taxe de bienvenue Archives - Tania Ellerbeck

Le certificat de localisation est un document préparé par un arpenteur-géomètre (l’arpenteur) qui comprend un plan et un rapport sur la situation présente et l’état du bien immobilier. On y retrouve un plan de la propriété (le lot et tout ce qui s’y trouve : la maison, le hangar, les servitudes, etc.) ainsi qu’un rapport sur les titres de propriété, les règlements relatifs au lot, le zonage et les règlements municipaux.

Dans le contrat de courtage immobilier et le formulaire de promesse d’achat (offre) en vigueur au Québec, le vendeur a la responsabilité de fournir au courtier et à l’acheteur un certificat de localisation qui décrit la propriété dans son état actuel. Ce document démontre qu’aucun changement matériel, aucun changement de zonage ou de cadastre (au Québec, la réforme cadastrale a débuté en 1994), n’y ont été effectués. Par exemple, aucune piscine, clôture ou fenêtre n’ont été ajoutées ou enlevées, aucun agrandissement de la maison n’a été effectué, aucun bâtiment n’a été retiré ou rapetissé et aucun règlement municipal concernant les glissements de terrain et les zones inondables n’a été changé.

À l’étape de la vente de la propriété, le notaire ainsi que la banque doivent être en possession du certificat. Le notaire en a besoin pour effectuer la recherche de titres et pour s’assurer qu’il n’y a aucune divergence dans les mesures, les empiètements ou les vues illégales sur la propriété voisine. La Chambre des notaires et l’OACIQ (l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec), quant à eux, exigent que le certificat ait été dressé au cours des 10 dernières années, car les règlements municipaux sont fréquemment modifiés et que l’article 2910 du Code civil du Québec prévoit une prescription acquisitive de 10 ans qui permet d’acquérir un droit de propriété par l’effet de la possession. Pour de plus amples informations, visitez le https://www.bernierbeaudry.com/publications_la-prescription-acquisitive_162.html

Le courtier inscripteur a la responsabilité de vérifier le certificat de localisation et de demander au vendeur d’en faire préparer un nouveau, lorsque c’est nécessaire. Il est profitable de faire affaire avec un courtier de votre localité car ce dernier sera plus au fait des changements de règlements municipaux que vous pourriez ignorer. L’arpenteur peut demander un délai de 3 à 6 semaines pour émettre un nouveau certificat, selon la période de l’année! Par ailleurs, la loi permet au notaire d’exiger que le certificat lui soit remis au moins 20 jours avant la date de la signature de l’acte de vente. Ceci dit, il ne m’est arrivé qu’une fois de voir cette loi appliquée. Je conseille néammoins fortement aux vendeurs de commander leur nouveau certificat avant de mettre leur propriété sur le marché!

L’émission d’un nouveau certificat de localisation, le cas échéant, se fait aux frais du vendeur. Dans le cas d’une maison unifamiliale qui n’est pas sur le bord d’un cours d’eau, une entreprise locale pourra demander entre 750 $ et 1 200 $ pour le préparer. Le certificat d’une propriété riveraine est plus coûteux car l’arpenteur doit cartographier les lignes de crues de 20 ans et de 100 ans (le niveau d’eau le plus élevé dans les 20 ou 100 dernières années). Quant aux maisons à proximité de crêtes, de ravins ou de pentes, le coût du certificat peut s’avérer encore plus élevé car l’arpenteur doit alors faire le relevé de l’élévation de la pente, identifier les zones à risque de glissement de terrain et calculer la distance de tous milieux humides.

Par le passé, lors de la vente d’un lot vacant et dans la mesure où on n’y trouvait aucun bâtiment, un arpenteur en faisait simplement le relevé (avec ou sans installation de bornes), au lieu de préparer un certificat de localisation. L’arpentage de terrains de grande surface peut s’avérer dispendieux et j’ai récemment reçu un estimé de 5 000 $ pour un terrain de 100 arpents. Heureusement pour les vendeurs d’un lot vacant, ils ne sont pas tenus de fournir un relevé d’arpentage, à moins que ce ne soit convenu entre les deux parties dans la promesse d’achat. Ceci dit, de nos jours, les arpenteurs offrent de préparer un certificat de localisation pour la parcelle de terrain en bordure de la route. Ils y mentionneront tout problème lié à des servitudes, les empiètements de lots voisins et, s’il y a présence d’un ruisseau sur la propriété, ils localiseront la zone de protection aux abords du cours d’eau (voir l’exemple sur le diagramme ci-dessus). Dans la mesure où l’arpenteur ne mesure qu’une petite partie du lot, le coût du certificat est le même que celui pour une maison unifamiliale.

