La déclaration du vendeur est le meilleur outil pour vous protéger de ce que j’appelle « l’effet boomerang ».

C’est un formulaire ou le vendeur déclare, au meilleur de sa connaissance et en toute transparence, tout ce qu’il connait de la propriété qu’il désire vendre. Ce document protège à la fois le vendeur, l’acheteur et le courtier immobilier.

Cette déclaration a aussi pour but de permettre au vendeur de déclarer tous les défauts connus de sa propriété, par exemple, y-a-t-il (ou y-a-t-il eu) des fourmis charpentières, une inondation, des réparations à la fondation, des problèmes d’équipement (ex : fournaise), une culture de cannabis, un suicide ou une mort dans la maison ?

La déclaration du vendeur est obligatoire depuis juillet 2012 pour toutes les ventes de propriétés résidentielles de 5 logements et moins, y compris les immeubles détenus en copropriété divise ou indivise (Condos). Elle doit être remplie et signé en même temps que le contrat de courtage.

Voici quelques exemples de questions à répondre sur ce formulaire. L’âge de la fournaise ?  La propriété est-elle conforme avec les règlements municipaux ? Est-elle dotée d’une fosse septique ?

Les réponses doivent être données de bonne foi et au meilleur de la connaissance des vendeurs. Lorsqu’un vendeur ne connait pas la réponse à une question, il n’a qu’à la sauter ou, le cas échéant, à cocher la case « ne sais pas ».

Le vendeur doit être précis dans ses réponses et fournir la documentation/factures à l’appui dont il dispose. Par exemple, s’il y a eu des fuites à une fenêtre, qu’est-ce qui a été fait pour corriger ? La fenêtre a été remplacée ? Si oui, alors il doit fournir la facture.

La déclaration minimise le risque de poursuite judiciaire pour le vendeur en faisant en sorte que l’acheteur soit bien informé de l’état de la propriété. Après signature, elle devient une force légale et elle devient partie intégrante de toute offre d’achat ; il convient donc de la remplir avec soin !

Voici un exemple :

La question suivante peut sembler ridicule mais il y a de bonnes raisons qu’elle soit au questionnaire.

D7.3   À votre connaissance, y-a-t-il ou y-a-t-il déjà eu accumulation de glace ou de glaçons en bordure du toit l’hiver ?

Cette question a pour but de vérifier si la ventilation du toit est déficiente. Personnellement, je crois qu’aucun vendeur ne peut répondre « non » à cette question. Qui n’a pas eu de glaçons en bordure du toit à un certain moment ? Je conseille donc à mes vendeurs de répondre « oui » et le cas échéant, de spécifier qu’il s’agissait uniquement de petits glaçons. Par ailleurs, ils peuvent préférer répondre « non » et ajouter dans la marge la mention « pas de gros glaçons ».

Les acheteurs intéressés par la propriété reçoivent une copie de la déclaration du vendeur, ils ont ainsi toute l’information nécessaire pour prendre une décision à faire une promesse d’achat. S’ils déposent une offre, ils signeront une copie de la déclaration, ce qui confirme qu’ils l’ont bien reçue et qu’ils en ont pris connaissance. Les banques reçoivent également leur copie.

En conclusion je conseille donc fortement à mes vendeurs de remplir le formulaire de façon détaillée et de s’assurer qu’ils n’ont rien oublié. Qu’en est-il de ce fameux lave-vaisselle qui a coulé il y a 5 ans ? La fuite a peut-être causé des dommages plus importants que ce que vous aviez pu constater. Les acheteurs et leurs inspecteurs auront donc été prévenus et ils pourront porter plus d’attention aux surfaces à proximité du lave-vaisselle pendant l’inspection.

Vous serez d’accord qu’il est toujours préférable de régler un problème avant la vente que plus tard devant une cour de justice.

Évitez l’effet boomerang !

N.B. – Ce qui précède ne constitue pas un avis légal. Les lecteurs sont avertis de ne pas prendre de décision en fonction de ces seules informations. Il est plutôt recommandé d’obtenir un avis légal spécifique à votre situation.