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L’inspection en bâtiments

Depuis la première diffusion de « Achetez avec Holmes », qui n’est qu’une parmi la kyrielle d’émission traitant de l’immobilier et des rénos, les acheteurs se prennent souvent pour des experts en inspection de bâtiments. L’oncle Robert a beau avoir rénové 5 maisons au cours des 10 dernières années, il n’est pas au fait des codes et des spécificités régionales. Les professionnels en inspection de bâtiments en visitent de 5 à 10 par semaine. Je ne compte plus les inspections auxquelles j’ai assisté, mais je m’appuie toujours sur l’avis de ces experts.

Je n’irai pas par quatre chemins…

Engagez un inspecteur approuvé par l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec) qui détient une assurance-responsabilité qui couvre faute, erreur et omission. Au Québec, la profession n’est pas réglementée et n’importe qui peut exercer le métier d’inspecteur en bâtiments en se dotant d’une simple licence d’entreprise. L’OACIQ a approuvé 5 organismes qui regroupent des inspecteurs en bâtiments :

l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ);

l’Association nationale des inspecteurs et des experts en bâtiments (ANIEB);

l’Association des thermographes en inspection de bâtiments (ATIB);

l’Ordre des Ingénieurs du Québec;

et InterNACHI Québec.

Les inspecteurs qui font partie de ces organismes doivent répondre aux critères suivants.

1. Détenir une assurance-responsabilité.
2. Utiliser une convention de services d’inspection reconnue.
3. Se conformer à une norme de pratique reconnue par l’OACIQ.
4. Remettre un rapport écrit.

Donc, dans un premier temps, demandez à votre courtier immobilier une liste des inspecteurs en bâtiments de bonne réputation et assurés qui sont actifs dans le secteur. S’ils sont membres d’un organisme approuvé par l’OACIQ, c’est encore mieux! Vous avez tout intérêt à engager un professionnel du coin, car il sera au fait des problèmes spécifiques à la région, par exemple, la pyrite et l’ocre ferreux.

Dans un deuxième temps, sachez qu’un inspecteur en bâtiments est un peu comme un médecin de famille; ils ont tous deux une vaste connaissance générale, ils peuvent poser un diagnostic rapide sur des problèmes répandus, mais ils consultent des spécialistes lorsqu’ils sont confrontés à des situations qui dépassent leurs compétences. Votre inspecteur est là pour signaler les problèmes et vous donner un avis éclairé, mais lorsqu’il s’agit d’un problème plus complexe, il devrait vous conseiller d’engager un spécialiste.

Vous gagnerez à suivre son avis. Un inspecteur a déjà recommandé à un de mes clients d’installer une poutre de support centrale, tandis que le spécialiste a conseillé un simple poteau de soutien. Ne partez pas à l’épouvante et retenez plutôt les services d’un expert.

Faites inspecter la cheminée par un inspecteur en cheminées. L’inspecteur en bâtiments ne procédera qu’à un examen visuel tandis que le spécialiste ira plus en profondeur.

Si la propriété est dotée d’une fosse septique, exigez du vendeur qu’il la fasse nettoyer et qu’il vous donne l’assurance qu’elle est en bon état de fonctionnement. Les systèmes de chauffage qui datent devraient aussi être inspectés s’ils ne sont pas entretenus régulièrement.

Une inspection a pour but de vous donner les informations de base sur la maison et de vous assurer qu’elle n’a pas de vices importants, par exemple un problème de structure majeur. Sachez que l’inspection n’est pas effectuée dans le but de renégocier avec le vendeur afin qu’il effectue certains travaux mineurs. L’acheteur doit agir de bonne foi en toutes circonstances. Étant donné que la plupart des maisons ne sont pas flambant neuves, on doit s’attendre à y retrouver certains problèmes d’entretien et de menus travaux à y effectuer. Lors de chacune des inspections auxquelles j’ai assisté, j’ai entendu l’inspecteur mentionner que le sol autour des fondations devait être nivelé en pente pour en éloigner l’eau. Un autre incontournable est celui d’éloigner l’isolant des soffites de l’entretoit…

Vous devez plutôt être à l’affût de problèmes majeurs qui seraient susceptibles de réduire la valeur de la maison de façon significative, c’est-à-dire d’environ 2 à 3%. Lorsque des problèmes importants sont découverts, vous disposez de certaines options. Vous pouvez vous retirer de la vente en faisant parvenir au vendeur une copie du rapport d’inspection ainsi qu’une notification écrite à l’effet que vous rendez la promesse d’achat nulle et non avenue. Vous pouvez aussi obtenir des estimations des travaux à faire et demander à votre courtier de négocier une baisse de prix qui reflète l’importance des réparations à effectuer, ou encore demander que les travaux soient faits par le propriétaire. Dans ce dernier cas, vous devez aussi faire parvenir au vendeur une copie du rapport écrit et une description des problèmes. S’il y a entente, un formulaire d’amendement à la promesse d’achat sera complété en y inscrivant les changements.

Il faut garder en tête que toutes ces démarches doivent être faites à l’intérieur des délais inscrits dans la promesse d’achat, habituellement de 11 à 14 jours. En effet, les délais pour effectuer l’inspection sont généralement de 7 à 10 jours à l’intérieur desquels elle doit être complétée. Vous disposez en outre d’un délai additionnel de 4 jours fixes pour examiner le rapport. Donc, 7 à 10 jours plus 4 vous donnent entre 11 et 14 jours pour satisfaire à la clause d’inspection la clause d’inspection. Dans le cas où l’acheteur n’a pas rendu la promesse d’achat nulle et non avenue avant l’expiration du délai ou n’a pas renoncé à la condition, cette dernière se termine d’elle-même et le vendeur est réputé y avoir renoncé. Le délai expirera de lui-même, ce qui veut dire que vous serez réputés avoir accepté l’inspection et renoncé à la condition. Donc prenez garde à ces délais!

Avant de terminer, j’aimerais aborder rapidement la question des vices cachés à laquelle sera consacrée une prochaine publication.

Un vice caché est…, caché. Personne n’en connait l’existence, ni le vendeur, ni le courtier, ni l’inspecteur, ni vous, l’acheteur. Le vice caché peut-être situé à l’intérieur d’un mur ou dans le plancher, mais où et quel qu’il soit, personne n’en soupçonnait l’existence au moment de la vente de la propriété. Au Québec, à moins qu’elle ne soit retirée d’une promesse d’achat, chaque maison est vendue avec une garantie légale de qualité qui protège l’acheteur en cas de vices cachés.

Si un vice cache est découvert après la vente et que vous intentez des procédures contre le vendeur, la première question que le juge va vous poser est « Avez-vous engagé un inspecteur en bâtiments professionnel pour inspecter la propriété? ». Si la réponse est non, je vous souhaite bonne chance, vous en aurez besoin pour gagner votre cause. Comment pourrez-vous prouver que le vice n’était pas décelable par un professionnel si vous n’en avez pas engagé?

La morale de cette histoire? Retenez les services d’un inspecteur en bâtiments professionnel de la région!

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.