle s’est terminée!

Alors, procédez à une visite visuelle de votre résidence. Promenez-vous et examinez-la comme si vous la voyiez pour la première fois. Fera-t-elle bonne impression?

Vous croyez peut-être que les acheteurs font fi de vos possessions et du désordre pour ne s’attacher qu’à la maison et à l’espace qui la caractérise. Mais la plupart des clients avec lesquels j’ai travaillé sont sensibles à la manière dont cette dernière est présentée. Vous voulez que les acheteurs repartent en gardant en mémoire toutes les caractéristiques positives de la maison. C’est alors que vous recevrez une offre.

 

*** N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

 

 

 

Les Offres Multiples

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Les offres multiples : mode d’emploi pour l’acheteur québécois

Une guerre d’enchères avec un autre acheteur n’est pas une situation idéale, mais lorsque le marché flambe et que la propriété est mise en vente à un juste prix, ça risque fort d’arriver. Si vous maîtrisez les tenants et aboutissants d’une situation d’offres multiples, vous partez gagnants.

Premier arrivé, premier servi?

La première chose à savoir est que peu importe qui a fait son offre en premier, ça n’a aucune importance, c’est le vendeur qui est aux commandes. Un vendeur qui s’attend à recevoir une seconde offre peut fort bien décider d’attendre la nouvelle promesse d’achat avant de répondre à la vôtre; il sera alors à même de comparer les deux en même temps. Dans un tel cas, le moment où vous avez déposé votre promesse d’achat compte moins que les conditions dont elle est assortie.

Les échéances prennent ainsi une certaine importance. Un acheteur intéressé par une propriété très en demande peut choisir de faire une offre comportant un court délai de réponse. Cette offre n’engage que lui et il est dans l’obligation d’acheter la propriété au prix et selon les conditions qui y sont stipulées, jusqu’à sa date d’échéance. Si le vendeur ne donne pas de réponse avant la fin du délai, l’acheteur peut se retirer de la transaction. Lorsque la première offre est intéressante, il arrive que les vendeurs l’acceptent à l’intérieur des délais car ils ne veulent pas risquer de se retrouver le bec à l‘eau. Inversement, si le prix offert est bas ou si l’offre comporte des conditions qui ne lui conviennent pas, le vendeur n’a pas à donner une réponse avant la date d’échéance, qui n’est contraignante que pour l’acheteur. Toutefois, si le vendeur fait une contre-offre à la promesse d’achat, il est dans l’obligation d’en respecter les termes et les délais et il n’a pas le droit d’accepter aucune autre offre inconditionnellement avant la date d’échéance. Donc, à moins que votre offre ne soit exceptionnelle, le vendeur risque fort d’attendre de prendre connaissance des détails de la seconde offre. Rappelez-vous que les échéances ne sont contraignantes que pour la partie qui rédige l’offre ou la contre-offre, pas pour celle qui la reçoit!

Une fois votre offre déposée, restez en contact avec votre courtier! S’il fallait prendre une décision rapide, vous devriez être en mesure de signer les documents sur-le-champ.

Votre meilleure offre possible

Dans le cas où une seconde offre est faite au vendeur, le courtier de ce dernier doit, selon la loi, en aviser l’acheteur qui a déposé la première offre. Dans le cas où le vendeur n’a pas encore fait de contre-offre, le premier acheteur a la possibilité de modifier son offre originale. L’acheteur qui a déposé la nouvelle promesse d’achat était au courant de l’existence de la première et il a rédigé la sienne en conséquence; c’est probablement sa meilleure offre et elle n’a rien de préliminaire (il ne va surtout pas à la pêche!). Au Québec, il est interdit aux courtiers immobiliers de divulguer à un ou des acheteurs le prix et les conditions des différentes offres en lice, car cela pourrait donner un avantage indu à l’une des parties. Toute offre doit demeurer confidentielle.

Lorsque le vendeur a déjà fait une contre-offre à la première promesse d’achat au moment où la seconde lui est présentée, c’est le premier acheteur qui a le contrôle. Il peut accepter la contre-offre telle quelle et la transaction lie les deux parties. Si le premier acheteur choisit de faire sa propre contre-offre, il donne au vendeur la liberté d’accepter la seconde offre.

Dans le cas où le vendeur n’a répondu à aucune des deux offres, n’hésitez surtout pas à bonifier la vôtre! La plupart du temps, les vendeurs vont accepter une des deux offres sans faire de contre-proposition. C’est peut-être votre seule chance, donc, faites la meilleure offre possible, car un bon prix et des conditions idéales vont souvent l’emporter. Enlevez toute clause superflue de manière à ce que l’offre soit la plus simple possible. Ensuite, offrez le plus haut prix que vous pouvez vous permettre, en d’autres mots, le montant le plus élevé que vous pouvez payer avant de renoncer à cet achat.

Si vous adorez la propriété, faites une offre supérieure au prix demandé et vous pouvez y aller d’un montant bizarroïde, par exemple 1 850$ de plus. Les gens ont tendance à offrir le prix demandé ou à choisir des montants additionnels en chiffres arrondis, tels que 1 000$, 2 000$, 5 000$ ou 10 000$. Démarquez-vous en offrant 5 001$! Ce minuscule investissement d’un dollar pourrait faire toute la différence…

Dans un contexte d’offres multiples, vous ne disposez que d’une seule chance, alors allez-y d’un coup de maître! C’est ce que je conseille toujours aux acheteurs, mais j’en entends encore dire qu’ils auraient été prêts à payer le prix offert par le second acheteur. Faites votre meilleure offre et, si elle n’est pas retenue, vous éviterez ainsi d’avoir des regrets.

Un vendeur peut-il faire une mini vente aux enchères? La réponse est oui!

Le vendeur mène le jeu. S’il a une ou plusieurs autres offres en mains et qu’aucune ne le satisfait pleinement, ou s’il pense pouvoir obtenir un prix encore plus élevé, il peut demander à chaque acheteur de lui faire sa meilleure offre en ce qui a trait au prix. Il demandera à tous les acheteurs de lui faire parvenir une offre amendée dans un délai précis. La plupart du temps, la date d’échéance choisie précèdera celle de l’offre dont les délais sont les plus courts. De cette façon, le vendeur minimise les chances qu’un acheteur se retire, ce qui serait possible s’il faisait une contre-offre à chacun. Au moment où tous les acheteurs qui souhaitent procéder ont déposé leurs amendements, le vendeur choisira l’offre qu’il estime être la meilleure.

Le vendeur peut-il accepter deux offres? Oui!

Rares sont ceux qui sont au courant qu’un vendeur a le droit d’accepter deux offres simultanément. En voici le pourquoi et le comment. Lorsque le vendeur accepte l’offre de l’Acheteur 1, il peut accepter l’offre de l’Acheteur 2, conditionnellement à ce que l’Acheteur 1 ne réussisse pas à remplir les conditions de son offre à l’intérieur des délais impartis. Les vendeurs agissent ainsi pour se protéger. Si toutes les offres reçues comportent des conditions, il faut comprendre que la maison ne sera pas vendue tant que celles-ci ne sont pas remplies. Alors pourquoi ne pas retenir l’offre du second acheteur, « au cas où »? Il arrive aussi qu’un vendeur accepte une offre et qu’il en reçoive une meilleure le lendemain. Il acceptera cette deuxième offre à la condition que l’Acheteur 1 ne réussisse pas à obtenir son financement ou à satisfaire une ou plusieurs clauses de sa promesse d’achat. Les délais accordés à l’Acheteur 2 pour remplir l’ensemble des conditions seront plus courts que ceux de l’Acheteur 1, de manière à ce que la promesse d’achat de l’Acheteur 2 soit finalisée avant celle de son compétiteur. Dans un tel cas, si l’Acheteur 1 demande une extension de ses délais pour remplir les conditions de son offre, le vendeur peut refuser et la propriété va à l’Acheteur 2.

