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Nous venons de vivre un hiver très peu enneigé suivi d’un printemps très sec. Nous sommes confrontés à de faibles niveaux d’eau dans toute la région et face à la perspective d’un été plus sec que la normale. Cependant, pour de nombreux propriétaires et acheteurs potentiels, la menace d’inondations saisonnières est une préoccupation constante.

Fini le temps où un propriétaire pouvait construire une maison n’importe où sur son terrain. En même temps que le développement s’intensifie, les gouvernements municipaux et provinciaux adoptent des lois visant à protéger les propriétaires, leurs voisins et l’environnement. Il s’agit notamment des règles régissant la construction dans les zones inondables.

Les zones inondables ont beaucoup retenu l’attention des médias au cours des dernières années, mais notre région a toujours connu des inondations – cela fait partie de la vie au bord du lac. Les inondations majeures ne se produisent habituellement que tous les 20 ans environ, mais ceux d’entre nous qui vivaient à Hudson, Rigaud et Vaudreuil en 2017 et 2019 savent très bien qu’elles peuvent se produire plus souvent. Je me souviens que la rue Main près du ferry a été inondée à quelques reprises pendant mon enfance. Mon père a même dû secourir nos voisins en chaloupe dans les années 90 lorsque l’eau entourait leur maison. Se rassembler à travers les inondations est devenu une partie de notre identité communautaire.

La plupart des municipalités ont cartographié leurs berges et ont produit des cartes illustrant les lignes d’inondations de 20 ans et de 100 ans. Selon la loi, les propriétaires ne peuvent pas modifier le rivage, enlever des arbres ou ajouter des éléments structurels tels que du sable, de la terre ou des murs de soutènement et ce de la rive à la ligne d’inondation de 20 ans.

Avant les crues de 2019, il était possible de construire entre les lignes d’inondations de 20 ans et de 100 ans à condition de respecter certaines limites. Cependant, depuis 2019, la plupart des municipalités ont créé de nouveaux règlements pour empêcher la construction dans toute la zone se situant entre la rive et la ligne de 100 ans. En 2019, le gouvernement du Québec a produit une carte d’inondation d’aménagement particulier (Zone Intervention Spéciale-ZIS) imposant une réglementation stricte et un moratoire sur les constructions en aval des lignes d’inondations.

Vous ne pouvez pas construire une nouvelle maison dans une zone inondable, mais qu’en est-il des maisons qui sont déjà construites dans ces zones ? Ces maisons ont acquis des droits d’y être mais sont soumises à des restrictions lorsqu’il s’agit de les rénover ou de reconstruire. Par exemple, vous ne pouvez pas ajouter une extension à une maison existante et vous ne pouvez pas démolir une maison avec l’intention de reconstruire au même endroit.

Il y a certainement des risques associés à la possession d’une maison dans la zone inondable. Car si lors d’une inondation la maison est endommagée et que les coûts de réparations sont supérieur à 50 % de la valeur de la maison, le gouvernement forcera le propriétaire à la démolir et la reconstruction ne sera pas autorisée.

À la suite d’une inondation, les propriétaires doivent faire évaluer leur maison pour déterminer le degré de dommage. La ville fournira aux propriétaires les noms de trois évaluateurs locaux parmi lesquels choisir. Si l’évaluateur détermine que le niveau des dommages est inférieur à 50 % de la valeur du bâtiment, la ville peut accorder au propriétaire un permis de rénovation majeure pour réparer la maison. Sinon, la maison devra être démolie.

À Hudson, vous pouvez obtenir un permis de rénovations majeures pour rénover jusqu’à 49 % d’une maison, ce qui peut inclure la mise en œuvre de mesures préventives comme l’élévation des fondations au-dessus du niveau des hautes eaux ou le renforcement des fondations pour résister aux inondations. Selon la taille de la maison, ces mesures peuvent coûter 50 000 $ et plus, mais elles peuvent aider à garantir que l’intérieur de la maison reste sec. Si vous souhaitez rénover plus que les 49% de la maison, vous devrez peut-être le faire par étapes, en demandant un deuxième permis de rénovation une fois que vous avez terminé la première phase de rénovation.

En plus du coût potentiel de la prévention ou de la réparation des dommages causés par les inondations, il est important d’examiner la disponibilité des prêts hypothécaires et des assurances lorsque l’on envisage d’acheter une maison dans une zone inondable. Certaines banques n’accorderont pas d’hypothèque pour une maison dans ces zones  tandis que d’autres exigeront une évaluation des risques. Les compagnies d’assurance factureront des primes plus élevées pour la protection contre les inondations ou, de plus en plus, refuseront complètement la couverture contre les inondations.

Pourquoi acheter en zone inondable ?

Une maison plus âgée et bien construite qui a subi des inondations précédentes avec des dommages minimes peut être un risque acceptable pour certains acheteurs. Si les fondations sont solides et la surface habitable bien au-dessus de la ligne d’eau, les inondations peuvent être un inconvénient occasionnel plutôt qu’une catastrophe. De nouveaux produits conçus pour protéger les maisons contre les inondations peuvent également aider à minimiser les dommages et les coûts de réparations ultérieurs.

Gardez-la au sec et profitez de la vue !

*Les informations contenues dans cet article sont à titre informatif seulement. Ce n’est pas et ne doit pas être considéré comme un avis juridique. Il ne remplace pas les conseils ou les services d’un notaire ou d’un avocat.