En votre qualité de vendeur, il est essentiel de bien comprendre l’importance de détenir un certificat de localisation à jour avant de recevoir une offre ferme pour votre propriété. Si vous recevez une promesse d’achat comportant un délai de 30 jours pour la vente notariée et que votre certificat n’est pas valide, vous pourriez devoir retarder la signature de l’acte de vente, encourir des frais supplémentaires liés à la production du certificat à l’intérieur de délais raccourcis ou encore avoir à acquérir une police d’assurance titres à votre bénéfice et à celui de l’acheteur. En effet, si le certificat de localisation démontre la présence d’un empiètement, la signature devant notaire en sera retardée jusqu’au moment où les titres de propriété auront été éclaircis. Votre acheteur pourrait alors ne pas vouloir, ou ne pas pouvoir vous attendre et rendre son offre nulle et non avenue, ou encore vous demander de lui rembourser les frais relatifs au report de la signature.

Ne laissez pas un certificat de localisation périmé transformer la vente de votre propriété de rêve en cauchemar!

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.

Le Québec a ses propres règles

Lorsque vous achetez une maison au Québec, la première chose à savoir c’est que « Vous ne savez rien! », dixit Jon Snow… Vous aurez deviné que je suis une fan de la série Le Trône de fer (Game of Thrones)! Blague à part, vous en avez certainement beaucoup à apprendre. Tandis que le reste du Canada suit le common law, ici, nous suivons le Code civil du Québec qui régit le droit civil dans la province. En termes simples, n’étant pas avocate, le common law est basé sur la jurisprudence et le droit civil est réglementé par des textes de loi.

Aussi, notre législation en matière immobilière est très stricte et l’ensemble des activités de courtage immobilier est rigoureusement – pour ne pas dire férocement – encadré par un organisme de réglementation appelé l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec). L’OACIQ a pour mission d’assurer la protection du public qui utilise les services de courtage immobilier et hypothécaire encadrés par la loi; dans le milieu des courtiers, on le surnomme la « police de l’immobilier » !

J’allais oublier, le Québec ne compte pas “d’agents” immobiliers. Ici, nous sommes plutôt soit des courtiers immobiliers soit des courtiers immobiliers agréés. Bien que ces deux types de courtiers soient qualifiés pour vous guider dans le processus d’achat ou de vente d’une propriété, les courtiers agréés (dont je fais partie) ont suivi une formation légale et administrative additionnelle, qui leur permettent de gérer une agence immobilière et non un simple bureau. Cela dit, ni le courtier immobilier, ni le courtier immobilier agréé ne sont autorisés à donner un avis légal.

Les différences d’appellations ont toutefois moins d’importance que celles concernant les lois et la réglementation. Afin de protéger à la fois le vendeur et l’acheteur, l’OACIQ a conçu des procédures et des formulaires obligatoires pour chacune des étapes d’une transaction immobilière. Les contrats de courtage et les promesses (offres) d’achat doivent utiliser les formulaires standards, afin qu’aucune des deux parties ne puisse établir sa propre version de l’entente. Les promesses d’achat constituent des contrats juridiquement contraignants qui ne nécessitent pas l’implication d’un avocat. Lorsqu’une promesse d’achat est acceptée et que les conditions sont remplies, la documentation requise sera acheminée à un notaire; ce dernier agit alors pour les deux parties, en toute neutralité, et il finalise la vente.

Lorsque vous en êtes à l’étape de la négociation et de l’établissement des délais pour remplir les conditions, gardez en tête qu’au Québec, on ne fait pas la distinction entre les jours ouvrables et les jours calendrier. Un jour est un jour, y compris la fin de semaine et les jours fériés.

Le notaire

Qui choisit le notaire? Cette décision fait partie des conditions qui figurent dans la promesse d’achat mais, généralement, le choix est fait par l’acheteur. Le notaire fait l’examen des titres et révise l’ensemble des documents afin de s’assurer que tout est conforme. Il vérifie que le paiement des taxes est à jour, il prépare l’hypothèque de l’acheteur avec la banque et débourse les fonds du produit de la vente. Tout ce travail accompli, ce sont les deux parties qui devront payer les frais de notaire! L’acheteur reçoit normalement la plus grosse facture, généralement autour de 1 000$. Celle du vendeur est habituellement d’environ 500$, tout dépendant du notaire et de la quantité de droits et d’hypothèques (légales ou autres) qui affectent la propriété.