P2.4        La présente contre-proposition est conditionnelle à l’annulation d’une première promesse d’achat déjà acceptée par le VENDEUR. Advenant l’annulation de ladite première promesse d’achat, le VENDEUR devra en aviser l’ACHETEUR par écrit, et ce, d’ici le ___________________ à ______________h_______. Tous les délais contenus à la PROMESSE commenceront à courir à compter de la réception de l’avis écrit du VENDEUR. Dans le cas où le VENDEUR n’aviserait pas l’ACHETEUR de la manière et à l’intérieur du délai prévu ci-haut, la présente contre-proposition deviendra nulle et non avenue.

Rappelez-vous qu’une vente n’est pas « ferme » tant que toutes les conditions ne sont pas remplies. Le vendeur peut et devrait continuer la mise en marché de sa maison tant qu’il ne détient pas une promesse d’achat ferme.

En conclusion, faites votre meilleure offre qui comportera le moins de conditions possible. Si vous en avez le temps, faites inspecter la propriété avant même de rédiger votre offre. Dans le cas où le vendeur a dit vouloir répondre après la fin de semaine, tentez de remplir toutes les conditions avant le dimanche soir et faites-lui parvenir une offre révisée le lundi matin! Gardez en tête que dans un contexte d’offres multiples, vous n’avez peut-être qu’une seule chance… Allez-y donc de la meilleure offre possible!

Les offres multiples sont véritablement à l’avantage du vendeur, cependant, si vous en comprenez bien le processus, vous aurez tous les atouts en mains pour mettre la main sur la maison de vos rêves!

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

 

Les conditions d’acceptation d’une offre – La date limite de la promesse d’achat

Posted on by Tania Ellerbeck

Les conditions d’acceptation d’une offre – La date limite de la promesse d’achat

Au moment où vous êtes prêts à faire une offre sur une propriété, votre courtier immobilier vous aidera à remplir le formulaire de Promesse d’achat qui sera présenté au vendeur. Sur ce document, vous spécifierez le prix que vous voulez payer, toutes les conditions applicables, ainsi que la date limite de l’acceptation.

Jusqu’à l’échéance de ce délai, vous êtes légalement tenus de respecter le prix et les conditions que vous avez spécifiés. Dans le cas où le prix et les conditions conviennent au vendeur, ce dernier signe la promesse d’achat et les deux parties sont alors légalement liées d’en respecter le contenu.

Si le vendeur décide plutôt de soumettre une contre-offre, il peut le faire en tout temps. Il n’est pas tenu de respecter la date limite stipulée dans votre promesse d’achat (selon la clause 14.1). En fait, il a la possibilité de faire une contre-offre quelques heures, voire même des jours après l’échéance du délai, si tel est son souhait. Toutefois la contre-offre du vendeur à votre promesse d’achat doit spécifier sa propre date limite et le vendeur sera légalement lié aux conditions de sa contre-offre jusqu’à l’échéance du délai. Durant cette période, le vendeur n’a pas le droit de vendre sa maison à un autre acheteur. C’est à vous de décider, à l’intérieur du délai imparti, d’accepter sa contre-offre, de vous vous retirer de la transaction ou de faire votre propre contre-offre où figurera une nouvelle date limite.

La contre-offre est l’équivalent d’une nouvelle promesse d’achat. Le vendeur y déclare approuver le contenu de la promesse d’achat originale, exception faite de ce qui est stipulé dans sa contre-offre. Lorsque vous répondez à un vendeur en effectuant votre propre contre-offre, ce dernier n’est plus légalement lié aux conditions de celle qu’il vous a faite et, s’il reçoit une meilleure offre que celle qui figure dans votre contre-offre, il peut alors vendre à quelqu’un d’autre.

Dans le cas où la date limite d’une promesse d’achat a été dépassée et que le vendeur décide finalement de l‘accepter telle quelle, il peut le faire. Cependant l’acheteur n’est alors plus lié légalement à sa promesse d’achat initiale. L’acheteur pourra alors choisir de respecter les conditions de son offre originale ou de se retirer de la transaction. Si l’acheteur accepte, il n’a qu’à apposer sa signature à l’accusé de réception qui figure à la réponse du vendeur. Autrement, le refus de signer de l’acheteur rendra l’offre nulle et non avenue.


Dans un esprit de négociation équitable, les courtiers conseillent à leurs vendeurs de faire une contre-offre à l’intérieur d’un délai qui tient compte de la date limite des vendeurs, ce qui permet de limiter la durée de l’incertitude de chacune des parties.

Le contre-proposant ou le répondant, qu’il s’agisse du vendeur ou de l’acheteur, procédera de la même manière dans le cas d’une contre-offre.

Le délai légal ne contraint que la partie qui fait l’offre ou la contre-offre, et non celle qui la reçoit. Pour de plus amples informations, consultez mon article sur les offres multiples.

 

 

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

7 choses à faire avant d’acheter une maison

Posted on by Tania Ellerbeck

L’achat d’une maison est un gros investissement, alors assurez-vous de le faire dans les règles de l’art. Voici 7 choses à faire avant de signer une offre pour la maison de vos rêves.

  1. Établissez votre budget!

Obtenez une préapprobation d’un prêteur hypothécaire. C’est un excellent exercice car, non seulement vous aurez une idée de combien vous pouvez payer pour votre maison, mais vous serez forcé de trouver tous les documents dont vous aurez besoin lors du processus d’approbation de l’hypothèque finale. Si vous attendez le moment où vous êtes prêts à faire une offre pour mettre de l’ordre dans vos finances, le stress qui accompagne une promesse d’achat sera décuplé du fait d’avoir à rencontrer les délais inhérents. Qui plus est, vous éviterez de perdre votre temps et celui des autres parties en faisant une offre pour laquelle vous ne réussirez pas à obtenir du financement.

Une préapprobation ne vous engage pas à contracter votre hypothèque avec un prêteur en particulier. Le moment venu de faire une demande de prêt hypothécaire, vous aurez le loisir de travailler avec une autre banque, ou de retenir les services d’un courtier hypothécaire dans le but d’obtenir le meilleur taux d’intérêts possible. Demandez à votre courtier immobilier de vous orienter parmi les prêteurs hypothécaires. Même si vous faites affaire avec une banque en particulier, les courtier immobiliers sont souvent à même de vous donner la chance d’obtenir un taux plus avantageux auprès de leurs contacts personnels.

Non seulement la préapprobation accélère le processus d’approbation hypothécaire finale, mais, dans un cas où on est en présence de plusieurs offres simultanées et qu’elles se différencient peu en matière de prix ou de conditions, les vendeurs opteront souvent pour celle de l’acheteur qui dispose d’une hypothèque préapprouvée.

  1. Votre liste de souhaits!

Dressez la liste des caractéristiques principales que doit comporter votre nouvelle maison. Combien de chambres à coucher? Combien de salles de bain? Avez-vous vraiment besoin d’un sous-sol fini? La maison doit-elle être prête à emménager, ou êtes-vous disposés à faire quelques travaux? Certains items sont des incontournables, tandis que d’autres sont plutôt des souhaits, mais notez-les tous. Il vous suffira de demeurer réalistes et, s’il s’agit de votre première propriété, la piscine intérieure et le sauna pourront attendre quelques années…

  1. Travaillez avec un courtier immobilier!

Le courtier immobilier est un professionnel compétent qui passe ses journées à vendre des maisons. Un courtier d’expérience aura souvent fait face à plusieurs des problèmes qui peuvent survenir durant le processus d’achat et il pourra vous éviter d’avoir à les confronter. Les courtiers sont aussi liés par un Code de déontologie et sont supervisés par un conseil gouvernemental, L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ)1.  

Il convient aussi de noter que les courtiers ont non seulement accès à l’ensemble des propriétés inscrites au système MLS®, mais aussi à des mandats d’exclusivité qui ne sont disponibles qu’au sein de leur agence de courtage ou dans leur réseau. En outre, le meilleur courtier de la région sera au fait des propriétés non-inscrites qui seront bientôt sur le marché, ce qui vous donnera une longueur d’avance.

  1. Un courtier vaut mieux que dix!

Lorsque vous avez fait le choix d’un courtier immobilier, il est dans votre meilleur intérêt de travailler avec lui en exclusivité. Le courtier apprendra à connaître vos goûts, ce qui compte pour vous et vous vous familiariserez avec ses opinions et développerez de la confiance envers lui. Un bon courtier vous sauvera des heures et des heures de visites inutiles, en triant sur le volet les résidences que vous devriez visiter.

  1. Tout est dans l’emplacement! « Location, location, location!»

L’adage est “vraiment vrai”! Une maison peut être rénovée ou modifiée, mais son emplacement ne changera jamais d’un iota! Rappelez-vous que vous n’achetez pas la décoration intérieure du vendeur, le vieux papier peint ou le mobilier crado… Portez plutôt attention à la structure et à l’emplacement de la maison. Lorsqu’une propriété vous plait, promenez-vous en voiture dans les environs. La rue est-elle tranquille? Le secteur offre-t-il une valeur ajoutée? Le prix d’une maison équivalente dans un secteur moins recherché sera plus bas. Si la grande maison compte plus pour vous que la proximité d’une voie de chemin de fer, achetez-la. Mais n’oubliez pas que la voie de chemin de fer sera toujours là quand vous désirerez vendre et que le prix de votre propriété sera moins élevé que celui de maisons comparables plus éloignées.

  1. Sélectionnez des maisons moins coûteuses que ce que vous croyez pouvoir vous permettre!

N’immobilisez pas toutes vos liquidités dans une propriété! Ne devenez pas un « pauvre » propriétaire immobilier qui ne peut plus se permettre de voyager, d’acheter une nouvelle auto ou de s’offrir un bon repas dans un resto. Si vous voulez préserver une certaine qualité de vie, vous aurez avantage à porter votre choix sur une propriété moins dispendieuse. Vous serez alors prémuni contre les dépenses supplémentaires et les événements imprévisibles que la vie ne manque jamais de mettre sur notre chemin. Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont peu élevés, mais il se peut qu’au moment de renouveler votre hypothèque, par exemple dans 5 ans, les taux aient augmenté de 2% ou même de 4%, haussant substantiellement vos paiements mensuels. Si cela s’avérait, pourriez-vous toujours effectuer vos versements?

  1. Ne faites pas une offre sous le coup de l’émotion!

Renseignez-vous. Même si vous avez le coup de foudre pour la première propriété que vous visitez, voyez-en d’autres et comparez les prix. Votre courtier vous donnera toute l’information sur les ventes comparables récentes dans le même secteur, vous permettant ainsi de vérifier que le prix de la maison que vous voulez est bien en conformité avec le marché actuel. Assurez-vous qu’il se situe dans une fourchette de résidences comparables dans le même secteur. Cela dit, s’il s’agit de votre maison de rêves et que vous comptez y demeurer pendant 10 à 20 ans, ne faites pas marche arrière seulement parce que le prix de vent est légèrement plus élevé que celui des propriétés comparables. Vous récupérerez probablement votre argent à long terme. Par contre, si vous planifiez ne résider dans la maison que de 3 à  5 ans, vous avez intérêt à y penser à deux fois avant de faire votre offre. Gardez en tête qu’ici, au Québec, la hausse des prix de l’immobilier est plus lente que celle des marchés de Toronto ou de Vancouver.

La recherche d’une maison est une expérience à la fois excitante et stressante. Si vous êtes bien renseignés, que vos attentes sont réalistes et que vous faites affaires avec un bon courtier, l’expérience peut se révéler agréable.

Bon magasinage!

 

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

1 « L’OACIQ assure la protection du public qui utilise les services de courtage immobilier et hypothécaire encadrés par la Loi sur le courtage immobilier. »

Source : https://www.oaciq.com/fr/pages/a-propos-oaciq

Embauchez un professionnel pour inspecter votre nouvelle maison!

Posted on by Tania Ellerbeck

L’inspection en bâtiments

Depuis la première diffusion de « Achetez avec Holmes », qui n’est qu’une parmi la kyrielle d’émission traitant de l’immobilier et des rénos, les acheteurs se prennent souvent pour des experts en inspection de bâtiments. L’oncle Robert a beau avoir rénové 5 maisons au cours des 10 dernières années, il n’est pas au fait des codes et des spécificités régionales. Les professionnels en inspection de bâtiments en visitent de 5 à 10 par semaine. Je ne compte plus les inspections auxquelles j’ai assisté, mais je m’appuie toujours sur l’avis de ces experts.

Je n’irai pas par quatre chemins…

Engagez un inspecteur approuvé par l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec) qui détient une assurance-responsabilité qui couvre faute, erreur et omission. Au Québec, la profession n’est pas réglementée et n’importe qui peut exercer le métier d’inspecteur en bâtiments en se dotant d’une simple licence d’entreprise. L’OACIQ a approuvé 5 organismes qui regroupent des inspecteurs en bâtiments :

l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ);

l’Association nationale des inspecteurs et des experts en bâtiments (ANIEB);

l’Association des thermographes en inspection de bâtiments (ATIB);

l’Ordre des Ingénieurs du Québec;

et InterNACHI Québec.

 

Les inspecteurs qui font partie de ces organismes doivent répondre aux critères suivants.

  1. Détenir une assurance-responsabilité.
  2. Utiliser une convention de services d’inspection reconnue.
  3. Se conformer à une norme de pratique reconnue par l’OACIQ.
  4. Remettre un rapport écrit.

Donc, dans un premier temps, demandez à votre courtier immobilier une liste des inspecteurs en bâtiments de bonne réputation et assurés qui sont actifs dans le secteur. S’ils sont membres d’un organisme approuvé par l’OACIQ, c’est encore mieux! Vous avez tout intérêt à engager un professionnel du coin, car il sera au fait des problèmes spécifiques à la région, par exemple, la pyrite et l’ocre ferreux.

Dans un deuxième temps, sachez qu’un inspecteur en bâtiments est un peu comme un médecin de famille; ils ont tous deux une vaste connaissance générale, ils peuvent poser un diagnostic rapide sur des problèmes répandus, mais ils consultent des spécialistes lorsqu’ils sont confrontés à des situations qui dépassent leurs compétences. Votre inspecteur est là pour signaler les problèmes et vous donner un avis éclairé, mais lorsqu’il s’agit d’un problème plus complexe, il devrait vous conseiller d’engager un spécialiste.

Vous gagnerez à suivre son avis. Un inspecteur a déjà recommandé à un de mes clients d’installer une poutre de support centrale, tandis que le spécialiste a conseillé un simple poteau de soutien. Ne partez pas à l’épouvante et retenez plutôt les services d’un expert.

Faites inspecter la cheminée par un inspecteur en cheminées. L’inspecteur en bâtiments ne procédera qu’à un examen visuel tandis que le spécialiste ira plus en profondeur.

Si la propriété est dotée d’une fosse septique, exigez du vendeur qu’il la fasse nettoyer et qu’il vous donne l’assurance qu’elle est en bon état de fonctionnement. Les systèmes de chauffage qui datent devraient aussi être inspectés s’ils ne sont pas entretenus régulièrement.

Une inspection a pour but de vous donner les informations de base sur la maison et de vous assurer qu’elle n’a pas de vices importants, par exemple un problème de structure majeur. Sachez que l’inspection n’est pas effectuée dans le but de renégocier avec le vendeur afin qu’il effectue certains travaux mineurs. L’acheteur doit agir de bonne foi en toutes circonstances. Étant donné que la plupart des maisons ne sont pas flambant neuves, on doit s’attendre à y retrouver certains problèmes d’entretien et de menus travaux à y effectuer. Lors de chacune des inspections auxquelles j’ai assisté, j’ai entendu l’inspecteur mentionner que le sol autour des fondations devait être nivelé en pente pour en éloigner l’eau. Un autre incontournable est celui d’éloigner l’isolant des soffites de l’entretoit…

Vous devez plutôt être à l’affût de problèmes majeurs qui seraient susceptibles de réduire la valeur de la maison de façon significative, c’est-à-dire d’environ 2 à 3%. Lorsque des problèmes importants sont découverts, vous disposez de certaines options. Vous pouvez vous retirer de la vente en faisant parvenir au vendeur une copie du rapport d’inspection ainsi qu’une notification écrite à l’effet que vous rendez la promesse d’achat nulle et non avenue. Vous pouvez aussi obtenir des estimations des travaux à faire et demander à votre courtier de négocier une baisse de prix qui reflète l’importance des réparations à effectuer, ou encore demander que les travaux soient faits par le propriétaire. Dans ce dernier cas, vous devez aussi faire parvenir au vendeur une copie du rapport écrit et une description des problèmes. S’il y a entente, un formulaire d’amendement à la promesse d’achat sera complété en y inscrivant les changements.