L’acheminement de la mise de fonds au notaire est aussi une étape importante. Les fonds doivent être véritablement déposés dans le compte en fidéicommis du notaire, au moins 48 heures avant la signature de l’acte de vente. Étonnamment, certaines banques mettent plusieurs jours à décaisser un chèque certifié! Un transfert bancaire est souvent la meilleure façon de faire parvenir les fonds au notaire rapidement et en toute sécurité.

Les dates d ’occupation

En Ontario et dans d’autres endroits au Canada, vous recevez les clés de la maison aussitôt après la signature de l’acte de vente et le paiement effectué chez le notaire : ce n’est pas le cas au Québec! Ici vous signez, vous payez, vous mettez votre assurance en vigueur…, et vous laissez votre vendeur occuper la maison pendant deux à quatre jours! En effet, ce dernier doit attendre deux jours avant de recevoir les surplus de la vente qui vont lui permettre de payer sa nouvelle propriété. Le vendeur de sa nouvelle propriété doit lui aussi attendre deux jours, d’où le délai de quatre jours. Durant cette période d’attente, vous serez compensés par votre vendeur, qui continuera à assumer les taxes jusqu’au moment où vous prendrez possession de la maison. La plupart des acheteurs venant d’autres provinces s’étonnent d’avoir à encourir ces délais qui sont dus au fait que le notaire doit inscrire la transaction au bureau d’enregistrement pour que la vente soit officielle; cette étape lui permet de s’assurer que la propriété est bel et bien libre de tous droits. En effet, s’il existait des droits en cours affectant la propriété, la vente serait annulée. Cette ultime étape permet d’éviter le plus possible une telle éventualité. Rassurez-vous! Dans ma longue carrière de courtière, je n’ai jamais entendu parler qu’une telle chose se soit produite. Le cas échéant, le notaire serait en mesure de vous informer des étapes à suivre.

La taxe de bienvenue

Alors bravo! Vous venez d’acheter une maison! Avez-vous remarqué que vous n’avez payé ni droits de mutation ni taxes au bureau du notaire? C’est parce qu’au Québec, on vous laisse le temps d’emménager, de commencer à jouir des lieux, avant de vous assommer avec une énorme facture de « taxe de bienvenue », six semaines plus tard. Bienvenue…, vraiment?

En fait il s’agit d’un droit de mutation qui a été baptisé « taxe de bienvenue » en l’honneur du ministre des Affaires municipales, Monsieur Bienvenue, qui l’a mise en place. La facture risque d’être élevée et mieux vaut être préparés, car vous n’avez que 30 jours pour la régler.

Les tenants et aboutissants des droits de mutations sont énoncés dans le texte de loi D-15.1 – Loi concernant les droits sur les mutations immobilières.

Le calcul de la taxe de bienvenue se fait en deux temps : on établit d’abord la base d’imposition, pour ensuite faire le calcul du montant de la taxe.

La base d’imposition est toujours le plus élevé des trois montants suivants.

Le prix de vente final de la propriété (à l’exclusion de la TPS et de la TVQ lorsqu’elles s’appliquent).
La valeur au rôle d’évaluation municipal au moment de la mutation. Certaines municipalités vont jusqu’à majorer la base d’imposition (prix de vente ou évaluation municipale) de 1,01%, voire même de 1,11% pour établir le montant taxable final.
Le montant de la contrepartie inscrite à l’acte de vente, s’il diffère du prix payé (par exemple, dans les cas de dons).

On calcule ensuite la taxe de la manière suivante :

0,5% sur les premiers 50 000$;

1% des montants entre 50 000$ et 250 000$;

1,5% sur les montants entre 250 000$ et 500 000$;

2% sur les montants au-dessus de 500 000$[1].

Voici l’exemple du calcul de la taxe de bienvenue pour une propriété dont la base d’imposition est de 350 000$ :

250$ sur les premiers 50 000$;

2 000$ sur les 200 000$ suivants;

1 500$ sur le dernier 100 000$.

Le total est de 3 750$, à être payés dans les 30 jours suivant la réception de la facture. Bienvenue au Québec!!!

[1] À la Ville de Montréal, le taux d’imposition des montants excédant un million de dollars pour les propriétés en rangée est de 2,5%.

Les renseignements contenus dans ce blogue représentent certaines des dispositions les plus importantes de la législation québécoise en matière d’immobilier. Votre courtier immobilier vous tiendra au courant de tout changement et s’assurera que votre transaction s’effectue sans problèmes.