Il faut garder en tête que toutes ces démarches doivent être faites à l’intérieur des délais inscrits dans la promesse d’achat, habituellement de 11 à 14 jours. En effet, les délais pour effectuer l’inspection sont généralement de 7 à 10 jours à l’intérieur desquels elle doit être complétée. Vous disposez en outre d’un délai additionnel de 4 jours fixes pour examiner le rapport. Donc, 7 à 10 jours plus 4 vous donnent entre 11 et 14 jours pour satisfaire à la clause d’inspection la clause d’inspection. Dans le cas où l’acheteur n’a pas rendu la promesse d’achat nulle et non avenue avant l’expiration du délai ou n’a pas renoncé à la condition, cette dernière se termine d’elle-même et le vendeur est réputé y avoir renoncé. Le délai expirera de lui-même, ce qui veut dire que vous serez réputés avoir accepté l’inspection et renoncé à la condition. Donc prenez garde à ces délais!

Avant de terminer, j’aimerais aborder rapidement la question des vices cachés à laquelle sera consacrée une prochaine publication.

Un vice caché est…, caché. Personne n’en connait l’existence, ni le vendeur, ni le courtier, ni l’inspecteur, ni vous, l’acheteur. Le vice caché peut-être situé à l’intérieur d’un mur ou dans le plancher, mais où et quel qu’il soit, personne n’en soupçonnait l’existence au moment de la vente de la propriété. Au Québec, à moins qu’elle ne soit retirée d’une promesse d’achat, chaque maison est vendue avec une garantie légale de qualité qui protège l’acheteur en cas de vices cachés.

Si un vice cache est découvert après la vente et que vous intentez des procédures contre le vendeur, la première question que le juge va vous poser est « Avez-vous engagé un inspecteur en bâtiments professionnel pour inspecter la propriété? ». Si la réponse est non, je vous souhaite bonne chance, vous en aurez besoin pour gagner votre cause. Comment pourrez-vous prouver que le vice n’était pas décelable par un professionnel si vous n’en avez pas engagé?

La morale de cette histoire? Retenez les services d’un inspecteur en bâtiments professionnel de la région!

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

 

Votre offre est acceptée. Maintenant, que faites-vous?

Posted on by Tania Ellerbeck

 

Youpi! Vous venez de recevoir l’appel, votre offre est acceptée! Vous sautez de joie pendant quelques minutes mais, le calme revenu, vous devez réaliser que le compte à rebours a débuté : vous avez des échéances à rencontrer, sinon, vous risquez de perdre la maison!

  1. L’inspection

Votre oncle Serge a beau avoir déjà rénové une maison, choisissez plutôt de faire affaires avec un professionnel! Engagez un inspecteur approuvé par l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec). Assurez-vous qu’il détient une assurance. Mieux encore, demandez à votre courtier immobilier de vous donner une liste des inspecteurs qui travaillent dans la région où vous achetez. Ils connaîtront les problèmes qu’on y retrouve le plus souvent, par exemple la présence de pyrite ou d’ocre ferreuse.

Faites inspecter la cheminée et, s’il y a une fosse septique, obtenez l’assurance qu’elle est en bon état et exigez que le propriétaire actuel la fasse nettoyer avant la vente notariée. Le ou les système(s) de chauffage doivent aussi être inspectés.

Sachez que l’inspection d’une maison est le moyen de vous renseigner sur les particularités de la maison et de vous assurer qu’elle n’est pas affectée par un ou plusieurs problèmes de structure. L’inspection d’une maison n’est pas une opportunité de renégocier le prix de vente en fonction de travaux mineurs à effectuer. La plupart du temps on n’achète pas une maison flambant neuve et on doit s’attendre à avoir à effectuer certaines petites réparations et travaux d’entretien. Vous devez plutôt être à l’affût de problèmes majeurs qui seraient susceptibles de réduire la valeur de la maison de façon significative, c’est-à-dire d’environ 2 à 3%. Au cas où des problèmes importants seraient découverts, vous disposez de certaines options. Vous pouvez vous retirer de la vente, ou demander à votre courtier de négocier une baisse de prix en rapport avec l’importance des travaux à effectuer, ou encore demander que les travaux soient faits par le propriétaire.

Assurez-vous de bien comprendre les échéances qui font partie de l’offre. Si le délai qui figure dans la promesse d’achat est de 7 jours, vous disposez de 7 jours pour faire l’inspection; il ne s’agit pas de 7 jours ouvrables. Au Québec, les contrats immobiliers ne tiennent pas compte de la notion de jours ouvrables. Une deuxième échéance dont vous devez tenir compte figure dans les formulaires standards de promesses d’achat de l’OACIQ. Outre le délai avant l’inspection, par exemple 7 jours après l’acceptation de la promesse d’achat, vous en avez un autre de 4 jours pour prendre connaissance du rapport et soit renoncer à la condition, soit rendre l’offre nulle et non avenue. Vous avez donc 11 jours au total pour remplir la condition de l’inspection. Cela dit, l’inspection doit tout de même avoir lieu pendant le premier délai (7 jours) et non le deuxième (4 jours).

Dans le cas où vous auriez besoin de plus de temps pour engager d’autres inspecteurs, le délai initial de 7 jours peut être rallongé lorsque les deux parties y consentent. N’attendez pas l’expiration du délai de 7 jours pour demander une extension, parce que si une autre offre était faite pour la propriété, le vendeur pourrait simplement refuser d’accorder l’extension et vous feriez alors face à une dure décision :  acheter ou non la propriété sans en connaître véritablement les problèmes, qu’ils soient existants ou pas.

Si vous ne faites pas parvenir de notification au vendeur avant l’échéance, le délai expirera de lui-même, ce qui veut dire que vous serez réputés avoir accepté l’inspection et renoncé à la condition.

 

  1. L’attestation de financement

L’étape de l’inspection franchie, vous appellerez votre prêteur hypothécaire. Bien sûr, vous aurez déjà obtenu de sa part une préapprobation de financement, ce qui vous facilitera la tâche. Vous lui ferez parvenir les renseignements sur la propriété, ce qui lui permettra de s’assurer que sa valeur n’est pas moins élevée que le prix que vous vous apprêtez à payer. On vous demandera de fournir la fiche d’inscription immobilière détaillée, le certificat de localisation et le formulaire de promesse d’achat, accompagné de la déclaration du vendeur. Le prêteur finalisera vos documents personnels et examinera à nouveau la preuve de votre mise de fonds. Il arrive souvent qu’il exigera qu’une évaluation de la maison soit faite par un professionnel. Cette dernière étape prend à elle seule de 2 à 3 jours et elle ne débute que lorsque le prêteur a accepté l’ensemble des autres documents. L’évaluateur communiquera directement avec le courtier pour organiser la visite de la propriété et vous n’avez pas besoin d’y assister. Comme vous disposez d’un délai de 10 à 12 jours, ce n’est pas le moment de procrastiner!

Si vous n’avez pas obtenu de préapprobation, préparez-vous à rassembler, dans un temps record, toute la documentation requise et de la faire parvenir à votre prêteur. Demandez une référence à votre courtier, même auprès de votre propre institution bancaire, car son réseau de contacts vous permettra souvent de jouir de certains avantages. Le temps presse, ne tardez pas trop! D’utiliser le réseau de votre courtier immobilier fera en sorte qu’il sera informé rapidement de tout retard ou problème et qu’il aura le temps de réagir.

Le délai imparti pour réaliser la condition de financement fait partie des négociations. Par exemple, s’il vient à échéance dans 7 jours, le jour 1 commence le lendemain de l’acceptation de la promesse d’achat et il se termine à minuit le 7ième jour. Au cas où l’acheteur n’a pas fourni l’attestation de financement à l’intérieur du délai prévu, le vendeur dispose alors de 5 jours pour exiger que l’acheteur fasse une demande de prêt auprès de l’institution financière du vendeur, sinon il peut rendre la promesse d’achat nulle et non avenue en faisant parvenir une notification écrite à l’acheteur.

 

  1. Les conditions du vendeur

La principale condition que le vendeur doit remplir est de fournir un certificat de localisation à jour. Le certificat consiste en un plan de la propriété où figurent tous les bâtiments érigés sur le lot et il mentionne toutes les servitudes et empiètements. Dans la mesure où un arpenteur aura besoin d’environ 3 semaines pour émettre un nouveau certificat, on peut espérer que le vendeur en a fait la demande au moment où il a mis sa propriété sur le marché. Si le certificat est fourni avant la vente notariée et qu’il fait état de tout changement qui pourrait affecter les titres de propriété (par exemple, un empiètement sur le terrain d’un voisin), on peut procéder à la vente.

Si vous achetez dans un secteur rural, le vendeur doit remplir certaines autres conditions. Entre autres, il doit faire nettoyer la fosse septique et en faire vérifier le bon fonctionnement. Si l’approvisionnement en eau vient d’un puits, le vendeur doit aussi fournir une preuve que l’eau est potable. Comme vous avez retenu les services d’un courtier immobilier, il ou elle sera à même de gérer la situation et de vous conseiller sur ce qu’il convient de faire.

 

  1. L’entente est conclue!

Victoire! Vous avez respecté toutes vos échéances. Il ne vous reste qu’à compléter certaines étapes moins stressantes.

 

  1. L’engagement d’un notaire

Encore une fois, vous tirerez profit à consulter votre courtier immobilier et à lui demander la liste des notaires qui pratiquent dans le secteur. Ces derniers connaissent bien la région et vous seront de bon conseil. Le notaire entrera en contact avec la banque, il organisera le transfert de fonds, il fera une recherche sur la chaîne de titres de la propriété et travaillera de concert avec votre courtier afin de rassembler tous les documents nécessaires à la vente. Rappelez-vous que les fonds doivent être déposés dans le compte en fidéicommis du notaire, libres et dégagés de toutes restrictions, 48 heures avant la vente notariée. Le virement bancaire est la façon la plus sécuritaire de verser le montant de votre mise de fonds car les chèques certifiés peuvent être retenus par la banque pendant quelques jours.

Vous vous êtes entendus sur une date de clôture qui est inscrite dans votre promesse d’achat; elle est précédée, en petits caractères, de la mention « le ou avant le ». Cela signifie que vous pouvez procéder à la signature le jour dit ou les quelques jours précédents. La date d’occupation demeure celle qui figure dans la promesse d’achat mais la date de signature peut être retardée pour tenir compte des disponibilités de chacun.

Vous devrez vous rendre chez votre notaire quelques jours avant la transaction, pour signer les documents relatifs à l’hypothèque et pour passer en revue les conditions de la vente et les ajustements. Ces ajustements se font au niveau des taxes municipales et scolaires, des réserves d’huile à chauffage ou de gaz naturel, des frais de condos et de tous les autres frais fixes afférents à la propriété. Le vendeur doit être à jour dans le paiement de ses factures et le notaire établira le montant que vous lui devez pour les sommes prépayées. Par exemple, si vous achetez le 1er décembre, vous devrez rembourser au vendeur les taxes du mois de décembre qu’il a déjà versées à la municipalité.

 

  1. L’assurance résidentielle

 

Le prêteur hypothécaire exigera que vous déteniez une assurance résidentielle pour la propriété au moment de la vente notariée. Le notaire demandera une attestation de votre compagnie d’assurance avant de procéder au transfert des titres de propriété. Demandez au vendeur le nom de sa compagnie d’assurance, car il est parfois plus simple de rester avec le même assureur.

 

  1. Autres détails

L’électricité! Assurez-vous d’appeler Hydro-Québec pour leur faire part de votre déménagement. Il en va de même des fournisseurs de câblodiffusion, d’Internet, etc. Il est toujours utile de faire une lecture du compteur d’électricité à votre arrivée dans la nouvelle maison et de la faire parvenir à Hydro-Québec, histoire de ne pas payer en trop.

 

Il ne vous reste plus qu’à empaqueter l’ensemble de vos possessions et à les placer dans un camion que vous retrouverez à votre nouvelle maison!

 

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation

 

 

 

 

Offre Conditionnelle, Comment ça Marche?

Posted on by Tania Ellerbeck

La recherche d’une nouvelle maison, avant la vente de votre propriété actuelle, peut s’avérer frustrante. Vous trouvez la maison de rêve, mais vous ne pouvez pas l’acheter avant d’avoir vendu la vôtre. Tout n’est pas perdu et vous pourriez ajouter une clause conditionnelle de 72 heures à votre promesse d’achat.

La clause 2.1 de l’Annexe R du formulaire de promesse d’achat stipule que la promesse d’achat est conditionnelle à la vente de la propriété actuelle des acheteurs dans un délai donné (habituellement de 30, 60 ou 90 jours). Les acheteurs doivent tout de même réaliser toutes les autres conditions de la promesse d’achat, y compris procéder à l’inspection et obtenir l’approbation de prêt hypothécaire de la banque (conditionnelle à la vente de leur maison actuelle), de manière à ce que les seules conditions restantes soient la vente de leur maison, l’obtention d’une lettre inconditionnelle de la banque et, bien sûr, de se rendre chez le notaire pour la signature de l’acte de vente.

Pendant que les acheteurs tentent de vendre leur maison, le vendeur qui a en mains une promesse d’achat conditionnelle, ne veut pas mettre tous ses oeufs dans le même panier; il voudra essayer de vendre sa maison à un acheteur qui n’aura pas à vendre sa propriété pour acheter la sienne. En cochant la clause 2.2 de l’Annexe R, le vendeur a le droit de continuer d’annoncer sa maison et de chercher un nouvel acheteur.

Lorsque le vendeur reçoit une nouvelle promesse d’achat qui lui semble acceptable – que le montant de l’offre soit moindre ou plus élevé que celui de l’offre initiale – il peut l’accepter, conditionnellement à ce que la première offre en vienne à être résiliée. Les nouveaux acheteurs devront alors réaliser toutes les conditions, entre autres, l’inspection, le financement, etc. Une fois l’ensemble des conditions de la seconde offre réalisées, le vendeur revient aux premiers acheteurs et leur donne 72 heures pour satisfaire à la condition de vendre leur maison et à celle de fournir une lettre de financement inconditionnel de la banque, OU, de rendre leur promesse d’achat nulle et non avenue. Le décompte de 72 heures commence aussitôt que les premiers acheteurs reçoivent un amendement à cet effet, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par télégramme horodatés. Qu’on soit un vendredi soir ou la fin de semaine, le décompte de 72 heures commence sitôt la notification reçue.

Si vous êtes des premiers acheteurs qui avez fait une offre conditionnelle sur une maison, je vous suggère d’entrer en contact avec votre banque dès que votre promesse d’achat est acceptée. Vous pourrez ainsi vérifier s’il y a moyen pour vous d’acheter la nouvelle maison sans avoir vendu la vôtre, au cas où vous recevriez une notification de 72 heures. Pouvez-vous obtenir un crédit de relais? Une deuxième hypothèque? Mieux vaut éviter d’être pris au dépourvu si vous recevez une notification de 72 heures, surtout lorsqu’elle arrive tout juste au moment de la fermeture des banques, la veille d’une fin de semaine.

Les deuxièmes acheteurs prennent un risque lorsqu’ils font une offre sur une propriété sur laquelle il y a déjà une promesse d’achat conditionnelle. Ils doivent payer l’inspection et faire approuver leur prêt hypothécaire, pour ensuite attendre de savoir si les premiers acheteurs ont réussi à obtenir leur financement sans vendre leur maison, ou si cette dernière a été vendue en moins de 72 heures. Plusieurs acheteurs ne veulent pas de telles complications, à moins d’avoir trouvé la maison de leurs rêves ou de croire que les premiers acheteurs ne réussiront pas à obtenir le financement nécessaire pour acheter sans vendre leur propriété.

Pour un vendeur qui vient de mettre sa maison sur le marché, particulièrement si ce dernier est en pleine effervescence, les offres conditionnelles sont loin d’être attrayantes. Par contre, elles peuvent constituer une bonne option pour une propriété qui est sur le marché depuis un certain temps. Les vendeurs qui reçoivent une offre conditionnelle ne sont pas très ouverts à la négociation; ils ont tendance à considérer la promesse d’achat comme une première option d’achat, plutôt que comme une offre ferme. C’est ainsi que lorsqu’ils reçoivent une deuxième offre ne comportant que les conditions habituelles de l’inspection et du financement, ils vont souvent accepter un prix de vente moins élevé, parce qu’ils la prennent plus au sérieux.

Quoi qu’il en soit, vous avez préséance sur les deuxièmes acheteurs et, si la banque le veut bien, la maison de vos rêves deviendra vôtre. Il n’empêche que, entre l’acceptation de l’offre et le rendez-vous chez le notaire, vous aurez peut-être le temps de vendre votre maison actuelle, surtout si le prix est juste!

Les offres conditionnelles sont très courantes dans un marché d’acheteurs et, lorsqu’elles sont bien gérées, elles peuvent être une bonne façon pour vous de mettre la main sur votre maison idéale!

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

Visites libres; Questions Que Vous Voudrez Poser

Posted on by Tania Ellerbeck

 

Les visites libres permettent de « magasiner » plusieurs propriétés à vendre en un petit dimanche après-midi : un genre de lèche-vitrines immobilier. Il vous sera utile de préparer une liste de questions que vous voudrez poser à l’agent inscripteur d’une maison qui vous intéresserait. En voici quelques-unes.

  1. Pourquoi les propriétaires déménagent-ils? Vous saurez ainsi jusqu’à quel point ils sont motivés.
  2. Quand veulent-ils déménager? Préfèreront-ils une offre qui leur donne le temps de chercher une nouvelle maison, ou espèrent-ils une prise de possession rapide? Un vendeur acceptera souvent une offre moins élevée mais qui respecte parfaitement les délais qu’il s’est fixés.
  3. Y a-t-il eu des offres d’achat pour cette propriété? Le courtier n’a pas le droit de vous donner le montant des offres antérieures, mais il peut vous dire s’il y en a eu, si une offre a été retirée à la suite d’une inspection de la propriété et si oui, pourquoi.
  4. Quel était le prix de vente de la résidence au moment de sa première inscription sur le marché? Depuis combien de temps est-elle à vendre? S’agit-il d’une première inscription ou a-t-elle déjà été sous contrat avec un autre courtier? Les réponses à ces questions vous aideront à déterminer si le prix de vente est réaliste. Les propriétaires rêvent-ils en couleurs, ou sont-ils prêts à revenir sur terre?
  5. Quels sont les coûts de chauffage? S’ils sont élevés, cela pourrait signaler des problèmes d’isolation, bien que les habitudes de chauffage varient beaucoup selon les individus. S’il fait démesurément chaud, les propriétaires ont peut-être « monté » le chauffage pour la visite libre…
  6. Y a-t-il des problèmes connus dans la maison? Demandez une copie de la déclaration du vendeur. Au Québec, la loi oblige le vendeur à remplir ce document et à y déclarer tous les problèmes qui, à sa connaissance, affectent la propriété.
  7. La propriété est-elle à proximité des parcs et services? L’emplacement est un facteur déterminant de la valeur d’une propriété. J’ai pour mon dire qu’on peut toujours apporter des améliorations à une maison, mais qu’on ne sera jamais à même de changer son emplacement.

Vous aussi, aurez à répondre à des questions, car le courtier doit fournir aux vendeurs un rapport sur la visite libre. Après tout, vous êtes de purs inconnus qui avez fait le tour de leur espace de vie intime; vous en avez aimé certains aspects tandis que d’autres vous ont déplu. Les propriétaires devraient pouvoir profiter de votre « feed back ». N’oubliez pas de vous inscrire à la liste des visiteurs. Si vous êtes réticents à l’idée d’être contactés ou sollicités par la suite, donnez un minimum d’informations, à la limite, votre nom seul suffira. Mettez-vous à la place des vendeurs : s’il s’agissait de votre propriété, ne voudriez-vous pas que votre courtier ait tous les outils en main pour faire un bon boulot?

Soyez prêts à répondre aux questions que la plupart des courtiers vous poseront.

  1. Travaillez-vous en exclusivité avec un autre courtier? Il est important que le courtier inscripteur en soit averti, car les pros de l’immobilier évitent de jouer dans les plates-bandes de leurs collègues. À votre arrivée à une visite libre, dites simplement au courtier que vous travaillez avec « Tania de Royal Lepage »; il vous en saura gré. Il communiquera directement avec votre courtier pour lui faire un résumé de votre visite et vous n’en entendrez plus parler.
  2. Êtes-vous de la région? Le courtier saura ainsi s’il doit vous donner des informations sur celle-ci.
  3. 3. Quand pensez-vous procéder à l’achat de votre nouvelle résidence? Le courtier saura alors où vous en êtes dans votre démarche. Faites-vous du lèche-vitrines, ou vous faut-il trouver au plus vite?
  4. Comment cette maison se positionne-t-elle parmi celles que vous avez visitées et le prix de vente vous semble-t-il réaliste? Cela aidera le courtier à donner un « feed back » constructif aux vendeurs.
  5. Pensez-vous faire une offre sur cette maison? La question peut vous sembler trop directe, mais la mission du courtier est de vendre la maison. Encore une fois, s’il s’agissait de la vôtre, vous apprécieriez que tous les visiteurs aient répondu à cette question. La loi des probabilités dit que plus elle sera posée, plus on risque d’obtenir un « oui »!

 

Les courtiers tiennent des visites libres tous les dimanches et vous allez sûrement tomber sur les mêmes dans les semaines qui suivent. Ils connaissent bien, et la région, et les conditions du marché; servez-vous de leur expertise! Lors de votre visite, vous n’avez pas à les fuir comme la peste : ils sont là pour vous aider?

 

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

 

PRATIQUES IMMOBILIÈRES DU QUÉBEC – DIFFÉRENTES DE L’AUTRE PROVENCE

Posted on by Tania Ellerbeck

 

Le Québec a ses propres règles

Lorsque vous achetez une maison au Québec, la première chose à savoir c’est que « Vous ne savez rien! », dixit Jon Snow… Vous aurez deviné que je suis une fan de la série Le Trône de fer (Game of Thrones)! Blague à part, vous en avez certainement beaucoup à apprendre. Tandis que le reste du Canada suit le common law, ici, nous suivons le Code civil du Québec qui régit le droit civil dans la province. En termes simples, n’étant pas avocate, le common law est basé sur la jurisprudence et le droit civil est réglementé par des textes de loi.

Aussi, notre législation en matière immobilière est très stricte et l’ensemble des activités de courtage immobilier est rigoureusement – pour ne pas dire férocement – encadré par un organisme de réglementation appelé l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec). L’OACIQ a pour mission d’assurer la protection du public qui utilise les services de courtage immobilier et hypothécaire encadrés par la loi; dans le milieu des courtiers, on le surnomme la « police de l’immobilier » !

J’allais oublier, le Québec ne compte pas “d’agents” immobiliers. Ici, nous sommes plutôt soit des courtiers immobiliers soit des courtiers immobiliers agréés.  Bien que ces deux types de courtiers soient qualifiés pour vous guider dans le processus d’achat ou de vente d’une propriété, les courtiers agréés (dont je fais partie) ont suivi une formation légale et administrative additionnelle, qui leur permettent de gérer une agence immobilière et non un simple bureau. Cela dit, ni le courtier immobilier, ni le courtier immobilier agréé ne sont autorisés à donner un avis légal.

Les différences d’appellations ont toutefois moins d’importance que celles concernant les lois et la réglementation. Afin de protéger à la fois le vendeur et l’acheteur, l’OACIQ a conçu des procédures et des formulaires obligatoires pour chacune des étapes d’une transaction immobilière.  Les contrats de courtage et les promesses (offres) d’achat doivent utiliser les formulaires standards, afin qu’aucune des deux parties ne puisse établir sa propre version de l’entente. Les promesses d’achat constituent des contrats juridiquement contraignants qui ne nécessitent pas l’implication d’un avocat. Lorsqu’une promesse d’achat est acceptée et que les conditions sont remplies, la documentation requise sera acheminée à un notaire; ce dernier agit alors pour les deux parties, en toute neutralité, et il finalise la vente.

Lorsque vous en êtes à l’étape de la négociation et de l’établissement des délais pour remplir les conditions, gardez en tête qu’au Québec, on ne fait pas la distinction entre les jours ouvrables et les jours calendrier. Un jour est un jour, y compris la fin de semaine et les jours fériés.

Le notaire

Qui choisit le notaire? Cette décision fait partie des conditions qui figurent dans la promesse d’achat mais, généralement, le choix est fait par l’acheteur. Le notaire fait l’examen des titres et révise l’ensemble des documents afin de s’assurer que tout est conforme. Il vérifie que le paiement des taxes est à jour, il prépare l’hypothèque de l’acheteur avec la banque et débourse les fonds du produit de la vente. Tout ce travail accompli, ce sont les deux parties qui devront payer les frais de notaire! L’acheteur reçoit normalement la plus grosse facture, généralement autour de 1 000$. Celle du vendeur est habituellement d’environ 500$, tout dépendant du notaire et de la quantité de droits et d’hypothèques (légales ou autres) qui affectent la propriété.

L’acheminement de la mise de fonds au notaire est aussi une étape importante. Les fonds doivent être véritablement déposés dans le compte en fidéicommis du notaire, au moins 48 heures avant la signature de l’acte de vente. Étonnamment, certaines banques mettent plusieurs jours à décaisser un chèque certifié! Un transfert bancaire est souvent la meilleure façon de faire parvenir les fonds au notaire rapidement et en toute sécurité.

Les dates d ’occupation

En Ontario et dans d’autres endroits au Canada, vous recevez les clés de la maison aussitôt après la signature de l’acte de vente et le paiement effectué chez le notaire : ce n’est pas le cas au Québec! Ici vous signez, vous payez, vous mettez votre assurance en vigueur…, et vous laissez votre vendeur occuper la maison pendant deux à quatre jours! En effet, ce dernier doit attendre deux jours avant de recevoir les surplus de la vente qui vont lui permettre de payer sa nouvelle propriété. Le vendeur de sa nouvelle propriété doit lui aussi attendre deux jours, d’où le délai de quatre jours. Durant cette période d’attente, vous serez compensés par votre vendeur, qui continuera à assumer les taxes jusqu’au moment où vous prendrez possession de la maison. La plupart des acheteurs venant d’autres provinces s’étonnent d’avoir à encourir ces délais qui sont dus au fait que le notaire doit inscrire la transaction au bureau d’enregistrement pour que la vente soit officielle; cette étape lui permet de s’assurer que la propriété est bel et bien libre de tous droits.  En effet, s’il existait des droits en cours affectant la propriété, la vente serait annulée. Cette ultime étape permet d’éviter le plus possible une telle éventualité. Rassurez-vous! Dans ma longue carrière de courtière, je n’ai jamais entendu parler qu’une telle chose se soit produite. Le cas échéant, le notaire serait en mesure de vous informer des étapes à suivre.

 La taxe de bienvenue

Alors bravo! Vous venez d’acheter une maison! Avez-vous remarqué que vous n’avez payé ni droits de mutation ni taxes au bureau du notaire? C’est parce qu’au Québec, on vous laisse le temps d’emménager, de commencer à jouir des lieux, avant de vous assommer avec une énorme facture de « taxe de bienvenue », six semaines plus tard. Bienvenue…, vraiment?

En fait il s’agit d’un droit de mutation qui a été baptisé « taxe de bienvenue » en l’honneur du ministre des Affaires municipales, Monsieur Bienvenue, qui l’a mise en place. La facture risque d’être élevée et mieux vaut être préparés, car vous n’avez que 30 jours pour la régler.

Les tenants et aboutissants des droits de mutations sont énoncés dans le texte de loi D-15.1 – Loi concernant les droits sur les mutations immobilières.

Le calcul de la taxe de bienvenue se fait en deux temps : on établit d’abord la base d’imposition, pour ensuite faire le calcul du montant de la taxe.

La base d’imposition est toujours le plus élevé des trois montants suivants.

  1. Le prix de vente final de la propriété (à l’exclusion de la TPS et de la TVQ lorsqu’elles s’appliquent).
  2. La valeur au rôle d’évaluation municipal au moment de la mutation. Certaines municipalités vont jusqu’à majorer la base d’imposition (prix de vente ou évaluation municipale) de 1,01%, voire même de 1,11% pour établir le montant taxable final.
  3. Le montant de la contrepartie inscrite à l’acte de vente, s’il diffère du prix payé (par exemple, dans les cas de dons).

On calcule ensuite la taxe de la manière suivante :

0,5% sur les premiers 50 000$;

1% des montants entre 50 000$ et 250 000$;

1,5% sur les montants entre 250 000$ et 500 000$;

2% sur les montants au-dessus de 500 000$[1].

Voici l’exemple du calcul de la taxe de bienvenue pour une propriété dont la base d’imposition est de 350 000$ :

250$ sur les premiers 50 000$;

2 000$ sur les 200 000$ suivants;

1 500$ sur le dernier 100 000$.

Le total est de 3 750$, à être payés dans les 30 jours suivant la réception de la facture. Bienvenue au Québec!!!

[1] À la Ville de Montréal, le taux d’imposition des montants excédant un million de dollars pour les propriétés en rangée est de 2,5%.

 

Les renseignements contenus dans ce blogue représentent certaines des dispositions les plus importantes de la législation québécoise en matière d’immobilier. Votre courtier immobilier vous tiendra au courant de tout changement et s’assurera que votre transaction s’effectue sans problèmes.

 

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

 

9 pièges à éviter

Posted on by Tania Ellerbeck

Peu importe de quelle façon vous l’envisagez, l’achat d’une maison est un investissement majeur dans votre vie. Pour plusieurs acheteurs, cela pourrait être un processus plus coûteux que nécessaire car trop nombreux sont ceux qui foncent tête baissée dans des pièges comme:

  • payer trop cher la maison qu’ils veulent;
  • perdre la maison de leur rêve aux mains d’un autre acheteur;
  • Et (pire que tout) acheter la maison qui ne correspond pas à leurs besoins.

Une approche systématique du processus d’achat d’une maison vous aidera à éviter ces pièges courants, vous permettant non seulement de couper vos frais, mais aussi d’acquérir la maison qui vous convient vraiment. Cette rubrique présente les 9 pièges les plus communs et coûteux dans lesquels tombent les acheteurs, comment les identifier et quoi faire pour les éviter.

Acheter à l’aveuglette

Quel prix devriez vous offrir quand vous faites une promesse d’achat sur une maison? Est-ce que le prix demandé par le vendeur est trop élevé ou représente-t-il plutôt un bon investissement? Si vous n’avez pas fait de recherche sur le marché pour comprendre les valeurs comparables, vous ferez votre offre en pariant à l’aveuglette. Sans cette connaissance du marché, vous pourriez aisément offrir trop ou rater la possibilité de faire une offre compétitive sur une maison qui vaut son pesant d’or.

Acheter la mauvaise maison

Que recherchez-vous dans une propriété? Une question simple qui appelle une réponse complexe. Plus d’un acheteur s’est emballé dans l’émotion et l’excitation d’acheter une nouvelle maison pour se découvrir ensuite propriétaire d’une habitation trop grande ou trop petite. Peut-être sont-ils coincés dorénavant avec de plus longs trajets pour se rendre au travail ou des réparations plus importantes que ce à quoi ils s’attendaient. Prenez le temps de clairement définir vos besoins et vos désirs. Mettez tout cela par écrit et servez-vous de cette liste pour évaluer chacune des maisons que vous visiterez.

Problèmes légaux

Assurez-vous dès le début des négociations que vous obtiendrez une preuve irréfutable que la maison est bien la propriété des vendeurs, qu’elle sera exonérée de toute hypothèque ou lien légal et qu’une recherche de titres complète sera menée. La dernière chose que vous voulez découvrir, c’est que la propriété n’est pas libre de lien hypothécaire ou de toute priorité, ou qu’il existe d’autres propriétaires, ou encore que des baux ont déjà été consentis.

Désignation non-conforme

Dans votre promesse d’achat, assurez-vous de demander un certificat de localisation à jour qui décrit précisément les limites de la propriété. Si ce relevé n’est pas l’exact reproduction de la réalité actuelle, par exemple, si l’agrandissement d’un balcon, ou l’ajout d’une piscine n’y figure pas, ce certificat ne sera pas accepté par la banque. Soyez très clair et ferme sur ces questions.

Réparations non divulguées

N’espérez pas d’un vendeur qu’ils vous fasse une liste exhaustive de toute ce qui doit être réparé ou vérifié. Aussi bien vous que le vendeur êtes là pour maximiser votre investissement. Assurez-vous de faire une inspection approfondie de la maison assez tôt dans le processus. Pensez à engager un inspecteur indépendant qui va examiner objectivement la maison et faites en sorte que le contrat d’achat soit conditionnel au rapport d’inspection. Celui-ci doit inclure en détail tous les éléments de la maison et les réparations nécessaires.

Ne pas être pré-qualifiés

Une pré-qualification hypothécaire est rapide et facile à obtenir. Et gratuite. Quand vous avez cette hypothèque déjà consentie, vous magasinez sans stress et en toute sécurité, sachant que vous serez prêt à agir quand vous dénicherez la maison de vos rêves.

Manquements au contrat

Si un vendeur ne se conforme pas à la lettre le contrat en négligeant de faire les réparations qu’il a promis de faire, ou en changeant l’esprit du contrat d’une manière ou d’une autre, cela peut entraîner le report de la signature. Entendez-vous à l’avance sur une somme à titre de dédommagement si, par exemple, les réparations ne sont pas faites comme prévues. Faites la liste des points sur lesquels vous vous êtes entendus et faites un suivi minutieux du déroulement de chacune des étapes.

Coûts cachés

Assurez-vous d’avoir identifié et découvert tous les frais qui découlent de la vente – petits ou grands – suffisamment longtemps à l’avance. Quand une transaction se conclut, on voit parfois «apparaître» des frais inattendus après que la somme totale eût été établie : quittances, cotisations, etc. Demandez au vendeur de vous indiquer par écrit la totalité des frais et charges qui vous incomberont.

Précipiter la signature

Prenez votre temps lors de cette étape cruciale et insistez pour étudier tous les documents la journée précédant la signature. Assurez-vous que les documents reflètent parfaitement votre compréhension de la transaction, que rien n’a été ajouté ou retranché. Le taux d’intérêt est-il exact? Tout a-t-il été couvert? Si vous précipitez les choses le jour de la signature, vous risquez de vous trouver dans une impasse à la dernière minute, sans solution en main, et de compromettre des termes de l’entente, le financement ou la vente elle-même.

Divorce

Posted on by Tania Ellerbeck
COMMENT ÉVITER DES ERREURS COÛTEUSES AU SUJET DE LA MAISON QUAND VOUS ÊTES AU MILIEU D’UN DIVORCE?

Le divorce comporte une part de difficultés émotionnelles et de décisions financières importantes qu’il faut savoir gérer. Une des plus importantes décisions concerne la maison.

Dans le tourbillon émotionnel et les soucis matériels qu’entraine un divorce, vous avez surtout besoin de réponses claires, précises et impartiales au sujet de votre patrimoine immobilier. Une fois informés de ce qui risque d’arriver avec l’hypothèque, les impôts, toutes les questions reliées à la maison, la prise de décision sera facilitée. L’avis d’un tiers, neutre et bien documenté, vous permettra de prendre des décisions rationnelles plutôt qu’émotives.

Probablement que la première question à poser est: voulez-vous continuer à vivre dans la maison? Le voisinage familier vous apportera-t-il une sorte de réconfort, ou plutôt de pénibles souvenirs? Voulez-vous minimiser le bouleversement en restant sur place ou déménager dans l’endroit qui sera pour vous le symbole d’un nouveau départ?

Vous seul pouvez répondre à ces questions, mais peu importe la réponse, les répercussions financières doivent être considérées dans le processus de prise de décision. Que pouvez-vous payer? Pouvez-vous prendre en charge la maison avec votre « nouveau » budget? Pouvez-vous rouvrir votre hypothèque et négocier un refinancement? Est-il préférable de vendre et d’acheter autre chose? Que pensez-vous pouvoir acheter avec vos nouveaux moyens?

L’objectif de cette étude est de vous aider à poser les bonnes questions de façon à prendre des décisions éclairées qui correspondront à votre nouvelles situation.

4 OPTIONS

Il est important de bien comprendre les implications financières de chacun de ces scénarios.

Vendre la maison et partager les profits

Votre principal intérêt pour cette option est de maximiser le prix de vente de la propriété. Nous pouvons vous aider à éviter les erreurs que commettent les propriétaires dans votre situation, erreurs qui viennent compromettre les résultats attendus. Pendant que vous tentez de mettre de l’ordre dans vos affaires, assurez-vous du profit net que vous pouvez escompter. Après les dépenses entourant la vente et après avoir fixé le partage des profits, que restera-t-il? Le partage pourrait ne pas être moitié/moitié parce que le jugement de divorce a statué autre chose, ou que le comptant à l’achat était différent ou encore parce que les lois en vigueur concernant le patrimoine familial influencerait les choses autrement.

Acheter la part de votre conjoint

Si vous avez l’intention de garder la maison, vous aurez à déterminer comment vous pourrez faire face à vos obligations mensuelles si vous ne disposez que d’un salaire. Si vous aviez eu recours à deux revenus pour vous qualifier pour l’hypothèque, vous pourriez avoir de la difficulté à obtenir un refinancement à vous seul.

Vendre votre part à votre conjoint

Si vous partez, vous avez la possibilité de démarrer à neuf avec du comptant dans vos poches. Cependant, sachez que si le prêt hypothécaire existant demeure en vigueur, vous en resterez, vous et votre conjoint qui avez signé le prêt, solidairement responsables. Cette responsabilité vis à vis du prêt antérieur peut vous empêcher d’obtenir une hypothèque si vous achetez une nouvelle maison même si dans les faits vous n’êtes plus légalement propriétaire de la première.

Demeurez propriétaires

Certains couples divorcés vont reporter la décision de la vente pour un certaine temps même si un seul des conjoints vit dans la maison. Cette situation qui vous permet de respirer et vous évite des soucis jusqu’à un certain point, mais demande une certaine vigilance compte tenue des règles de l’impôt. Gardez en tête qu’à la date de la vente, votre situation relative à votre déclaration de revenus aura peut-être changée.

Quand vous décidez de vendre
Si votre conjoint et vous décidez de vendre la maison, entourez-vous de professionnels pour aller chercher le maximum en regard de cet actif important. Vos différends doivent être mis de coté, vous devrez être impliqués au moment de la prise du contrat de courtage.

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Tania Ellerbeck
Tania Ellerbeck
Coutrier immobilier agréé
514-791- 5367

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